Kakšna je stopnja kapitalizacije terminala?
Končna stopnja kapitalizacije, znana tudi kot izstopna stopnja, je stopnja, ki se uporablja za oceno vrednosti nadaljnje prodaje nepremičnine na koncu obdobja imetja. Pričakovani čisti poslovni dohodek (NOI) na leto se deli s stopnjo omejitve terminala (izraženo v odstotkih), da dobite končno vrednost. Stopnje kapitalizacije terminalov se ocenjujejo na podlagi primerljivih podatkov o transakcijah ali tistega, za katerega se domneva, da je primeren za lokacijo in atribute določene nepremičnine.
Ključni odvzemi
- Terminalna stopnja kapitalizacije se uporablja za oceno vrednosti nadaljnje prodaje nepremičnine na koncu obdobja imetja. Obrestna mera vstopa je predviden NOI v prvem letu nepremičnine, deljen s kupnino cene nepremičnine. Če je ta stopnja kapitalizacije terminala je nižja od vstopa, običajno pomeni, da je bila naložba v nepremičnine donosna.
Razumevanje stopnje kapitalizacije terminala
Obrestna mera časovne omejitve je predvideni čisti poslovni dohodek za prvo leto (NOI), deljen s prvotno naložbeno ali nakupno ceno. V nasprotju s tem je stopnja kapitalizacije terminala predviden NOI v zadnjem letu (izstopno leto), deljen s prodajno ceno. Če je ta stopnja nižja od stopnje zgornje meje, običajno pomeni, da je bila naložba v nepremičnine donosna.
Večina strokovnjakov za naložbe v nepremičnine se strinja, da je treba stopnjo kapitalizacije terminala uskladiti s sedanjo hitrostjo trga, pri tem pa upoštevajte, da je morda bolj varen test za razvoj, da stopnjo zgornje meje terminala nekoliko povišate. Dinamična preglednica je lahko koristna za testiranje izjemnih situacij pri razvojnem projektu, da se vzpostavi najvišja stopnja kapitalizacije terminalov, ki bi še vedno zagotavljala zadostno podporo investitorjem.
Razumni vlagatelji v nepremičnine iščejo trge in vrste nepremičnin, za katere se pričakuje, da se bodo stopnje tržne kapitalizacije znižale, saj bo nižja stopnja kapitalizacije v primerjavi s stopnjo kapitalske kapljevine povzročila kapitalski dobiček ob predpostavki, da čisti poslovni dohodek ne bo zmanjšanje v obdobju zadrževanja. Nekateri podatki, ki jih je treba upoštevati, vključujejo meritve ponudbe in povpraševanja za vsako kategorijo prostora, pa tudi storitve in izdatke, za katere se domneva, da so povezani z vsakim področjem delovanja.
Čeprav je prihodnost vedno negotova, sta ob koncu katerega koli obdobja gospodarjenja gotovo dve: stavbe bodo postarale in trgi se bodo spremenili. Zato je zelo pomembno, da vsi vlagatelji v nepremičnine zberejo in analizirajo čim več podatkov, da natančno določijo stopnjo kapitalizacije terminala za projekt.
Primer stopnje kapitalizacije terminala
Investitor kupi v celoti zasedeno nepremičnino za 100 milijonov dolarjev. NOI za prvo leto je ocenjen na 5, 0 milijona dolarjev. Stopnja zgornje meje je torej 5, 0%. Sedem let pozneje investitor verjame, da je stopnja kapitalizacije terminala približno 4, 0%. Lanskoletni NOI, ki je med tem upošteval stopnjevanje najemnin, naj bi predvidoma znašal 5, 5 milijona dolarjev (spet ob predpostavki polne zasedenosti). Vrednost nadaljnje prodaje je ocenjena na 137, 5 milijona dolarjev (5, 5 milijona USD v NOI, deljeno s 4, 0-odstotno kapitalizacijo terminala ali stopnjo izstopa).
