Obstaja veliko različnih stvari, ki jih morate razmisliti, preden se potopite in naložite svoj denar v določeno naložbo. Analiza vrednosti potencialne naložbe vam lahko pomaga ugotoviti, ali je to dobra izbira ali ne. Ta postopek se imenuje vrednotenje in pomaga vlagateljem določiti trenutno in predvideno vrednost sredstva. Če izvedete analizo vrednosti naložbe, morate vedeti nekaj meritev podjetja, pa tudi nekaj informacij o upravljanju podjetja. To velja za podjetja iz katere koli panoge, vključno z nepremičninami. Ta članek obravnava razmerja med ceno in zaslužkom (P / E) ter njihovo merjenje v nepremičninski industriji.
Ključni odvzemi
- Razmerje med ceno in zaslužkom lahko pomaga vlagateljem, da se odločijo, kakšna je delniška cena glede na dobiček na delnico, ki ga ustvari neko podjetje. To je običajno za uveljavljene nepremičninske družbe, ki trgujejo s terminskimi dobički od 35 do 45 krat, ker se REIT-ov vrednoti z različnimi meritvami v primerjavi z druga podjetja. Investitorji bi se morali spomniti, da lahko amortizacija nepremičnin pokaže podatke o dobičku REIT-a.
Kaj je razmerje med ceno in zaslužkom?
Razmerje med ceno in prihodkom (P / E) je pomemben element temeljne analize. To je pogosto citirana metrika vrednotenja, ki lahko pomaga vlagateljem, da se odločijo, kakšna cena je primerna glede na zaslužek na delnico (EPS), ki ga ustvari podjetje. Ravni P / E se razlikujejo zaradi več dejavnikov, vključno s stopnjo rasti in makroekonomskimi razmerami, vrednotenja pa so v panogah različna. Delež zaslužka v razmerju P / E se lahko nanaša na končni ali predviden dobiček v prihodnje, napovedni dobički pa so običajno bolj pomembni za vrednotenje.
Razmerje med P / E ponavadi daje prednost analitični metodi, ker daje dobičku relativno ceno. To pomaga ugotoviti, kdaj naj bi obstajali popusti ali če bodo cene delnic postale preveč neprimerne.
Zadnji P / E
Končni P / E je vrednotenje, ki temelji na preteklih 12 mesecih dejanskega zaslužka. Da bi ga izračunali, vzamemo trenutno ceno delnice in jo razdelimo na zaostali EPS iz zadnjih 12 mesecev. Ta podatek o zaslužku je mogoče najti tako v letnem poročilu kot v izkazu poslovnega izida. Nekateri vlagatelji in analitiki raje uporabljajo to številko, ker je bolj natančna, saj uporablja dejanske številke. Vendar ne pozabite, da pretekle uspešnosti ne kažejo nujno na prihodnost
Naprej P / E
Namesto da bi uporabil dejanske številke iz preteklosti, napredni P / E uporablja smernice za prihodnji zaslužek in je kazalnik, ki usmeri prihodnost. Vlagateljem omogoča primerjavo trenutnega in prihodnjega zaslužka in daje dobro sliko o tem, kakšen zaslužek bo podjetje verjetno poročalo v prihodnosti, brez prilagoditev ali sprememb. Toda ta metoda je lahko napačna, saj so podjetja lahko precej konzervativna ali radodarna s svojimi ocenami.
Napredna razmerja med P / E so lahko napačna zaradi tega, kako konzervativne ali radodarne družbe so lahko pri svojih ocenah.
Razmerje med ceno in zaslužkom in nepremičnine
Ugotavljanje vrednosti naložb v nepremičnine je odvisno od vrste naložbe. Ko gre za vrednotenje fizične lastnine, ljudje ponavadi to počnejo s cenitvami, ki merijo vrednost nepremičnine in zemljišča, na katerem sedi. To se izvede z merjenjem številnih meril, vključno s primerljivimi domovi in razpoložljivimi udobji v bližini.
Toda nepremičninske družbe lahko ocenimo z razmerjem P / E, tako kot podjetja v kateri koli drugi panogi. Čeprav sektor nepremičnin ni splošno opredeljen, na splošno vključuje sklade za dohodke od nepremičnin (REIT), upravljavce nepremičnin in razvijalce nepremičnin. Za uveljavljene nepremičninske družbe je običajno trgovati s terminskim dobičkom od 35 do 45 krat, predvsem zaradi dejstva, da se REIT-ji ocenjujejo z različnimi meritvami v primerjavi z drugimi vrstami podjetij, kot so sredstva za poslovanje.
Pomembno upoštevanje P / E nepremičninske družbe je amortizacija, zlasti REIT. To je znesek, s katerim se vrednost lastnosti zmanjšuje, ko se stara. Ker je podjetjem dovoljeno, da čez čas dovolijo določeno količino amortizacije nepremičnin in te zneske odpisujejo, kar lahko izkrivi podatke o dobičku.
Različni modeli stroškov do zaslužka
Nekaj različnih krajev se lahko obrnete, da bi dobili nekaj povprečnih razmerij P / E, že izračunanih za nepremičninske in druge panoge. Tu sta dva.
Štern šola NYU
Stern School NYU objavlja podatke o P / E za različne panoge in razdeli nepremičnine na štiri kategorije ter našteje njihov trenutni P / E od januarja 2019 na naslednji način:
- REITs: 46.15Razvoj nepremičnin: 26.50Splošne in raznovrstne nepremičnine: 7.79Neposlitvene dejavnosti in storitve: 57.46
Podatki združujejo vse REIT-ove pod enim okriljem - skupno 238 podjetij. Kot je navedeno zgoraj, so bili na voljo najnovejši podatki o šoli, ki so bili objavljeni januarja 2019. Povprečni P / E 36, 58 in P / E 46, 58. Razvijalci nepremičnin trgujejo s povprečno 18, 63-kratnim prihodkom. Splošne in raznovrstne nepremičninske družbe trgujejo s 52, 89-kratnim terminskim dobičkom. Podjetja, ki se ukvarjajo z nepremičninskimi storitvami in operacijami, imajo zaostanek P / E 18, 37 in P / E 13, 29.
Finviz.com
Orodje za pregledovanje delnic na Finviz.com deli nepremičninske družbe na nekoliko različne industrijske kategorije. Srednji posrednik P / E med izvajalci nepremičnin je od novembra 2019. 19.07. Posredujoči P / E za upravitelje nepremičnin je 33, 26.
Za REITs kot celoto je mediana P / E 19, 73. Podvrsti v kategoriji REIT vključujejo trgovino, stanovanjske, pisarniške, industrijske, hotele, zdravstveno varstvo in raznovrstne. Mediana razmerja P / E za posamezne panoge znotraj območja REIT znašajo od -53, 22 do 41, 99.
