Kazalo
- Kako najti zaprt dom
- Stopnje izključitve
- Zakaj so zaprti domovi cenejši
- Tveganje nakupa zaprtih domov
- Nakup zaprtega doma
- Možnosti financiranja
- Spodnja črta
Pred hipotekarno krizo 2008–2009 je bil nakup pred zaprtim stanovanjem težaven predlog. Lovci na nepremičnine so morali slediti dražbam na sodiščih ali presejati po pravnih spisih. Toda val izključitev, ki ga je prinesel subprime potop, ni samo povečal števila razpoložljivih lastnosti, ampak je tudi olajšal njihovo iskanje in pridobitev. Pravzaprav je dandanes postopek pogosto podoben iskanju katere koli druge vrste doma. Zaprti domovi so na voljo tako rekoč na vseh nepremičninskih trgih po vsej državi, kar ponuja možnosti za lastnike domov in vlagatelje.
ključni odvzemi
- Nikoli ni bilo lažje najti zaprtega doma za prodajo: veliko spletnih mest je specializiranih za njih. Obstaja več vrst izključitve, vključno s predpostavko, kratko prodajo, prodajo šerifov in nepremičninami. Velika prednost nakupa izključene hiše je nizka cena. Pomanjkljivosti vključujejo možno slabo stanje doma, dolžino nakupa in konkurenco profesionalnih plavutk. Za domove, ki jih je mogoče izključiti, so na voljo številne možnosti financiranja, ki jih financira vlada.
Kako najti zaprt dom
Zaprte nepremičnine lahko najdete v periodičnih publikacijah (MLS) in spletnih straneh, prek spletnih iskanj po nepremičninah, v bančnih pisarnah in na spletnih mestih ter v lokalnih časopisih. V lokalnih storitvah z več kotacijami lastnosti, ki jih je mogoče izključiti, sam po sebi morda ne bodo označene; to je lahko navedeno le v opisu nepremičnine.
Neposrednejša pot so številna spletna mesta, ki so zdaj specializirana za domove in nepremičnine, ki so v izključitvi, kot so HomePath.com Fannie Mae in usa-foreclosure.com. Nekatere finančne institucije, kot je Bank of America, ponujajo tudi strani, ki vam pomagajo pri iskanju zaprtega doma.
Posojilodajalci vse več prodajo svoje zaseženo premoženje prek nepremičninskih agentov, zato ne oklevajte in povprašajte pri nepremičninskem posredniku ali agentu. Nekateri nepremičninski profesionalci so celo specializirani za nepremičnine za zaprtje.
Domovi na različnih stopnjah zaprtja
Natančneje, iskanje omejenega stanovanja je odvisno od tega, kje točno je to v postopku zaprtja: Nepremičnine so lahko še vedno v lasti prvotnega lastnika stanovanja (v zgodnejših fazah v primeru predhodne izključitve in nepremičnin na kratko prodajo) ali subjekta, ki je tak kot banka ali vlada (v kasnejših).
Tu je pet vrst izključitve in pristopi k nakupu.
1. Predobravnava
Nepremičnina je v predposestitvi, potem ko hipotekarni posojilodajalec posojilojemalce obvesti, da so v zamudi, vendar preden se nepremičnina ponudi na prodajo na dražbi. Če lastnik stanovanja lahko v tem času proda nepremičnino, se bo morda izognil postopku izključevanja in njenemu negativnemu vplivu na njihovo kreditno zgodovino in prihodnost. Nekateri lastniki domov so se tako pripravljeni pogajati. Vnaprejšnje izključitve so običajno navedene v okrožnih in mestnih stavbah sodišč. Poleg tega številni spletni viri, vključno z www.foreclosure.com, navajajo lastnosti, ki so v fazi predhodne izključitve.
2. Kratka prodaja
Kratke prodaje se zgodijo, ko je posojilodajalec pripravljen za nepremičnino sprejeti manj, kot je dolžan na hipoteki. Posojilojemalcem ni treba izpolniti hipotekarnih plačil, da bi posojilodajalec privolil v kratko prodajo; vendar morajo ponavadi dokazati finančno stisko, kot je izguba zaposlitve, ki bo verjetno povzročila neplačilo. Pogosto je zadevno prebivališče pod vodo, kar pomeni, da je vredno manj kot neporavnano hipotekarno stanje. Da bi se lahko kvalificiral za prodajo na kratko, se mora posojilodajalec dogovoriti, da bo "prodal nepremičnino kratko", tako da bo sprejel manj, kot se dolguje, in dom mora biti na seznamu za prodajo. Te lastnosti se običajno oglašujejo kot kratka prodaja "do odobritve banke."
