Kaj so stanovanjske obveznice?
Stanovanjske obveznice so dolžniški vrednostni papirji, ki jih izdajo državne ali lokalne vlade za zbiranje denarja za cenovno ugoden razvoj stanovanj. Stanovanjske obveznice včasih zahtevajo odobritev volivcev in so lahko kratkoročne ali dolgoročne izdaje.
Ključni odvzemi
- Stanovanjske obveznice izdajajo državne ali lokalne vlade in so dolžniški vrednostni papirji za zbiranje denarja za cenovno ugoden razvoj stanovanj. Stanovanjske obveznice so lahko kratkoročne ali dolgoročne in včasih potrebujejo odobritev volivcev. Stanovanjske obveznice izdajajo državne in lokalne vlade za financiranje gradnje ali sanacije cenovno ugodnih najemnih stanovanj. Dve vrsti obveznic vključujejo obveznice splošnih in dohodkovnih obveznic. Vlada ima koristi od stanovanjskih obveznic s poceni financiranjem, medtem ko investitor s to vrsto obveznic pridobi davčne ugodnosti.
Kako delujejo stanovanjske obveznice
Državne in lokalne vlade izdajajo stanovanjske obveznice za financiranje gradnje ali sanacije cenovno ugodnih najemnih stanovanj. Država ali kraj mora poleg odplačevanja glavnice obveznice plačati obresti za denar, ki ga je izposodila.
Kot obveznice zasebne dejavnosti (PABs) lahko stanovanjske obveznice izdajajo v imenu kvalificiranih neprofitnih razvijalcev za financiranje večdružinskih in večstanovanjskih stanovanjskih projektov. Tudi prihodki od stanovanjskih obveznic se lahko izdajo za zagotavljanje poceni hipotekarnega financiranja družinam ali posameznikom z nizkimi dohodki, tako da lahko kupijo dom.
1, 1 milijona
Število cenovno ugodnih domov, financiranih s stanovanjskimi obveznicami s stanovanjskim kreditom.
Posebna vprašanja
Občinski organ lahko izda dolg v obliki obveznic za zbiranje kapitala za financiranje projektov. Dve vrsti občinskih obveznic so obveznice splošne (GO) in prihodkovne obveznice.
Plačilo obresti in odplačilo glavnice obveznic splošnih obveznosti se financirajo iz finančne blagajne države ali lokalne uprave. Te obveznice so podprte s popolno vero in posojilom občinske vlade, ki ima lahko pooblastilo za povišanje davkov za izpolnjevanje svojih plačilnih obveznosti na obveznico GO.
Medtem plačilne obveznosti v dohodkovnem pasu podpirajo načrtovani tok prihodkov projekta, za katerega je bila izdana obveznica. Ena oblika prihodkovne obveznice je stanovanjska obveznica.
Prednosti stanovanjskih obveznic
Stanovanjske obveznice so koristne tako državi kot zasebnim vlagateljem. Po eni strani vlada dobi dostop do velike količine poceni financiranja. Po drugi strani pa so davčne ugodnosti, ki jih ponujajo stanovanjske obveznice, zelo privlačne za tiste v zgornjih davčnih razredih.
Za vlagatelje so obresti, plačane s stanovanjskimi obveznicami, oproščene zvezne in včasih državne dohodnine. Višja je mejna davčna stopnja, bolj dragocena je davčna oprostitev obveznice za stanovanjske dohodke. Čeprav lahko vlagatelji, za katere se uporablja alternativni minimalni davek (AMT), obdavčijo, oprostitev pomeni, da vlagatelji v visokih zveznih davčnih razredih uživajo ugodnosti od prihodkov in drugih občinskih obveznic. Ta oprostitev davka pomaga nadomestiti nizko obrestno mero obveznic.
Zvezni davčni dobropisi za stanovanje z nizkimi dohodki so še en vir kapitala, ki se lahko uporablja namesto stanovanjskih obveznic ali poleg njih za financiranje cenovno ugodnih stanovanjskih projektov. Zasluge so nepovratne olajšave zvezne dohodnine za del hipotekarnih obresti, ki so kupce domov usposobili za plačilo vsako leto.
Zahteve za stanovanjske obveznice
Hipoteke, zagotovljene s stanovanjskimi obveznicami, so omejene na prve kupce stanovalcev, ki ne zaslužijo več kot povprečni dohodek na območju. Poleg tega je cena stanovanja, kupljenega s hipoteko stanovanjske obveznice, omejena na 90 odstotkov povprečne površinske odkupne cene.
Stanovanjske obveznice imajo običajno nizke obrestne mere in jih je mogoče izdati kot obveznost povpraševanja s fiksno ali spremenljivo obrestno mero (VRDO). Plačila glavnice in obresti imetnikom obveznic se izvedejo iz zastavljenih odplačil hipoteke in dobička od naložb. Odplačila na hipoteke s strani posojilojemalcev pobere skrbnik stanovanjske obveznice, ki sredstva vloži v kratkoročne naložbe do predvidenega časa za izplačilo obresti imetnikom obveznic. Dejansko je plačilo stanovanjskih obveznic podprto s pravočasnim in doslednim plačilom obresti in glavnim odplačilom osnovnih hipotek s strani posojilojemalcev.
