Kaj je šerifova prodaja?
Prodaja šerifa je javna dražba, kjer se premoženje odvzame. Izkupiček od prodaje se uporablja za plačilo hipotekarnih posojilodajalcev, bank, davkoplačevalcev in drugih tožb, ki so izgubile denar na nepremičnini. Prodaja šerifa se zgodi na koncu postopka zaprtja, ko začetni lastnik nepremičnine ne more več uveljavljati svojih hipotekarnih plačil. Prodaja šerifa se lahko zgodi tudi za izpolnitev sodnih in davčnih zastavnih pravic.
Ključni odvzemi
- Prodaja šerifa je javna dražba, na kateri se nepremičnina odvzame. Sredstva od prodaje se uporabijo za plačilo hipotekarnih posojilodajalcev, bank, pobiralcev davkov in drugih sporov. Šerifova prodaja se izvede po izključitvi, ker lastniki neplačujejo hipotekarnih plačil. davčni organ lahko sproži postopek, za zadovoljitev sodnih odločb in davčnih zastavnih pravic pa lahko pride do šerifa.
Kako deluje šerifova prodaja
Če želimo razumeti korake pred prodajo šerifa, moramo razumeti hipoteke in postopek zaprtja.
Hipoteke so dolžniški instrumenti, ki so zavarovani s posebno lastnino. Posojilojemalec mora izpolniti obveznost števila plačil, dogovorjenih v pogodbi. Lastniki stanovanj odvzamejo hipoteke, s katerimi bodo prevzeli velik del stroškov svojega stanovanja, ki ga ne morejo kupiti vnaprej. Kupec uporablja dom kot zavarovanje posojilnici. V primeru neplačila hipoteke ima posojilnica zahtevek za to nepremičnino.
Izključitev je pravni akt, pri katerem se nepremičnina, ki se kot hipotekarna listina uporabi v hipotekarni listini, proda za zadovoljitev dolga, ko lastnik ne izpolni hipotekarnih plačil. Lastništvo se nato prenese na imetnika hipoteke ali na tretjo osebo, ki je zdaj nepremičnino kupila s prodajo izterjave.
Postopke za zaprtje lahko sproži tudi davčni organ. Ko davki na dohodek in nepremičnine ne bodo plačani, lahko zvezna vlada, občine in drugi davčni organi na nepremičnine pripišejo davčne zastavne pravice. Kdor zastavno pravico priloži na posest, ima zdaj terjatev do te nepremičnine. Če te zastavne pravice ostanejo neplačane, lahko davčni organi ta neplačani dolg zasledujejo s pomočjo sodnega sistema in postopkov za zaprtje.
Posebna vprašanja: Šerifovo prodajo sprožijo sodišča
Če se nepremičnina prodaja na redni dražbi za zaprtje, posojilodajalec običajno prodaja lastnino, ki jo je zasegel sam. Če se nepremičnina proda na dražbi s šerifovo prodajo, izključitev kot šerifova prodaja ne more potekati brez dovoljenja sodišča.
Ko posojilnica ali davčni organ prejme sodbo, bo sodišče izdalo direktivo za šerifov urad, ki bo prodal nepremičnino.
V mnogih državah lahko lastnik nepremičnine, ki je prišlo do plačila, ne bo mogel povrniti premoženja - tudi po dražbi - tako, da v celoti plača zastavno pravico in z njimi povezane stroške. Ta zakon se imenuje "pravica do odkupa" in se razlikuje od države do države ali celo med okraji in občinami.
