Katerih 5 napak lahko povzroči, da hiša preleti flop?
Izgleda tako enostavno! Kupite hišo, naredite nekaj kozmetičnih popravkov, dajte nazaj na trg in naredite velik dobiček. V vsakem trenutku je pol ducata oddaj na televizijskih oddajah dobro videti, dobro oblečeni vlagatelji naredijo postopek hiter, zabaven in donosen.
In veliko domov se prepira. ATTOM Data Solutions poroča, da je bilo v istem 12-mesečnem obdobju kupljenih več kot 200.000 domov v Združenih državah Amerike leta 2017. To je nekaj manj kot 6% vseh prodanih domov in stanovanj za enodružinsko družino v tem letu.
Kljub temu pot do bogastva z nepremičninami ni vse v omejevanju privlačnosti in "prodanih" znakov. Preveč preveč možnih nepremičninskih možganov spregleda osnove in na koncu ne uspe. Katerih je torej pet največjih napak, ki bi jih lahko naredili? In kako se jim izogniti?
Prvi, najboljši nasvet je, da omejite svoje finančno tveganje in povečate svoj donosni potencial. Preprosto povedano, ne plačujte preveč za dom (tako da veste, kaj je vredno) in se prepričajte, da tudi veste, koliko bodo potrebna popravila ali nadgradnje, preden kupite. Če imate te podatke, lahko nato določite idealno kupnino.
Ključni odvzemi
- Navidezne hiše so posel kot vsako drugo podjetje, saj za uspešno delovanje potrebujejo znanje, načrtovanje in pamet. Skupna vrsta napak, ki jih vlagatelji nepremičnin naredijo, je podcenjevanje časa ali denarja, ki ga bo projekt potreboval. Druga napaka hišnih napak na napaki precenjuje njihovo spretnosti in znanja. Potencial in preudarnost sta še posebej pomembna pri časovno zasnovanem poslu, kot je vlaganje v nepremičnine.
70-odstotno pravilo pravi, da mora vlagatelj plačati največ 70% ARV (vrednost popravil) nepremičnine, zmanjšane za potrebna popravila. ARV je tisto, kar je vreden dom, potem ko je v celoti popravljen.
Tu je primer: Če ARV doma znaša 150.000 dolarjev in potrebuje 25.000 dolarjev popravil, potem 70-odstotno pravilo pomeni, da mora investitor za dom plačati ne več kot 80.000 dolarjev. 150.000 USD x 0, 70 = 105 000 USD - 25 000 $ = 80 000 USD.
Kot vsako drugo majhno podjetje bo tudi to zahtevalo čas in denar, načrtovanje in potrpljenje, spretnost in trud. Verjetno se bo končalo težje in dražje, kot ste si kdajkoli predstavljali. In tudi če natančno določite vse podrobnosti, lahko spreminjanje pogojev na trgu pomeni, da bo vsaka predpostavka, ki ste jo dali na začetku, do konca neveljavna. Bodite rahlo nevarni: Če samo iščete, da bi se obogatili, ko boste odložili dom, bi lahko končali v slabi hiši.
Najboljših 5 moških za preklopne hiše
Razumevanje 5 napak, zaradi katerih hiša lahko prekriva flop
Flipping (imenovano tudi veleprodajno vlaganje v nepremičnine) je vrsta strategije naložb v nepremičnine, v kateri investitor kupi nepremičnino, ki je ne uporablja, ampak z namenom, da jo proda z dobičkom.
Ta dobiček običajno izvira iz apreciacije cen, ki izhaja iz vročega trga nepremičnin, na katerem cene hitro naraščajo ali iz kapitalskih izboljšav nepremičnine - ali obojega. Na primer, lahko investitor kupi pritrdilni zgornji del v "vroči" soseski, opravi obsežne prenove in ga nato ponudi po ceni, ki odraža njegov nov videz in ugodnosti.
Vlagatelji, ki nepremičnine oddajo, se osredotočijo na nakup in nadaljnjo nadaljnjo prodajo ene nepremičnine ali skupine nepremičnin. Številni vlagatelji poskušajo ustvariti stalen pretok dohodka s pogostimi preobrati.
