Z nepremičninami je pomemben del matrice dodeljevanja kapitala tako za institucionalne kot tudi za male vlagatelje, nepremičninski skladi se v zadnjem času povečujejo. Institucije, ki si prizadevajo za učinkovito upravljanje premoženja, se zaradi kapitalsko intenzivne naložbe v nepremičnine, potrebe po aktivnem upravljanju in naraščanja globalnih nepremičninskih naložb postopoma preusmerijo v sklade nepremičninskih skladov.
Enako velja za vlagatelje na drobno, ki imajo zdaj koristi od dostopa do veliko večjega izbora nepremičninskih vzajemnih skladov kot prej, kar omogoča učinkovito dodelitev in diverzifikacijo kapitala. Kot vsak drugi naložbeni sektor ima tudi nepremičnina svoje prednosti in slabosti. Vendar bi bilo treba upoštevati večino naložbenih portfeljev, z naložbenimi skladi naložb v nepremičnine (REIT) in vzajemnimi skladi nepremičnin, ki naj bi bili najboljši načini zapolnitve te dodelitve.
Nepremičnine za institucionalne vlagatelje
V naložbe v nepremičnine že dolgo prevladujejo veliki akterji: pokojninski skladi, zavarovalnice in druge velike finančne institucije. Zahvaljujoč globalizaciji naložb v nepremičnine in pojavu novih priložnosti na morju, ki omogočajo večjo stopnjo diverzifikacije in tudi potencial za donosnost, se neprestano mesto nepremičnin v dodeljevanju institucionalnih portfeljev razvija kot trend.
Stalna dodelitev nepremičninskega kapitala ima določene ovire. V prvi vrsti je kapitalsko intenzivno. Za razliko od zalog, ki jih je mogoče kupiti v majhnih prirastkih, naložbe v poslovne nepremičnine zahtevajo sorazmerno velike zneske, neposredne naložbe pa pogosto povzročijo grudaste portfelje in neločljiva tveganja na lokaciji ali po vrsti nepremičnine. Nepremičnine zahtevajo tudi aktivno upravljanje, ki je delovno intenzivno. Za upravljanje z dodelitvijo nepremičnin so potrebna znatna sredstva v primerjavi s tradicionalnimi naložbami. Zaradi teh vprašanj, katerih cilj je povečati učinkovitost upravljanja in porazdelitev kapitala, institucije težijo k nepremičninskim skladom in sredstvom skladov. Te iste prednosti lahko trgovski vlagatelji dosežejo s pomočjo REIT-ov, skladov z menjavo s trgovanjem z REIT (ETF) in vzajemnih skladov za nepremičnine.
Maloprodajni vlagatelji
Tu je več načinov, kako lahko maloprodajni vlagatelji dostopajo do potenciala donosa nepremičnin in pridobijo izpostavljenost do razreda sredstev.
Neposredne naložbe
Ta strategija se nanaša na vlagatelje, ki neposredno izberejo določene lastnosti. Velika prednost te strategije je nadzor. Neposredno lastništvo lastnine omogoča razvoj in izvajanje strategije, pa tudi neposreden vpliv na donosnost. Neposredne naložbe pa zelo težko ustvarijo zelo raznolik portfelj nepremičnin. Za večino vlagateljev na drobno dodelitev nepremičnin ni dovolj velika, da bi omogočila nakup dovolj nepremičnin za resnično diverzifikacijo; povečuje tudi izpostavljenost lokalnemu trgu nepremičnin in tveganjem glede vrste nepremičnin.
Sklad za naložbe v nepremičnine (REIT)
Delnice REIT predstavljajo delnice zasebnega in javnega kapitala v podjetjih, ki so strukturirana kot skladi, ki vlagajo v nepremičnine, hipoteke ali druge nepremičnine, povezane s premoženjem. REIT-ji običajno posedujejo in upravljajo nepremičnine. Ti lahko vključujejo večdružinske stanovanjske nepremičnine, trgovske centre, zasidrane z živili, lokalne maloprodajne nepremičnine in striptiz centre, trgovske centre, poslovne prostore in hotele.
Sklad za naložbe v nepremičnine vodi upravni odbor, ki v imenu skrbniškega sklada odloča o upravljanju naložb. REIT-ji plačujejo malo ali nič zveznega dohodnine, če razdelijo 90% obdavčljivega dohodka kot dividende delničarjem. Čeprav se davčna ugodnost povečuje po denarnih tokovih po obdavčitvi, lahko nezmožnost REIT-ov, da zadrži denar, znatno ovira rast in dolgoročno apreciacijo. Poleg davčne ugodnosti REIT zagotavljajo številne enake prednosti in slabosti kot lastniški kapital.