Nakup nepremičnine za prodajo na kratko je v večini enak kot običajni nakup, vendar se jezik v pogodbah razlikuje, s tem da je treba pogoje odobriti posojilodajalca. Banka lahko traja nekaj mesecev, da odgovori na kratko prodajno ponudbo, zato postopek lahko traja precej dlje kot pri običajnem nakupu. Številna spletna mesta z nepremičninami, vključno s posameznimi podjetji ali storitvami kotacije, ponujajo možnost iskanja po stanju prodaje.
3. Šerifove dražbe prodaje
Dražba šerifove prodaje se zgodi potem, ko je posojilodajalec posojilojemalca obvestil o neplačilu in dopustil, da se posojilojemalec odpravi za hipotekarna plačila. Dražba je zasnovana tako, da lahko posojilodajalec hitro vrne posojilo, ki je v neplačilu. Te dražbe se pogosto dogajajo na mestnih sodnih stopnicah, ki jih vodijo lokalni organi pregona. Nepremičnina se proda na najvišji ponudnici na javno objavljenem mestu, datumu in uri. Ta obvestila je mogoče najti v lokalnih časopisih in na številnih spletnih lokacijah z iskanjem "šerifskih dražb".
4. Nepremičnine v lasti banke
Nepremičnine, ki se na dražbi ne prodajo, se vrnejo nazaj v banko; to pomeni, da postanejo nepremičnine (REO). Pogosto jih vodi oddelek REO institucije. Spletni viri, kot je www.realtytrac.com, imajo obsežne sezname takšnih nepremičnin v banki. Poiščite jih lahko po mestu, državi ali poštni številki.
5. Nepremičnine v državni lasti
Nekatere domove kupujejo s posojili, ki jih jamči Zvezna stanovanjska uprava (FHA) ali Ministrstvo za veteranske zadeve (VA). Ko gredo te nepremičnine v izključitev, jih vlada odvzame nazaj in prodajo posredniki, ki delajo pri zvezni agenciji. Za nakup nepremičnine v državni lasti se je treba obrniti na državnega posrednika. Kupci lahko raziskujejo možnosti na spletnem mestu www.hud.gov (kliknite na "PODROČJA TOPIC" in izberite "Hiše za prodajo").
Zakaj so zaprti domovi cenejši
Največje prodajno mesto zaprtih domov je seveda njihova začrtana cena, ki je pogosto bistveno nižja od drugih podobnih lastnosti na istem območju (znane kot primerjalniki ali kompi, ko govorijo posredniki). Večina izključenih pravic se v določenih regijah proda vsaj za 5% pod tržno vrednostjo, s še večjimi popusti. Kupci lahko izkoristijo tudi dodatne prihranke z ugodnostmi, kot so znižana plačila, nižje obrestne mere ali odprava cen za ocenjevanje cen in določeni stroški zapiranja.
Kaj jim naredi tak posel? Če je prebivališče v fazi predhodne izključitve ali prodaje na kratko, so njegovi lastniki v finančni vezi. In čas ni na njihovi strani: razkladiti morajo premoženje in dobiti, kar lahko, dokler ne morejo, da ga v celoti izgubijo. Skratka, ti prodajalci se ne pogajajo ravno s položaja. Čeprav se morda zdi kruto izkoristiti nesrečo drugih, lahko kupci koristijo.
Še več koristi imajo, če je bila posest dejansko zasežena. Šerifove pisarne ne zanima visenje na hiši; banke ne želijo biti v najemodajalcu. Finančne institucije se običajno želijo takoj rešiti zaprtimi nepremičninami (za primerno ceno, seveda - vlagateljem in revizorjem morajo odgovoriti, da so se potrudile, da bi povrnile čim večji del prvotnega zneska posojila). Ponovno lahko kupci to situacijo izkoristijo.
Nazadnje se zaprtimi hišami običajno prodajajo v stanju "kakršen je" - če pride do škode, popravila s strani lastnika niso del enačbe - in, kot vedo ljubitelji rabljenih avtomobilov in starinskega pohištva, "se zdi" popust. Seveda je "metel kot" lahko dvorezen meč, kot bomo razpravljali v nadaljevanju.
Tveganje nakupa zaprtih domov
Spodnja tržna cena je velik plus nakupa zaprtega doma. A tudi te lastnosti imajo svoj delež pasti.
Lastninske težave
Čeprav ima kompenzacijski popust, je stanje, kakršno je, lahko zelo mračno. Če dom še vedno posedujejo lastniki, je ta pogosto slabo vzdrževan - navsezadnje, če ljudje ne morejo izplačati hipotekarnih plačil, verjetno zaostajajo tudi pri plačilih rednega vzdrževanja, da ne omenjam večjih popravil. Poleg tega so nekateri ljudje, ki se soočajo s prisilnim izključevanjem ali so jih prisilili, in razočarali svoje domove, preden jih banka odpove. To pogosto vključuje odstranjevanje aparatov in napeljave, včasih pa tudi povsem vandalizem.
