Razumevanje strukture hipotekarnih plačil

Kazalo

• Zgodovina
• Hipotekarna plačila
• Sestavni deli hipotekarnih plačil
• Amortizacijski načrt
• Ko se začnejo hipotekarna plačila
• Spodnja črta

Hipoteka je dolgoročno posojilo, ki vam pomaga pri nakupu hiše. Poleg odplačevanja glavnice morate posojilodajalcu plačati tudi obresti. Dom in zemljišče okoli njega služijo kot zavarovanje. Če pa želite imeti dom, morate vedeti več od teh splošnosti. Ta koncept velja tudi za podjetja, zlasti v zvezi s fiksnimi stroški in točkami zaustavitve.

Ključni odvzemi

• Hipotekarna plačila sestavljajo vaše plačilo glavnice in obresti. Če boste plačali akontacijo manj kot 20%, boste morali skleniti zasebno hipotekarno zavarovanje, kar poveča mesečno plačilo. Nekatera plačila vključujejo tudi davek na nepremičnine ali nepremičnine.Posojilojemalec plača več obresti v zgodnjem delu hipoteke, medtem ko slednji del posojila daje prednost glavnici.

Zgodovina

Samo približno vsi, ki kupujejo hišo, imajo hipoteko. Hipotekarne stopnje so pogosto omenjene v večernih novicah, špekulacije o tem, katere smerne stopnje se bodo premikale, pa so postale standardni del finančne kulture.

Sodobna hipoteka je nastala leta 1934, ko je vlada - za pomoč državi, da premaga veliko depresijo - ustvarila hipotekarni program, ki je zmanjšala zahtevano polog za dom in povečala znesek, ki si ga potencialni lastniki stanovanj lahko izposodijo. Pred tem je bilo potrebno 50-odstotno polog. Danes je zaželeno 20-odstotno polog, večinoma zato, ker če je vaš nižji znesek nižji od 20%, morate skleniti zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), s čimer boste mesečna plačila višji.

Zaželeno pa ni nujno dosegljivo. Na voljo so hipotekarni programi, ki omogočajo znatno nižje položnice, a če lahko obvladate teh 20%, zagotovo bi morali.

Razumevanje strukture hipotekarnih plačil

Hipotekarna plačila

Glavni dejavniki, ki določajo mesečna hipotekarna plačila, so velikost in rok posojila. Velikost je znesek denarja, ki si ga izposodite, izraz pa je dolžina, ki jo morate vrniti. Na splošno je daljši vaš termin, manjše je mesečno plačilo. Zato so 30-letne hipoteke najbolj priljubljene. Ko veste, koliko posojila potrebujete za svoj novi dom, je hipotekarni kalkulator preprost način za primerjavo vrst hipoteke in različnih posojilodajalcev.

PITI: Sestavni deli hipotekarnih plačil

Pri izračunavanju hipotekarnega plačila igrajo štiri dejavnike: glavnica, obresti, davki in zavarovanje (PITI). Ko jih gledamo, bomo kot primer uporabili hipoteko v višini 100.000 USD.

Ravnatelj

Del vsakega hipotekarnega plačila je namenjen poplačilu glavnice. Posojila so strukturirana tako, da se znesek glavnice, vrnjene posojilojemalcu, začne nizko in z vsakim hipotekarnim plačilom poveča. Plačila v prvih letih se uporabljajo bolj za obresti kot glavnice, medtem ko plačila v zadnjih letih ta scenarij obračajo. Pri naši hipoteki v višini 100.000 dolarjev je glavnica 100.000 dolarjev.

Obresti

Obresti so najemodajalčeva nagrada za tveganje in posojanje denarja. Obrestna mera za hipoteko neposredno vpliva na velikost hipotekarnega plačila: Višje obrestne mere pomenijo višja hipotekarna plačila.

Višje obrestne mere na splošno zmanjšajo znesek denarja, ki ga lahko izposodite, nižje obrestne mere pa ga povečate. Če je obrestna mera na naši hipoteki v višini 100.000 ameriških dolarjev 6%, bi skupno plačilo glavnice in obresti na 30-letno hipoteko znašalo približno 599, 55 do 500 USD obresti + 99, 55 USD glavnice. Iz istega posojila z 9-odstotno obrestno mero je mesečno plačilo 804, 62 dolarja.

Davki

Davek na nepremičnine ali nepremičnine ocenjujejo vladne agencije in se uporabljajo za financiranje javnih služb, kot so šole, policijske sile in gasilske službe. Davke izračuna vlada vsako leto, vendar lahko te davke plačujete kot del mesečnih plačil. Dolgovani znesek je razdeljen na skupno število mesečnih hipotekarnih plačil v določenem letu. Posojilodajalec pobira plačila in jih hrani v begu, dokler ni treba plačati davkov.

Zavarovanje

Tako kot davki na nepremičnine se tudi zavarovalna plačila izvedejo z vsakim hipotekarnim plačilom in se hranijo v depozitu do zapadlosti računa. V tem postopku so opravljene primerjave za izravnavo premijskega zavarovanja. Obstajata dve vrsti zavarovalnega kritja, ki sta lahko vključeni v hipotekarno plačilo. Eno je premoženjsko zavarovanje, ki ščiti dom in njegovo vsebino pred požarom, tatvino in drugimi nesrečami. Drugi je PMI, ki je obvezen za ljudi, ki kupujejo dom z akontacijo manj kot 20% stroškov. Ta vrsta zavarovanja ščiti posojilodajalca v primeru, da posojilojemalec kredita ne more vrniti. Ker minimalno tveganje za posojilo minimalizira, PMI omogoča tudi posojilodajalcem, da posojilo prodajo vlagateljem, ki imajo lahko nekaj zagotovila, da jim bo dolžniška naložba povrnjena. Pokritje PMI se lahko zmanjša, ko ima posojilojemalec v domu vsaj 20% lastniškega kapitala.

Hipotekarno zavarovanje se lahko prekliče, ko stanje doseže 78% prvotne vrednosti.

Medtem ko glavnica, obresti, davki in zavarovanje predstavljajo običajno hipoteko, se nekateri odločajo za hipoteke, ki ne vključujejo davkov ali zavarovanja kot del mesečnega plačila. Pri tej vrsti posojila imate manjše mesečno plačilo, vendar morate davke in zavarovanje plačati sami.

Amortizacijski načrt

Amortizacijski razpored hipoteke omogoča podroben pogled na to, kateri del hipotekarnega plačila je namenjen vsaki komponenti DDV. Kot smo že omenili, hipotekarna plačila prvih let obsegajo predvsem plačila obresti, medtem ko kasnejša plačila vključujejo predvsem glavnico.

V našem primeru 30-letne hipoteke v vrednosti 100.000 dolarjev ima amortizacijski načrt 360 plačil. Delni razpored, prikazan spodaj, prikazuje, kako se ravnovesje med plačilom glavnice in obresti spreminja sčasoma in se giblje k ​​večji uporabi glavnice.

Plačilo	Ravnatelj	Obresti	Glavno ravnotežje
1	99, 55 USD	500, 00 USD	99.900, 45 USD
12	105, 16 $	494, 39 USD	98.772, 00 USD
180	243, 09 USD	356, 46 USD	71.048, 96 USD
360	597, 00 USD	2, 99 USD	0 USD