Menedžerji REIT-a zagotavljajo strateško vizijo in sprejemajo odločitve o naložbah in lastnini ter tako obravnavajo vprašanja upravljanja, povezana z vlagatelji. Največja pomanjkljivost REIT-ov za male vlagatelje so težave z naložbami z omejenim kapitalom in velika količina posebnega znanja in analiz, potrebnih za njihovo izbiro, in napoved njihovega delovanja.
Naložbe REIT imajo veliko višjo povezanost s celotnim delniškim trgom kot neposredne naložbe v nepremičnine, zaradi česar nekatere zmanjšujejo njihove značilnosti diverzifikacije. Volatilnost na trgu REIT je bila tudi večja kot pri neposrednih nepremičninah. To je posledica vpliva makroekonomskih sil na vrednosti REIT in dejstva, da se zaloge REIT nenehno vrednotijo, neposredne nepremičnine pa bolj vplivajo na lokalnih trgih nepremičnin in se vrednotijo po metodi ocenjevanja, ki teži k gladkim donosom naložb.
Vzajemni skladi za nepremičnine
Nepremičninski vzajemni skladi vlagajo predvsem v delnice REIT in družbe, ki poslujejo z nepremičninami. Zagotavljajo možnost raznovrstne izpostavljenosti nepremičninam z uporabo relativno majhne količine kapitala. Glede na svojo strategijo in cilje diverzifikacije vlagateljem omogočajo veliko širši izbor sredstev, kot jih je mogoče doseči s samo nakupom zalog REIT, poleg tega pa omogočajo tudi enostavno prehajanje iz enega sklada v drugega. Prožnost je vlagatelju v vzajemne sklade ugodna tudi zaradi primerljive enostavnosti pridobivanja in razpolaganja s premoženjem na sistematični in regulirani izmenjavi, v nasprotju z neposrednimi naložbami, ki so naporne in drage. Bolj špekulativni vlagatelji lahko taktično pretežijo določeno premoženje ali regionalno izpostavljenost, da bi povečali donos.
Ustvarjanje široke baze vzajemnih skladov lahko tudi zmanjša transakcijske stroške in provizije v zvezi z nakupom posameznih zalog REIT. Druga pomembna prednost za male vlagatelje so analitične in raziskovalne informacije, ki jih zagotavljajo sredstva o pridobljenih sredstvih, kot tudi perspektiva vodstva glede rentabilnosti in uspešnosti nepremičnin, tako kot specifične naložbe kot kot vrsta premoženja.
Vlagatelji brez želje, znanja ali kapitala, da kupujejo zemljišče ali nepremičnino na lastnih nepremičninskih skladih, omogočajo udeležbo v dohodkovnem in dolgoročnem potencialu rasti nepremičnin. Čeprav nepremičninski vzajemni skladi prinašajo likvidnost v tradicionalno nelikviden razred sredstev, poznavalci menijo, da se ne morejo primerjati z neposrednimi naložbami v nepremičnine.
Domače lastništvo
Številni vlagatelji na drobno, ki niso upoštevali dodelitve nepremičnin za svoje naložbene portfelje, se ne zavedajo, da že lahko vlagajo v nepremičnine z lastnikom stanovanja. Ne le, da že imajo izpostavljenost do nepremičnin, večina tvega tudi dodatno finančno tveganje, saj ima hipoteko na domu. Ta izpostavljenost je bila večinoma koristna, saj je mnogim pomagala pridobiti kapital, potreben za upokojitev.
Spodnja črta
Čeprav lahko maloprodajni vlagatelji pri dodelitvi portfelja upoštevajo lastništvo doma, lahko pridejo v poštev tudi dodatne, bolj likvidne naložbe v nepremičnine. Za tiste, ki imajo potrebno trgovalno znanje in kapital, naložba REIT omogoča dostop do nekaterih koristi naložb v nepremičnine, ne da bi bilo treba neposredno lastništvo. Za druge, ki razmišljajo o manjši dodelitvi ali za tiste, ki ne želijo biti obremenjeni z izbiro sredstev, vendar zahtevajo največjo razpršenost, bi bili nepremičninski vzajemni skladi primerna izbira.