Skriti stroški
Poleg nepredvidenih popravljalnih in obnovitvenih del lahko zamude, kot so zaostale davke in zastavne pravice (ki jih dražbene nepremičnine pogosto pripisujejo IRS ali državi ali drugim upnikom), dodatno zaželeni hiši dodajo dodatne stroške. Kar koli se dolguje, mora biti vlada najprej plačana in poravnana, preden bo postopek nakupa lahko nadaljeval. To velja predvsem za nepremičnine, ki se prodajo na dražbi; banka bo vedno izplačala vse zastavne pravice, povezane z nepremičnino, preden jo bo prodala drugi stranki.
Počasen postopek
Prejšnji zapleti pogosto pomenijo veliko papirja. Običajno bo za izključitev pravic prišlo do številnih dodatnih dokumentov, ki jih je treba izpolniti za pripravo na zaključek, kar pa ni vedno tako pravočasno. Če gre za prodajo v kratkih razmerah, mora posojilo lastnika odobriti posel in to lahko traja kar nekaj časa, kot smo že omenili. Resna škoda, ki jo najdete v hiši, lahko povzroči nižjo oceno stanovanja, kar lahko vpliva na sposobnost kupca, da zagotovi posojilo. Nekateri posojilodajalci ne bodo posojali pod določenim zneskom v dolarju, ker potencialni dobiček pri manjši posojili ni vreden tveganja.
Čeprav bi si mislili, da bi banka želela odložiti prebivališče, ki ga ima nazaj, so odzivni časi med banko in drugimi udeleženimi strankami lahko počasni tudi z nepremičninami REO. Čas, potreben za odgovor na vašo ponudbo, se lahko zelo razlikuje; če je banka, ki ima vašo lastnino, preplavljena z zaprtjem, potem lahko banka obravnava vašo zahtevo precej dlje. Banke z znatnimi zaostanki so znane do 90 dni, da se odzovejo na ponudbo. Če nameravate nakup financirati, bi bilo pametno, da bi porabili čas za pridobitev predhodne odobritve hipoteke.
Tekmovanje
Tako kot na vsakem trgu se bo povpraševanje povečalo, kadar koli bo mogoče kupiti nekaj s popustom od tekočega tečaja. Torej povečano zanimanje in konkurenca - ne samo s strani potencialnih stanovalcev, temveč tudi od vlagateljev in strokovnjakov, ki se ukvarjajo s prodajo - so neizogibni, če se ukvarjamo s vrednimi zaprtimi nepremičninami. Zelo pogosto je mogoče zapreti dom cenovno ugodneje pod drugimi domovi v okolici, toda ko pride do izraza, lahko hitro pridejo številne ponudbe in nastopi vojna s ponudbami. Torej, kar je bil nekoč dom pod cenovnimi cenami v odlični soseščini, lahko hitro postane drago premoženje.
Morebitnim kupcem zaprtih domov je morda pametno oddati ponudbe za več nepremičnin hkrati, saj lahko konkurenčni kupci zavarujejo nepremičnino z višjo ponudbo ali ponudbo v celoti. Toda ne odvračajte se, če nekdo drug predloži vašo ponudbo za določeno nepremičnino; občasno preverjajte, ali se ponovno pojavlja v zalogi banke. Pogodbe o zaprtju praviloma padajo precej pogosto.
Nakup zaprtega doma
Če kupujete od banke, boste morali izpopolniti svoje pogajalske spretnosti in začeti postopek s ponudbo z nizko žogo na nepremičnini, ki jo želite. Banke, ki so nabrale velik zalog zaprtimi nepremičninami, bodo bolj nagnjene k pogajanjem o ceni; dlje kot je banka hranila nepremičnino, večje so verjetnosti, da bo resno razmislila o nižjih ponudbah, zlasti pri nepremičninah, ki jih hranijo dlje časa. Zato bi verjetno morali dati prvotno ponudbo po ceni, ki je vsaj 20% nižja od trenutne tržne cene ali morda še več, če se nepremičnina, ki jo ponujate, nahaja na območju z visokim obsegom zaprtja.
Možnosti financiranja zaprtih stanovanj
Lahko kupite hipoteko za nakup nepremičnine REO, čeprav so zasebni posojilodajalci ponavadi neokusni glede financiranja poslov o zaprtju. Vendar pa je za tiste, ki izpolnjujejo pogoje, na voljo več možnosti financiranja, ki jih financira vlada: 203 (k) posojila pri zvezni stanovanjski upravi (FHA), program Fannie Mae HomePath ReadyBuyer in program HomeSteps prek Freddieja Mac.
