Kaj je skladno posojilo?
Skladno posojilo je hipoteka, ki je enaka ali manjša od zneska v dolarju, določenega z omejitvijo, ki jo je določila zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA) in ustreza kriterijem financiranja Freddieja Mac-a in Fannie Mae. posojila so ugodna zaradi nizkih obrestnih mer, ki so z njimi vezane.
Ključni odvzemi
- Skladno posojilo je hipoteka, katere osnovni pogoji izpolnjujejo merila financiranja Fannie Mae in Freddie Mac - v glavnem je omejitev dolarja glede velikosti posojila. Osnovni limit, ki ustreza posojilu, se letno prilagaja. V letu 2020 znaša 510.400 dolarjev, saj se večina ameriških posojilodajalcev raje ukvarja s skladnimi posojili, saj sta to edina vrsta, ki jo bosta Fannie Mae in Freddie Mac zagotavljala in kupovala na sekundarnem hipotekarnem trgu.
Kako deluje posojilo o skladnosti
Zvezna nacionalna hipotekarna zveza (FNMA ali Fannie Mae) in zvezna hipotekarna korporacija domačih posojil (FHLMC ali Freddie Mac) sta državno sponzorirana podjetja, ki vodijo trg za stanovanjska posojila. Te kvazi vladne agencije so ustvarile standardizirana pravila in smernice, ki jim morajo ustrezati hipoteke za enoprostornine (aka enodružinska stanovanja), če bodo upravičene do podpore agencij. (Fannie Mae in Freddie Mac hipotek ne izdajata sama. Namesto tega zavarujejo hipoteke, ki so jih izdali posojilodajalci, in delujejo kot proizvajalci sekundarnih trgov, če posojilodajalci želijo te hipoteke prodati.)
Izraz "usklajevanje" se najpogosteje uporablja, če posebej govorimo o znesku hipoteke, ki mora biti pod določeno mejo, znano kot omejitev ustreznega posojila, ki jo je določila Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA).
Leta 2020 je v večini ZDA ta izhodiščna meja 510.400 dolarjev, kar je povečanje z 484.350 dolarjev v letu 2019. Na nekaterih dragih trgih, kot sta San Francisco in New York City, je meja višja. Nova zgornja meja za ta območja znaša 7765.600 dolarjev, kar je 150% od 510.400 dolarjev. Posebne zakonske določbe določajo različne izračune limita za posojila za Aljasko, Havaje, Guam in Deviške otoke ZDA. Na teh območjih je osnovna omejitev posojila v letu 2020 765.600 dolarjev za nepremičnine v enoti.
Zakon o stanovanjskem in gospodarskem okrevanju (HERA) zahteva, da se Fannie Mae in Freddie Mac vsako leto prilagodita osnovnemu limitu posojila, da se odraža sprememba povprečne ameriške cene doma.
Druge smernice, ki ustrezajo posojilom, razen velikosti posojila, vključujejo posojilojemalcevo razmerje med posojilom in vrednostjo (tj. Velikost položnice), razmerje med dolgom in prihodkom, kreditno oceno in zgodovino, zahteve glede dokumentacije itd..
Prednosti usklajevanja posojil
Za potrošnike so ugodna posojila ugodna zaradi nizkih obrestnih mer. Na primer za prve kupce stanovalcev, ki najemajo posojila Zvezne uprave za stanovanja (FHA), lahko nakazilo znaša do 3%. Vendar je pri takšnih posojilih potrebno tako zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) v višini približno 1, 05% letno za 30-letna posojila do 510.400 USD. Del ali celotni stroški zavarovanja so davčno priznani, če posojilojemalčevo prilagojeni bruto dohodek (AGI) ne presega 109 000 USD.
Posojilodajalci raje delajo s skladnimi posojili, saj jih je mogoče enostavno pakirati v naložbene svežnje in prodati na sekundarnem hipotekarnem trgu. Ta postopek sprosti zmožnost finančne institucije, da izda več posojil in posoji več denarja kupcem domov.
Posojila v skladu z neustreznimi posojili
Hipoteke, ki presegajo skladno posojilo, so uvrščene med hipotekarne hipoteke ali hipotekarne hipoteke. Ker Fannie Mae in Freddie Mac kupujeta samo ustrezne posojila za ponovno pakiranje na sekundarni trg, je povpraševanje po neustreznem posojilu veliko manjše. Pogoji hipotekarnih hipotekarnih hipotek se lahko od posojilodajalca do posojilodajalca zelo razlikujejo, vendar so obrestne mere in minimalna polog za jumbo posojila običajno višje, ker predstavljajo večje tveganje za posojilodajalca. Ne le, da gre za več denarja, posojila pa podjetja, ki jih financira vlada, ne morejo zagotoviti.
Domači kupci, ki potrebujejo hipoteko, ki presega omejitve ustreznih posojil, lahko težavo odpravijo tako, da namesto enega kreditnega posojila vzamejo dve manjši hipoteki.
Ujemanje posojil v primerjavi s konvencionalnimi posojili
Ustrezna posojila pogosto zamenjujejo z običajnimi posojili / hipoteke. Čeprav se obe vrsti prekrivata, nista enaka. Običajna hipoteka je veliko širša kategorija. To je vsako posojilo, ponujeno prek zasebnega posojilodajalca, v nasprotju z vladno agencijo, kot sta FHA ali ameriško ministrstvo za veteranske zadeve (VA), in / ali podprto s strani Fannie Mae ali Freddieja Mac - kjer se prekriva in zmeda, nastane. Velikost posojila ne vpliva na njegovo konvencionalnost, temveč le na skladnost. V bistvu, čeprav so vsa posojila, ki izpolnjujejo pogoje, običajna posojila niso ustrezna.
Posebna razmišljanja o izpolnjevanju posojil
FHFA, ki letno določa omejitev ustreznih posojil, ima regulativni nadzor, da bi zagotovili, da Fannie Mae in Freddie Mac izpolnjujeta svoje listine in naloge spodbujanja lastništva domov za Američane z nižjimi dohodki in srednjega razreda. FHFA uporablja mesečno povečanje / znižanje povprečnih cen stanovanj v mesečni raziskavi obrestnih mer (MIRS) za prilagoditev ustreznih limitov za posojilo za naslednje leto.
Za izvedbo te raziskave FHFA prosi vzorec hipotekarnih posojilodajalcev, da poročajo o pogojih za vsa družinska, v celoti amortizirajoča, odkupovalna, nekmetijska posojila, ki jih zaprejo v zadnjih petih delovnih dneh v mesecu. Raziskava vsebuje mesečne informacije o obrestnih merah, posojilnih pogojih in cenah stanovanj po vrsti nepremičnine, vrsti posojila (fiksna obrestna mera ali prilagodljiva obrestna mera) in vrsti posojilodajalca ter informacije o posojilih s fiksno obrestno mero za 15 in 30 let.
