Stephen Schwarzman ni naredil velikega z malimi stavami. Njegova kariera je bila opredeljena z velikimi možnostmi. Trenutno predsednik in izvršni direktor The Blackstone Group je v svoji nedavni avtobiografiji, kaj je potrebno , podrobno opisal številne velike stave. Schwarzmanovo življenje se je od njegovih dni predsedovanja razredov na srednji šoli Abington, do ponižnega procesa poskusa Blackstona leta 1985 skupaj s Petejem Petersonom, opredelilo tako, da bo na vsakem koraku postalo veliko.
Blackstone je od takrat prerasel v naložbena podjetja, ki so osredotočena na zasebni kapital, hedge sklade, kredite, infrastrukturo in življenjske vede - med njimi pa so bile številne največje stave v nepremičninah. Dejansko je Blackstone eden največjih investitorjev v nepremičnine na svetu, saj ima približno četrtino svojih 545 milijard dolarjev premoženja, vloženih v ta sektor.
Blackstone zaostaja za nekaterimi največjimi transakcijami z nepremičninami v zgodovini, vključno z nakupom Hilton Properties julija 2007 in nakupom Stuyvesant Town v New Yorku leta 2015 za 5, 5 milijarde dolarjev.
S Schwarzmanom sem za začetek njegove avtobiografije govoril o svoji karieri in njegovih pogledih na naložbeno pokrajino - zlasti na področju nepremičnin.
Srebro: Blackstone je v preteklih letih veliko stavil na nepremičninah in zdaj je eden največjih lastnikov nepremičnin in investitorjev na svetu in je danes največji del vašega naložbenega portfelja. Katera so vaša osnovna pravila za prepoznavanje odličnih nepremičninskih priložnosti? Kaj iščete?
Schwarzman: Nepremičnine so preprost posel. Imamo nekaj pravil.
- Kupimo obstoječe priložnosti, ki jih lahko izboljšamo. Razvoj ne počnemo. Razvoj ima veliko večje tveganje kot nakup obstoječe stavbe. Všeč nam je konservativnost nakupa nečesa obstoječega. Drugič, kupujemo samo stvari, ki jih lahko izboljšamo. Ne zanima nas samo nakup denarnega toka. Želimo narediti nekaj boljšega. Ko ste ga naredili bolje, ga lahko prodate za več. Tretjič, smo tematski vlagatelj. Nepremičnine imajo v nepremičninah različne razrede premoženja, od poslovnih stavb in stanovanj do trgovskih centrov in skladišč. Različni razredi premoženja imajo na različnih točkah gospodarskega cikla različne osnove, pa tudi potencial za tehnološke motnje. Na primer, prodali smo vse naše nakupovalne centre in vse v trgovini na drobno, ko smo videli, da je Amazon leta 2010 razvil ta ogromen zagon in smo se odločili postati še večji kupec skladišč. Skladišča so bila v zadnjih 5 letih velik razred premoženja v maloprodaji. Številni trgovci na drobno, ne le Amazon, so morali spremeniti v spletno zmogljivost. Za shranjevanje blaga potrebujete skladišča, da jih lahko dostavite kupcu. To nas je pripeljalo do celotnega območja, kjer imamo veliko izpostavljenosti, kjer se najemnine dvignejo dvakrat (ali več) kot kateri koli drug razred premoženja. Na nepremičnine gledamo kot na globalno priložnost. V nekem trenutku na geografskem območju ni toliko kapitala. Na primer, veliko smo kupili v Skandinaviji, kar se je izkazalo za zelo dobro. Končno pravilo je iskanje nadomestnih stroškov. Zagotoviti, da ste dobro, ko kupite nekaj, je zelo pomembno.
Ko smo opravili nalogo za povečanje nepremičnine, jo prodamo. Imamo malo mantre, imenovano: "Kupi, popravi, prodaj."
Silver: Kje vidite priložnosti za nepremičnine v naslednjem desetletju?
Schwarzman: Če pogledamo 10 let… v nepremičninah se pojavlja trend ljudi, ki se v predmestja selijo v mesta. Zaradi tega trenda bodo stanovanja v mestih dobra mesta. Spremenila bo vašo geografsko usmeritev. Če ste vlagatelj v ZDA, boste želeli imeti pristranskost zaradi nizkih davčnih stopenj in lažjega delovnega okolja. Če pogledate čez 10 let, se bodo resnično zgodili premiki, ki se že dogajajo na migraciji ljudi od severa proti jugu. Ljudje se selijo iz držav z visokim davkom v države z nizkimi davki, kot so Florida, Teksas ali Severna Karolina, kjer lahko zaposlite delavce na kopnem.
Včasih je šlo za to, da bi ljudje, ko bodo dobili zaposlitev, izbrali svojo lokacijo glede na delovno mesto. Zdaj mnogi mlajši iščejo lokacijo in upajo, da bodo našli zaposlitev. Če bodo šli na prava mesta, se bodo delovna mesta premaknila, da jih bodo našli.
V nepremičninah obstajajo svetovna mesta, ki so mesta, ki temeljijo na znanju. To so Seattle, San Francisco, Austin, celo New York in London. V Indiji boste našli mesta, kot so Mumbai, Chennai, Bangalore… našli bodo industrijo, za katero veste, da bo imela eksplozivno rast in jih boste spremljali po vsem svetu. Ko boste gledali 10 let, bodo to zelo dobra. In obstajajo posebni primeri na področju biotehnike in raziskav, ki se hitro pospešujejo. Smo eden največjih lastnikov mokrih laboratorijev za biofarmo. To je še en od teh trendov.
Srebro: Blackstone je kupil nepremičnine Hilton leta 2007, kar se je izkazalo za velik poziv. Toda Hilton je bila že uveljavljena blagovna znamka z velikim odtisom. Ali verjamete, da bo hotelski posel še vedno pametno mesto za naložbe v naslednjem desetletju ali dveh?
Schwarzman: Ko se bogastvo povečuje, bo potovalo več ljudi. To bi moral biti katalizator za stvari, ki so povezane s potovalnimi podjetji, ne glede na to, ali gre za mesta s prehodom ali druge priljubljene kraje. Ti bi morali imeti dobre rezultate.
