Federal Housing Authority je največja hipotekarna zavarovalnica v Združenih državah Amerike z več kot 1, 3 bilijona dolarjev svojega portfelja. Kot del ameriškega stanovanjskega urada za stanovanjski razvoj in razvoj mest (HUD) pomaga približno milijon ljudem po državi postati lastniki stanovanj vsako leto, poleg tega pa podpira razpoložljivost 300.000 najemnih enot, saj lastništvo stanovanja postane cenovno dostopno. Nizka plačila in nizke zahteve po bonitetnih ocenah naredijo posojila FHA veliko bolj privlačna kot običajne hipoteke.
Čeprav je to lahko dobra novica za nekatere lastnike stanovanj, bodo morda vlagatelji v nepremičnine, ki želijo izkoristiti prednosti posojila FHA, poiskati drugje. To je zato, ker pogoji teh posojil omejujejo tiste, ki izpolnjujejo pogoje.
Preberite si, če želite izvedeti več o posojilih FHA, kdo izpolnjuje pogoje in ali jih lahko uporabite za financiranje nepremičnin za najem.
Ključni odvzemi
- Zvezna stanovanjska uprava zavaruje hipoteke, ki zahtevajo nizko plačilo in liberalne standarde zavarovanja. Zaradi ugodnosti, ki jih prinašajo posojila FHA, jih ni mogoče uporabiti za druge domove, najem, počitnice ali druge naložbene nepremičnine. domov 60 dni po zaprtju hipoteke in jo mora hraniti kot primarno prebivališče vsaj eno polno leto. FHA zavaruje tudi hipoteke za stanovanja z do štirimi enotami, pod pogojem, da je ena od njih lastnik.
Kaj so FHA posojila?
Lastniki domov so v času velike depresije težko kupovali in vzdrževali plačila svojih nepremičnin. Omejeni so bili na posojila v vrednosti 50% tržne vrednosti nepremičnine, hipotekarni pogoji pa so bili na splošno zelo kratki. Veliko posojil se je končalo z zelo velikimi balonskimi plačili, kar si večina ljudi ni mogla privoščiti. To je povzročilo velik znesek neplačila, kar je povečalo stopnjo zaprtja. Leta 1934 se je kongres Združenih držav odločil, da ustanovi Zvezno stanovanjsko upravo v prizadevanju za spodbujanje cenovno lastnega stanovanja. Tako je nastal posojilni program Zvezne stanovanjske uprave (FHA).
Posojila, ki jih ponuja FHA, imajo nižje zahteve po plačilih in bolj liberalne standarde za zavarovanje kot večina običajnih hipotek. Na primer, od leta 2019 lastniki domov potrebujejo le 580 ali več kreditnih točk, da izpolnjujejo pogoje. Pooblaščeni vlagatelji lahko financirajo kar 96, 5%, kar pomeni, da morajo odložiti le 3, 5%. Tisti z bonitetno oceno, nižjo od 579, še vedno izpolnjujejo pogoje, vendar jih je treba odložiti nekoliko več - 10%.
Posojila FHA so večinoma omejena na kupce, ki nameravajo dom, ki ga kupujejo, uporabljati kot primarno prebivališče. To pomeni, da posojila FHA ni mogoče uporabiti za financiranje drugega doma, najemne hiše, počitniške hiše ali naložbene nepremičnine. Vendar obstaja nekaj izjem in nekaj načinov, kako se izogniti temu splošnemu pravilu.
Zahteva za zasedenost FHA
V skladu s pravili in smernicami FHA mora biti nepremičnina, ki se financira, lastnik. To pomeni, da najemnine in sezonske nepremičnine ne veljajo. FHA uporablja to pravilo kot način, da prepreči vlagateljem koristi od programa.
Hipotekarji s posojili, ki jih podpira FHA, morajo svoj dom uporabljati kot primarno prebivališče vsaj eno polno leto.
