Nakup in posest nepremičnin je vznemirljiva naložbena strategija, ki je lahko tako zadovoljna kot donosna. Za razliko od vlagateljev v delnice in obveznice bodo bodoči lastniki nepremičnin lahko uporabili finančni vzvod za nakup nepremičnine s plačilom dela celotnih stroškov vnaprej, nato pa sčasoma izplačali bilanco in obresti. Medtem ko običajna hipoteka običajno zahteva od 20 do 25% polog, je v nekaterih primerih 5-odstotno polog vse, kar je potrebno za nakup celotne nepremičnine. Ta zmožnost nadzora premoženja v trenutku, ko so podpisani papirji, označuje tako nepremičnine kot najemnike stanovanj in najemodajalce, ki lahko na svoje domove odvzamejo druge hipoteke, da nakažejo plačila za dodatne nepremičnine.
Ključni odvzemi
- Navdušeni lastniki nepremičnin lahko kupijo nepremičnino s finančnim vzvodom, plačajo del svojih celotnih stroškov vnaprej in nato sčasoma poravnajo dobroimetje. Štirje glavni načini, s katerimi lahko vlagatelji zaslužijo z nepremičninami, so: 1) postati najemodajalci najemnin z nepremičninami, 2) trgovanjem z nepremičninami (aka flipping), 3) skupinami za naložbe v nepremičnine in 4) investicijskimi fondi za nepremičnine (REIT).
Tu so štirje načini, kako lahko vlagatelji nepremičnine dobro izkoristijo:
5 preprostih načinov za vlaganje v nepremičnine
1. Torej želite biti najemodajalec
Idealno za: Ljudje z lastnimi delavnicami in obnovo, ki imajo potrpljenje za upravljanje najemnikov.
Kaj je potrebno za začetek: znaten kapital, potreben za financiranje predhodnih stroškov vzdrževanja in pokritje prostih mesecev.
Prednosti: nepremičnine za najem lahko zagotavljajo reden dohodek in hkrati povečajo razpoložljivi kapital z vzvodom. Poleg tega so številni z njimi povezani odhodki odbitki, morebitne izgube pa lahko izravnajo dobičke pri drugih naložbah.
Slabosti: Razen, če najamete podjetje za upravljanje nepremičnin, se najemne nepremičnine navadno odpravljajo s stalnimi glavoboli. V najslabših primerih lahko najemni najemniki škodijo premoženju. Poleg tega mora najemodajalec v določenih podnebnih razmerah najemniškega prostora preživeti prosta mesta ali zaračunati manj najemnine, da pokrije stroške, dokler se stvari ne obrnejo. Po drugi strani, ko se hipoteka v celoti izplača, večina najemnine postane ves dobiček.
Seveda dohodek od najemnine ni izključno najemodajalec. V idealnih razmerah nepremičnina ceni hipoteko in najemodajalcu pusti bolj dragoceno premoženje, kot je začel.
Po podatkih ameriškega urada za popis prebivalstva so se prodajne cene novih domov (približno kazalnik vrednosti nepremičnin) od leta 1940 do leta 2006 neprestano povečevale, preden so se v času finančne krize zmanjšale. Na srečo so se prodajne cene odtlej nadaljevale z vzponom in celo presegle ravni pred krizo.
2. Skupine za naložbe v nepremičnine
Idealno za: Ljudje, ki želijo imeti v lasti najem nepremičnin brez težav z vodenjem.
Kaj je potrebno za začetek: Kapitalska blazina in dostop do financiranja.
Pros: To je veliko bolj praktičen pristop do nepremičnin, ki še vedno prinaša dohodek in cenjenost.
Proti: Pri skupinah za naložbe v nepremičnine obstaja prosto delovno mesto, ne glede na to, ali je razporejeno po celotni skupini ali pa je to specifično za lastnika. Poleg tega lahko vodstveni stroški porabijo donosnost.
Skupine za naložbe v nepremičnine so kot majhni vzajemni skladi, ki vlagajo v najemne nepremičnine. V tipični skupini za naložbe v nepremičnine podjetje kupi ali zgradi nabor stanovanjskih blokov ali stanovanj, nato investitorjem omogoči, da jih kupijo prek podjetja in se s tem pridružijo skupini. En vlagatelj lahko ima v lasti eno ali več enot samostojnega bivalnega prostora, podjetje, ki upravlja investicijsko skupino, pa skupaj upravlja vse enote, ravna z vzdrževanjem, oglaševanjem prostih mest in anketiranjem najemnikov. V zameno za izvajanje teh nalog upravljanja podjetje vzame odstotek mesečne najemnine.
Navadna najemna skupina za naložbe v nepremičnine je v imenu vlagatelja, vse enote pa združijo del najemnine, da se zaščitijo pred občasnimi prosta delovna mesta. V ta namen boste prejeli nekaj dohodka, tudi če je vaša enota prazna. Dokler stopnja prostih delovnih mest za združene enote ne bo previsoka, bi moralo biti dovolj za pokritje stroškov.
Medtem ko so te skupine teoretično varne načine vlaganja v nepremičnine, so ranljive za iste provizije, ki preganjajo industrijo vzajemnih skladov. Poleg tega so te skupine včasih zasebne naložbe, pri katerih brezobzirne vodstvene ekipe vlagajo iz denarja. Natančna skrbnost je zato ključnega pomena za iskanje najboljših priložnosti.