203 (k) Posojila
FHA je zasnovala svojih posojil 203 (k), da bi pomagala ublažiti skrbi bank, ki bi se sicer izognile tveganju REO. nakupov. S tem, ko posojilojemalcem zaračunajo premijo za hipotekarno zavarovanje, lahko jamčijo za posojila zasebnih posojilodajalcev, ki sodelujejo v programu.
Za posojilojemalce je ena večjih prednosti zmožnost financiranja nakupa stanovanja in vsa potrebna popravila v eni hipoteki. Bolj osnovna različica, poenostavljeno posojilo 203 (k), je namenjeno omejenim popravilom, ki ne zahtevajo inženirskih ali arhitekturnih načrtov. Posamezniki si lahko izposodijo do 35.000 dolarjev nad prodajno ceno doma, da pokrijejo osnovna sredstva, kot so nove naprave, tiru in okna.
Z obsežnejšimi popravki, kot je gradnja dodatka ali skrb za strukturne poškodbe, je običajno najboljša možnost 203 (k) posojilo. Za razliko od racionalizirane variante morajo lastniki stanovanj vzeti najmanj 5000 USD; najvišji znesek temelji na omejitvah FHA za posamezno okrožje. Poleg tega morate plačati neodvisnega svetovalca za pregled nepremičnine in preverjanje, ali delo ustreza programskim smernicam.
Dodatna pomanjkljivost teh posojil je cena. Poleg hipotekarnega zavarovanja posojilojemalci običajno plačajo obrestne mere, ki so za četrtino odstotne točke višje od obrestnih mer za običajna posojila. Morda bodo morali odšteti tudi eno ali dve točki, ki sta vnaprej plačani honorarji, ki sta vsaka 1% glavnice.
Slika 1. Primerjava med tradicionalnimi posojili 203 (k) in poenostavljeno različico.
HomePath ReadyBuyer
Program HomePath ReadyBuyer, ki ga ponuja Zvezno nacionalno hipotekarno združenje (FNMA) - ali Fannie Mae, kot je ljubkovalno znano - je usmerjen k kupcem, ki prvič kupujejo. Po zaključenem obveznem izobraževalnem tečaju, ki ga je mogoče kupiti na spletu, lahko udeleženci prejmejo do 3% pri zaključni stroškovni pomoči pri nakupu izključene nepremičnine v lasti Fannie Mae. To podjetje, ki ga sponzorira vlada, ponuja tudi druge odmore; kupci stanovanj bodo morali na primer zaslužiti le 500 dolarjev zaslužka, zasebno hipotekarno zavarovanje pa se lahko prekliče, ko vaš lastniški kapital v domu doseže 20%.
Domači koraki
Freddie Mac zagotavlja likvidnost hipotekarnega trga z odkupom posojil od bank, združevanjem in prodajo vlagateljem kot vrednostne papirje. S sistemom HomeSteps organizacija s pomočjo svojih zasebnih posojilnih partnerjev ponuja posebno financiranje za tiste, ki želijo kupiti samo omejene nepremičnine, ki jih ima v lasti. HomeSteps je trenutno na voljo samo v naslednjih zveznih državah: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Severna Karolina, Južna Karolina, Tennessee, Texas in Virginia.
Kupci lahko na spletnem mestu HomeSteps najdejo seznam enoprostorcev, stanovanj in večdružinskih nepremičnin.
Spodnja črta
Na površini se lahko zaprti domovi zdijo zelo privlačni. Vendar pa so stroški lahko zelo nepredvidljivi, odškodnine pa bi lahko povzročile nepremičnino nezaželeno. Postopek nakupa je pogosto počasen, kar bi lahko spodbudilo druge misli v kupcih, medtem ko bi veliko povpraševanje po vabljivih zaprtih nepremičninah lahko nekatere upanje kupcev odvrnilo.
Ob vsem tem pa lahko zapustijo zaprte domove neverjetne ponudbe. Kupci imajo edinstveno priložnost, da za stanovanja, ki jim v običajnih okoliščinah ne bi bili na voljo, plačajo pod tržno vrednostjo. Če na strani prevzema obstajajo prihranki, to poveča verjetnost, da bo kupec v prihodnosti ugotovil, da ceni svoje premoženje in dobiček od svoje naložbe, če proda, v prihodnosti.
Če to storite odgovorno, lahko nakup ograjenega stanovanja kupcu omogoči, da dobi množico koristi še vrsto let.