Kako torej obrnete stavbo ali hišo? Preprosto povedano, želite kupiti nizko in prodati visoko (kot večina drugih naložb). A namesto da sprejmete strategijo za odkup, dokončate transakcijo čim hitreje, da omejite čas, v katerem je vaš kapital ogrožen. Na splošno bi se morali osredotočiti na hitrost in ne na največji dobiček. To je zato, ker vas vsak dan, ki ga preidete, stane več denarja (hipoteke, gospodarske javne službe, davki na nepremičnine, zavarovanje in drugi stroški, povezani z lastništvom doma.)
To je splošni načrt, čeprav ima več pasti.
1. Ni dovolj denarja
Dabljanje nepremičnin je drago. Prvi strošek je strošek pridobitve nepremičnine. Medtem ko je zneskov za financiranje zahtevkov za financiranje z nizkim / brez denarja veliko, je iskanje teh poslov pri zakonitem prodajalcu lažje kot storiti. Tudi če financirate nakup, plačujete obresti.
Čeprav so obresti na izposojen denar tudi po sprejetju zakona o davčnih olajšavah in delovnih mestih še vedno odbitne, ne gre za 100-odstotno olajšavo. Vsak dolar, porabljen za obresti, dodaja znesek, ki ga boste potrebovali za prodajo, samo da boste presegli.
Če za financiranje nakupa stanovanjske hiše uporabljate hipotekarno ali domačo lastniško kreditno linijo (HELOC), je mogoče odbiti le obresti. Glavnice, davkov in zavarovalnih delov vašega plačila ni mogoče odbiti.
Natančno preučite možnosti financiranja, da ugotovite, katera vrsta hipoteke najbolj ustreza vašim potrebam in poiščite posojilodajalca, ki ponuja nizke obrestne mere. Enostaven način za raziskavo stroškov financiranja je uporaba hipotekarnega kalkulatorja, ki vam omogoča primerjavo obrestnih mer, ki jih ponujajo različne posojilodajalci. Seveda plačilo gotovine za nepremičnino odpravi stroške obresti, toda tudi takrat obstajajo stroški posesti in priložnostni stroški za vezavo vašega denarja.
Ker so se obrestne mere zvišale od najnižjih kriz po stanovanjski krizi, je dobiček težji kot nekoč. Dejansko se je v prvi polovici leta 2018 počasi spremenila aktivnost, ki se je približala skoraj štiriletnemu nizkemu in se dobičke od konca leta 2014 zmanjšajo na najnižjo povprečno bruto donosnost naložbe (ROI), kažejo podatki ATTOM. To ne pomeni, da ni denarja za zaslužek (donosnost naložbe je bila le severno od 44%), vendar pomeni, da je potrebna skrbnost. Povprečni bruto dobiček na koncu je 65.520 dolarjev, vendar je to bruto.
Upoštevati je treba tudi stroške prenove. Če nameravate hišo popraviti in prodati za dobiček, mora prodajna cena presegati skupne stroške pridobitve, stroške posesti nepremičnine in stroške prenove.
Kuhinja s 25.000 dolarji, kopalnica z 10.000 dolarji, 5.000 dolarjev nepremičnin, komunalnih storitev in drugi stroški prenosa zmanjšujejo to število za približno dve tretjini. Zmetavanje v nepričakovanih strukturnih težavah z nepremičnino in bruto dobičkom lahko postane čista izguba. Tudi če vam uspe ovirati ovire, ne pozabite na davke na kapitalski dobiček, ki se bodo odrezal od vašega dobička.
2. Ni dovolj časa
Obnova in preureditev hiš je dolgotrajen podvig. Lahko najdete mesece, da najdete in kupite pravo nepremičnino. Ko imate hišo, boste morali vložiti čas, da jo popravite. Če imate dnevno delovno mesto, lahko čas, porabljen za rušenje in gradnjo, pomeni izgubljene večere in vikende. Če za delo opravite koga drugega, boste še vedno porabili več časa, za katerega pričakujete, da bo nadziral dejavnost, stroški plačevanja drugih pa bodo zmanjšali vaš dobiček.