3. Trgovanje z nepremičninami (aka Flipping)
Idealno za: Ljudje s pomembnimi izkušnjami pri vrednotenju in trženju nepremičnin.
Kaj je potrebno, da začnete: Kapital in sposobnost, da po potrebi popravite ali nadzirate popravila.
Prednosti: Trgovanje z nepremičninami ima krajše časovno obdobje, v katerem sta kapital in trud v nepremičnini vezana. Toda odvisno od tržnih razmer lahko pride do občutnih donosov, tudi v krajših časovnih okvirih.
Slabosti: Trgovanje z nepremičninami zahteva globlje tržno znanje, povezano s srečo. Vroči trgi se lahko nepričakovano ohladijo, kar kratkoročne trgovce pusti z izgubami ali dolgoročnimi glavoboli.
Trgovanje z nepremičninami je divja stran naložb v nepremičnine. Tako kot so trgovci na dnu drugačna žival od vlagateljev, se tudi trgovci z nepremičninami razlikujejo od najemnikov najemnin. Primer: trgovci z nepremičninami pogosto iščejo podcenjene nepremičnine, ki jih kupujejo, v samo treh do štirih mesecih.
Čisti lastniki plošč pogosto ne vlagajo v izboljšanje lastnosti. Zato mora naložba že imeti notranjo vrednost, ki je potrebna, da se dobiček spremeni brez kakršnih koli sprememb, ali bodo premoženje odpravili iz prepira.
Plavuti, ki ne morejo hitro razložiti nepremičnine, se lahko znajdejo v težavah, saj običajno dolgo časa ne hranijo dovolj neplačanega denarja za plačilo hipoteke na nepremičnini. To lahko privede do nadaljnjih izgub zaradi snežne kepe.
Obstaja še druga vrsta plavutk, ki zaslužijo z nakupom nepremičnin po ugodnih cenah in dodajo vrednost z njihovo prenovo. To je lahko dolgoročna naložba, pri kateri si lahko vlagatelji privoščijo le eno ali dve nepremičnini hkrati.
4. Sklad za naložbe v nepremičnine (REIT)
Idealno za: Vlagatelji, ki želijo izpostavljenost nepremičnin brez tradicionalne transakcije z nepremičninami.
Kaj je potrebno za začetek: Naložbeni kapital.
Prednosti: REIT-ji so v bistvu delnice, ki izplačujejo dividende, katerih osnovno lastništvo obsega poslovne nepremičnine z dolgoročnimi najemi, ki ustvarjajo denar.
Slabosti: REIT-ji so v bistvu zaloge, zato finančni vzvod, povezan s tradicionalnimi najemnimi nepremičninami, ne velja.
REIT se ustvari, ko korporacija (ali sklad) porabi denar vlagateljev za nakup in upravljanje dohodkovnih nepremičnin. REIT-ov se kupuje in prodaja na večjih borzah, tako kot vse druge delnice. Družba mora izplačati 90% svojega obdavčljivega dobička v obliki dividend, da bi ohranila status REIT. S tem se REIT-ji izognejo plačilu davka od dohodka pravnih oseb, medtem ko bi redno podjetje obdavčilo svoj dobiček in se nato moralo odločiti, ali bo dobiček po obdavčitvi razdelilo ali ne.
Tako kot redne delnice za izplačilo dividend so tudi REIT-ji dobra naložba za vlagatelje na borzi, ki si želijo rednega dohodka. V primerjavi s prej omenjenimi vrstami naložb v nepremičnine REIT-ji vlagatelji vlagajo v nerezidenčne naložbe, kot so tržni centri ali poslovne stavbe, ki jih posamezni vlagatelji na splošno ne bi mogli neposredno kupiti. Še pomembneje je, da so REIT-ji zelo likvidni, saj se z njimi trguje na borzi. Z drugimi besedami, ne boste potrebovali nepremičninskega ponudnika in prenosa naslova, ki vam bo pomagal izplačati naložbo. V praksi so REIT-ji bolj formalizirana različica skupine naložb v nepremičnine.
Na koncu bi morali vlagatelji pri pogledu na REIT-ove razlikovati med lastniškimi stavbami, ki imajo v lasti stavbe, in hipotekarnimi REIT-ji, ki zagotavljajo financiranje nepremičnin, in hipotekarnimi hipotekarnimi vrednostnimi papirji (MBS). Oba ponujata izpostavljenost nepremičninam, vendar je narava izpostavljenosti različna. Kapital REIT je bolj tradicionalen, saj predstavlja lastništvo nad nepremičninami, hipotekarni REIT pa se osredotočajo na dohodek iz hipotekarnega financiranja nepremičnin.
Spodnja črta
Ne glede na to, ali vlagatelji v nepremičnine uporabljajo svoje nepremičnine za ustvarjanje dohodka od najemnin ali pa porabijo svoj čas, dokler se ne pojavi popolna prodajna priložnost, je smiselno sestaviti trden naložbeni program s plačilom relativno majhnega dela celotne vrednosti nepremičnine vnaprej. Toda kot pri vsaki naložbi, tudi v nepremičninah obstajata dobiček in potencial, ne glede na to, ali je celoten trg navzgor ali navzdol.
1:35Kako zaslužite v nepremičninah
