Kazalo
- Diverzifikacija w / Nepremičnine
- Optimizacija portfelja
- Sklepi
Nepremičnine so nedvomno pomemben element razporeditve sredstev in bi morale biti sestavni del vsakega institucionalnega ali osebnega portfelja naložb. Pomembnejša je tudi infrastruktura, ki ima podobne prednosti kot nepremičnine. Na podlagi raziskav na Univerzi v Regensburgu v Nemčiji bo ta članek obravnaval nekaj glavnih vprašanj glede dodeljevanja sredstev v tem okviru.
Nepremičnine in infrastruktura predstavljajo privlačne naložbe za naklonjene vlagatelje, zlasti na medvedjih trgih. Obstajata podobnosti in razlike med obema in lahko sestavite resnično optimalen portfelj, tako da jih v celoti izkoristite.
Ključni odvzemi
- Dobro razpršen portfelj bi moral vsebovati naložbe v najrazličnejše razrede sredstev, vključno z nepremičninami in infrastrukturnimi projekti, ki so manj povezani z delnicami ali obveznicami. Nepremičninske naložbe in infrastruktura so pogosto združeni v vrednostne papirje, kot so REIT-ji ali vzajemni skladi, ki so namenjeni Optimalni znesek teh naložb se bo glede na posamezne osnove spreminjal glede na naložbene cilje, časovno obdobje in profil tveganja.
Diverzifikacija z nepremičninami in infrastrukturo
Koristi za diverzifikacijo neposrednih in posrednih naložb v nepremičnine so dobro znane, vloga diverzifikacije v institucionalnih portfeljih pa je bila obsežno raziskana. Različne korelacije v razmerjih med delnicami in obveznicami so izredno koristne za preprečevanje nestanovitnosti portfelja.
V ZDA je treba v več pogledih investirati in izboljšati infrastrukturo, zato je na trgu veliko potenciala. Skoraj vsi vlagatelji bi morali izkoristiti ta potencial za učinkovitejšo diverzifikacijo kot kdaj koli prej in v izjemno obetavnem sektorju.
V preteklosti je bila infrastruktura deležna relativno manj pozornosti, skupaj z drugimi alternativnimi sredstvi, kot so surovine in zasebni kapital. Oddaljili smo se od klasičnih portfeljev stare šole, ki vključujejo delnice, obveznice, gotovino in nepremičnine.
Zlasti bi lahko vplivali na dodelitev nepremičninam, če bi alternativne naložbe znatno povečale donos iz običajnih naložb. Pravzaprav je infrastruktura postala središče pozornosti in se je znašla v institucionalnih portfeljih, v manjši meri pa tudi v zasebnih.
Zaradi tega je infrastruktura tako privlačna, da se zdi precej podobna neposrednim nepremičninam v smislu velikih velikosti sklopov in nelikvidnosti, hkrati pa nudi splošno stabilnost in stabilne denarne tokove. Raziskave v zvezi z infrastrukturo zaostajajo za raziskavami nepremičnin, Tobias Dechant in Konrad Finkenzeller iz Regensberga sta poskušala premostiti to vrzel.
Optimizacija portfelja z nepremičninami in infrastrukturo
Ta raziskovalni projekt in prejšnje delo na terenu dokazujeta, da je neposredna infrastruktura pomemben element diverzifikacije portfelja in da podjetja ponavadi prerazporedijo nepremičnine, če ne vlagajo tudi v infrastrukturo. To je pomembna ugotovitev glede na to, da je infrastruktura resnično koristna za vlagatelje, ki preprečujejo tveganje, zlasti pri padcih delniškega trga.
Priporočeni, relativni zneski, ki jih je treba vložiti v ta dva razreda sredstev, so precej različni. Razpon sega od nič do kar 70% (predvsem v nepremičnine), odvisno od časovnega okvira, stanja na trgih in metode, ki se uporabljajo za izpeljavo optimalnega.
Najvišji skupni znesek, ki se običajno priporoča za dodelitev nepremičnin in infrastrukture, je približno 25%, kar je precej večje od dejanskih dodeljenih sredstev za ustanove. Pomembno je opozoriti, da so učinkovite dodelitve v praksi odvisne od številnih dejavnikov in parametrov in nobena posebna kombinacija se ne izkaže za vedno boljšo.
Spoj nepremičnin in infrastrukture je prav tako sporen, vendar ena študija Terhaar in sod. (2003), na primer, kaže na celo razkol. Nekateri strokovnjaki menijo, da za vsakega zadostuje približno 5%. V kriznih obdobjih je to lahko tri ali celo štirikrat več.
Druga pomembna ugotovitev je, da so lahko nepremičnine in infrastruktura bolj koristni v smislu diverzifikacije kot z dejanskimi donosi. Glede na polemiko o učinkoviti razporeditvi sredstev in nemirnosti na nepremičninskih trgih je to veliko vprašanje. Slednje izpostavlja prednosti uporabe ne le nepremičnin, ampak tudi infrastrukture.
Pomembno je tudi razkritje, da ciljna stopnja donosa vpliva na ustrezno raven nepremičnin. Vlagatelji z višjimi cilji donosa portfelja (ki želijo zaslužiti več, vendar z večjim tveganjem), se morda želijo manj posvetiti nepremičninam in infrastrukturi. To je veliko odvisno od stanja na teh trgih glede na lastniške trge glede na to, ali je slednji v fazi navzgor ali navzdol.
Natančne dodelitve nepremičninam in infrastrukturi so odvisne od različnih parametrov. Poleg zgoraj omenjene pričakovane stopnje donosnosti portfelja obstaja tudi vprašanje, kako je opredeljeno tveganje. Drugi pomembni dejavniki vključujejo odnos do infrastrukture na splošno in kako se to nanaša na druge alternativne naložbe. V praksi so te odločitve o dodelitvi zapletene, zato so različni vlagatelji v različnih obdobjih možni višji ali nižji optimi.
Sklepi
Če je ena stvar, ki ostaja glavna prednostna naloga za vse vlagatelje, ima dobro razporejen portfelj. Tega preprosto ni nobenega nadomestila, na trgu pa je veliko neizkoriščenega potenciala. Naložbe v nepremičnine, pa tudi infrastruktura, lahko igrajo ključno vlogo pri optimizaciji portfeljev. To se v glavnem nanaša na institucije, pa tudi na zasebne vlagatelje. Zasebni vlagatelji imajo na splošno lahko koristi od večje raznolikosti.