Ko je delo končano, boste morali načrtovati inšpekcijske preglede, da se prepričate, ali je nepremičnina skladna z veljavnimi gradbenimi predpisi, preden jo lahko prodate. Če tega ne bo, boste morali porabiti več časa in denarja, da ga boste dosegli na enak način. Nato je lahko kar nekaj časa naložba za prodajo nepremičnine. Če ga sami pokažete bodočim kupcem, boste morda porabili veliko časa, ko boste potovali v nepremičnino in iz nje ter na sestanke.
Je to vredno? Za marsikoga se bo morda bolj smiselno držati dnevnega dela, kjer lahko z enakomerno plačo v nekaj tednih ali mesecih zaslužijo enako vrsto denarja, brez tveganja in dosledne časovne obveznosti.
3. Ni dovolj spretnosti
Poklicni gradbeniki in usposobljeni strokovnjaki, kot so mizarji in vodovodarji, hiše pogosto uporabljajo kot stranski dohodek pri svojih rednih delovnih mestih. Imajo znanje, veščine in izkušnje za iskanje in ureditev hiše. Nekateri od njih imajo tudi sindikalna delovna mesta, ki zagotavljajo preverjanje brezposelnosti vso zimo, medtem ko delajo na svojih stranskih projektih.
Pravi denar pri hišnih preobratih prihaja iz lastnega kapitala. Če ste priročen s kladivom, uživate v polaganju preprog, lahko obesite suhozid, pokrijete hišo in namestite kuhinjsko pomivalno korito, imate znanje, kako obrniti hišo.
Po drugi strani pa, če ne poznate Phillips glavnega izvijača iz ploščatega izvijača, boste morali za obnovo in popravila plačati strokovnjaka. V skladu s tem so možnosti za znaten dobiček od vaše naložbe zmanjšane.
4. Ni dovolj znanja
Če želite biti uspešni, veste, kako izbrati pravo nepremičnino, na pravi lokaciji, po pravi ceni. Ali v soseski s 100.000 dolarji domov res pričakujete, da boste kupili za 60.000 dolarjev in prodali za 200.000 dolarjev? Trg je preveč učinkovit, da bi se lahko redno pojavljal.
Tudi če se dogovorite za življenjsko dobo in posnamete hišo v izključitvi za skladbo, recite - vedeti, katere prenove je treba izvesti in katere preskočiti je ključnega pomena. Prav tako morate razumeti veljavne davčne zakone in zakone o coniranju ter vedeti, kdaj zmanjšati izgube in se rešiti, preden vaš projekt postane denarna jama.
Zillow, podjetje za kotacijo nepremičnin, zdaj pregleduje domove na izbranih trgih. Podjetje pričakuje, da bo nepremičnine kupilo in odvrnilo v roku 90 dni, na voljo pa bodo podatki in znanje, s katerimi bodo lahko ponudnikom mam in pop ponudili močno konkurenco. Posojilodajalci v visoki ligi so začeli iskati dobiček tudi na trgu za posojila, s svetovnim investicijskim podjetjem KKR & Co. Inc. (prej znanim kot Kohlberg Kravis Roberts & Co. in LP KKR & Co. LP) pa so se pridružili drugim zasebnim investicijskim podjetjem, ki iščejo delček akcije.
5. Ni dovolj potrpljenja
Profesionalci si vzamejo čas in počakajo na pravo lastnino. Novaki hitijo ven, da kupijo prvo hišo, ki jo vidijo. Nato najamejo prvega izvajalca, ki odda ponudbo za delo, ki ga ne morejo opraviti sami. Strokovnjaki bodisi opravijo delo sami ali se zanesejo na mrežo vnaprej dogovorjenih, zanesljivih izvajalcev.
Novice najamejo nepremičninsko podjetje, ki bo pomagalo prodati hišo. Strokovnjaki se zanašajo na prizadevanja "za prodajo s strani lastnika", da zmanjšajo stroške in maksimirajo dobiček. Novomeščani pričakujejo, da bodo med postopkom pohiteli, udarili po barvi in zaslužili bogastvo. Strokovnjaki razumejo, da je za nakup in prodajo hiš potreben čas in da so stopnje dobička včasih majhne.
