Kaj so obveznice stanovanjske uprave?
Obveznice stanovanjskih organov ali stanovanjske obveznice izda državna ali lokalna vladna agencija za pomoč pri financiranju gradnje ali sanacije cenovno ugodnih najemnih stanovanj. V nekaterih programih se lahko izkupiček od takšnih obveznic uporabi tudi za pomoč ljudem z nizkimi dohodki pri nakupu domov. Obresti, ki jih vlagatelji zaslužijo za obveznice stanovanjskih organov, so oproščene zveznih davkov, lahko pa so oproščene tudi državnih in lokalnih dohodnin.
Kot večina občinskih obveznic se tudi na obveznice stanovanjskih organov zgodovino gleda kot na zelo varne naložbe. V tem primeru obveznice podpira zvezna vlada, ki jih obravnava kot sredstvo za spodbujanje gradnje stanovanj za ljudi z nizkimi dohodki.
Osnove obveznic stanovanjske uprave
Občinski organ lahko izda dolg v obliki obveznic za zbiranje kapitala za financiranje projektov. Dve vrsti občinskih obveznic so obveznice splošnih in prihodkovnih obveznic. Plačilo obresti in odplačilo glavnice obveznice splošne obveznosti (GO) se financirajo iz finančne blagajne države ali lokalne uprave. Te obveznice so podprte s popolno vero in posojilom občinske vlade, ki ima lahko pooblastilo za povišanje davkov za izpolnjevanje svojih plačilnih obveznosti na obveznico GO. Po drugi strani so plačilne obveznosti v prihodkovnem pasu podprte s predvidenim prihodkovnim tokom projekta, za katerega je bila izdana obveznica. Ena oblika prihodkovne obveznice je stanovanjska obveznica.
Ključni odvzemi
- Obveznice stanovanjskih organov ali stanovanjske obveznice izda državna ali lokalna vladna agencija za pomoč pri financiranju gradnje ali sanacije cenovno ugodnih najemnih stanovanj. Državne in lokalne vlade izdajajo stanovanjske obveznice za financiranje gradnje ali sanacije cenovno ugodnih najemnih stanovanj. Država ali kraj mora poleg odplačevanja glavnice obveznice plačati obresti za denar, ki ga je izposodila. Kot večina občinskih obveznic se tudi na obveznice stanovanjskih organov zgodovino gleda kot na zelo varne naložbe.
Državne in lokalne vlade izdajajo stanovanjske obveznice za financiranje gradnje ali sanacije cenovno ugodnih najemnih stanovanj. Država ali kraj mora poleg odplačevanja glavnice obveznice plačati obresti za denar, ki ga je izposodila. Kot obveznice zasebne dejavnosti (PABs) lahko stanovanjske obveznice izdajajo v imenu kvalificiranih neprofitnih razvijalcev za financiranje večdružinskih in večstanovanjskih stanovanjskih projektov. Tudi prihodki od stanovanjskih obveznic se lahko izdajo za zagotavljanje poceni hipotekarnega financiranja družinam ali posameznikom z nizkimi dohodki, tako da lahko kupijo dom. Hipoteke, zagotovljene s stanovanjskimi obveznicami, so omejene na prve kupce stanovalcev, ki ne zaslužijo več kot povprečni dohodek na območju. Poleg tega je cena stanovanja, kupljenega s hipoteko stanovanjske obveznice, omejena na 90 odstotkov povprečne površinske odkupne cene.
Stanovanjske obveznice imajo običajno nizke obrestne mere in se lahko izdajo kot obveznost povpraševanja s fiksno ali spremenljivo obrestno mero (VRDO). Plačila glavnice in obresti imetnikom obveznic se izvedejo iz zastavljenih hipotekarnih odplačil in dohodka od naložb --- odplačila na hipotekah posojilojemalcev pobere skrbnik stanovanjske obveznice, ki sredstva vloži v kratkoročne naložbe do predvidenega časa za izplačilo obresti za imetnike obveznic. Dejansko je plačilo stanovanjskih obveznic podprto s pravočasnim in doslednim plačilom obresti in glavnim odplačilom osnovnih hipotek s strani posojilojemalcev.
Stanovanjske obveznice so koristne tako državi kot zasebnim vlagateljem. Po eni strani vlada dobi dostop do velike količine poceni financiranja. Po drugi strani pa so davčne ugodnosti, ki jih ponujajo stanovanjske obveznice, zelo privlačne za tiste v zgornjih davčnih razredih. Za vlagatelje so obresti, plačane s stanovanjskimi obveznicami, oproščene zvezne in včasih državne dohodnine. Višja je mejna davčna stopnja, bolj dragocena je davčna oprostitev obveznice za stanovanjske dohodke. Čeprav lahko vlagatelji, za katere se uporablja alternativni minimalni davek (AMT), obdavčijo, oprostitev pomeni, da vlagatelji v visokih zveznih davčnih razredih uživajo ugodnosti od prihodkov in drugih občinskih obveznic. Ta oprostitev davka pomaga nadomestiti nizko obrestno mero obveznic.
Zvezni davčni dobropisi za stanovanje z nizkimi dohodki so še en vir kapitala, ki se lahko uporablja namesto stanovanjskih obveznic ali poleg njih za financiranje cenovno ugodnih stanovanjskih projektov. Zasluge so nepovratne olajšave zvezne dohodnine za del hipotekarnih obresti, ki jih vsako leto plačajo kvalificirani kupci domov.
Primer obveznic stanovanjske uprave
Ker gre za državni dolg, prodaja obveznic stanovanjskih organov včasih zahteva odobritev lokalnih volivcev. Leta 2018 so na primer volivci Kalifornije odobrili glasovnico za prodajo 4 milijard dolarjev obveznic za stanovanjske organe za financiranje programov za prebivalce, veterane in delavce na kmetijah z nizkimi dohodki.