Posojilojemalec mora dom prevzeti v 60 dneh po zaprtju hipoteke in mora v njem živeti večino leta. Nepremičnina se mora uporabljati kot glavno prebivališče vsaj eno leto. Če je na hipoteki naveden več posojilojemalcev, FHA zahteva vsaj enega, da izpolni zahteve glede zasedenosti.
Refinanciranje obstoječega posojila FHA
Recimo, da nekdo porabi posojilo FHA za financiranje nakupa primarnega prebivališča. Lastnik se lahko odseli od doma po cesti, vendar si ga še naprej lasti in ga oddaja v najem za dohodek. Z drugimi besedami, hiša postane naložbena lastnina. Obrestne mere padajo, lastnik pa želi refinancirati za boljši posel.
Čeprav ne živi več v hiši, mu pravila FHA omogočajo refinanciranje v drugo posojilo FHA. Refinanciranje FHA do FHA je znano tudi kot poenostavljeno refinanciranje FHA.
Za refinanciranje je več zahtev:
- Od zaprtja prvotnega stanovanjskega posojila mora preteči najmanj 210 dni. Na hipoteko, ki jo je izdal FHA, ste morali plačati najmanj šest mesečnih plačil. Če ste imeli posojilo FHA le manj kot eno leto, ne morete imeti nobenega plačila zapadla za več kot 30 dni. Če ste posojilo FHA držali več kot eno leto, vam je dovoljeno eno 30-dnevno zamudo v roku 12 mesecev, vendar zamude pri plačilu ne more biti v zadnjih 90 dneh. Pri refinanciranju morate znižati mesečno plačilo glavnice in obresti, ki je pogosto opisan kot čista oprijemljiva korist. Na primer, če je bilo vaše prejšnje mesečno plačilo 1.100 USD, bi moralo biti vaše novo mesečno plačilo po refinanciranju 1.050 USD ali manj. Posojilo v hipoteko s krajšim rokom pomeni tudi čisto oprijemljivo korist.
Če lastnik stanovanja izpolnjuje zgornja merila, je poenostavitev refinanciranja FHA verjetno najlažja posojila, ki jih je treba zapreti. Ne zahtevajo preverjanja zaposlitve ali dohodka, ne preverjanja bonitetne ocene in ocene doma. Glavna stvar je, da je lastnik stanovanja pravočasno opravil svoja obstoječa plačila posojil FHA.
Dvojni namen
Drug način uporabe posojila FHA za nakup nepremičnine je nakup stanovanja z več enotami. FHA lastnikom stanovanj omogoča nakup nepremičnin z največ štirimi enotami, pod pogojem, da je ena lastnica. Ni omejitev, kako velika je lahko velikost serije. Tako lahko lastnik živi v eni enoti, zaradi česar je lastnina v posesti lastnika in s tem tudi FHA. Lastnik lahko najame drugo (-e) enoto (-e) za dohodek.
Zmogljiv vlagatelj na vročem najemnem trgu včasih s to metodo zasluži dovolj dohodka, da bi lahko živel v domu brezplačno. Kot je navedeno zgoraj, FHA posoja do 96, 5% ocenjene vrednosti, kar pomeni, da lahko kupec položi manj kot 3, 5%.
Posebna vprašanja
FHA ima posebne določbe, ki vam lahko omogočajo, da boste zaslužili dohodek od najemnine od doma. Če vas služba zahteva, da se preselite in potrebujete drugi dom ali če je vaš dom premajhen za širšo družino, boste morda lahko najeli svoj prvi dom, ko boste izpolnili enoletno potrebo po zasedenosti. Če ostajate brez dela, ker sicer niste sposobni, boste morda imeli možnost, da odposodite sobe v vašem domu stanovalcem, da nadoknadite izgubljene plače.
Seveda lahko hipoteko vedno poplačate zgodaj. FHA ne zaračuna nobenih predplačilnih kazni, zato če posojilo lahko odpravite v celoti, lahko z nepremičnino storite karkoli želite.
