Za razliko od delnic delnic naložbene nepremičnine ni mogoče razložiti v nekaj sekundah s klikom miške. Čas med odločitvijo za prodajo in dejanskim datumom prodaje se pogosto meri v tednih ali mesecih. Prodaja lastnega doma je lahko zastrašujoč postopek, če ne veste, kje začeti, a prodaja naložbene nepremičnine zahteva še več dela.
Količina kapitala in davčna vprašanja v zvezi z realizacijo tega kapitala so zapletena pri naložbenih nepremičninah. Vendar to ni nemogoče doseči sam., pogledali bomo postopek prodaje naložbene nepremičnine in se osredotočili na to, kako omejiti davke na dobiček.
Zakaj prodati?
Razlogi za prodajo nepremičnine za najem so različni. Najemodajalci, ki osebno upravljajo s svojo nepremičnino, se lahko preselijo in želijo investirati v nekaj v bližini svojega novega prebivališča. Lahko pa najemodajalec želi vplačati cenitev najemne nepremičnine, ne pa da nabira denar z najemnino. Lahko gre celo za nepremičnino, ki izgublja denar, bodisi prek prostega prostora bodisi premalo najemnine, da pokrije stroške. Ne glede na razlog se bodo morali vlagatelji v nepremičnine, ki želijo prodati, spopasti z davki.
Davek prihaja
Davek na kapitalski dobiček pri prodaji nepremičnin za najem je veliko bolj strm v primerjavi z neposredno prodajo nepremičnin za osebno rabo. Osnovni kapitalski dobički, ki jih morate plačati od dobička od prodaje, se povečajo za amortizacijo, ki ste jo zahtevali od nepremičnine. To pomeni, da če je nepremičnina izgubila denar in ste izgubo uporabili na računu za davke v prejšnjih letih, boste imeli s prodajo večji davčni račun, ko bo prodaja prodana.
Primer - Davek od dobička in amortizacija
Recimo, da imate najemno nepremičnino, ki ste jo kupili za 150.000 dolarjev in jo prodaja za 200.000 dolarjev. Običajno to pomeni, da kapitalski dobiček plačate na 50.000 USD. Če ste v času, ko ste lastnik nepremičnine, odšteli 20.000 ameriških dolarjev, pa dolgujete razliko med prodajno ceno in nakupno ceno brez amortizacije: 200.000 dolarjev - (150.000 do 20.000 dolarjev). Namesto da bi dolgovali kapitalski dobiček v višini 50.000 dolarjev, zdaj dolgujete kapitalski donos na 70.000 dolarjev.
Opomba: To vas ne sme odvrniti od zahtevka za izgubo zaradi amortizacije . Skoraj vedno je bolje, da se davčne olajšave uresničijo prej kot slej .
Prevračanje
Oddelek 1031 zakonika o notranjih prihodkih omogoča vlagateljem nepremičnin, da se izognejo davkom na dobiček tako, da jih ponovno investirajo v nepremičnine podobne vrste. S pomočjo odvetnika ali davčnega svetovalca lahko prodajo nastavite tako, da se izkupiček vloži na depozitni račun, dokler jih niste pripravljeni porabiti za nakup nove nepremičnine. Za izbiro nove nepremičnine je rok 45 dni in šest mesecev za dokončanje transakcije. Če nameravate opraviti premik, bi morali začeti iskati novo lastnost, preden boste prodali staro.
Borza 1031 deluje odlično, če nameravate naložiti v drugo nepremičnino. Če želite samo prenehati neposredno sodelovati, lahko najamete poklicnega upravitelja nepremičnin za vaše trenutno mesto ali ga prodate in kupite nepremičnino, ki jo upravlja strokovno. Če pa je vaš cilj zgolj zbiranje kapitala, boste morali preprosto pojesti davek na kapitalski dobiček.
Vključuje se kot ščit
Inkorporacija postaja vse bolj priljubljena za vlagatelje v nepremičnine. Vlagatelji lahko z vključitvijo zmanjšajo svojo odgovornost, tako da korporacija deluje kot ščit med vami in možnostmi, da vas najemnik lahko toži. Vaše hiše in osebnih financ ne morete zahtevati v kakršnih koli sodnih postopkih ali pravnih postopkih, ko se vključite. Korporacije imajo tudi drugačna davčna pravila, ki so zelo ugodna, zlasti s kapitalskimi dobički od prodaje nepremičnine.
Za določeno vrsto investitorja v nepremičnine je vključitev smiselna. Če zaposlujete ljudi za iskanje in upravljanje širokega spektra nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek, in ustvarjanje pomembnih dobičkov na tem mestu, bo ustanovitev zmanjšala vaš račun za davek, nato pa boste dobiček videli v strukturi delnic družbe. Za večino vlagateljev v nepremičnine obstajajo boljši načini, kako doseči koristi od ustanovitve, ne da bi se zapletlo, kako se dohodek uresničuje.
Vključitev lahko ustvari oviro med vami in dohodkom od vaše lastnine, tako da če na kakršen koli način odvisen od tega dohodka, do njega ne boste mogli dostopati tako enostavno, kot bi želeli - zlasti z velikimi dobički, kot je tisti od prodaje posest. Primerjalno je enostavno, če potrebujete le nekaj strokovnih nasvetov in papirologije, vendar pa je odvzem premoženja od korporacije (na primer, da jih prodate in upokojite) bolj zapleten, ker hodite po namerni utaji davka / goljufiji, razen če korporacijo prodajate namesto lastnosti, ki jo sestavljajo. To je seveda veliko težje kot prodati hišo.
V nasprotju s tem pa, če osebno upravljate dve ali tri lastnosti in imate celo eno ali dve, ki jih profesionalno upravljate, od vključitve morda ne boste imeli koristi. Če dohodek od najemnin ne presega stroškov za vsako nepremičnino z veliko maržo, je bolje, da jih zadržite tako, kot je, in uporabite amortizacijo in odpise, kjer lahko ali spremenite svoje nepremičninske deleže v majhnem podjetju.
Poleg tega, da mala podjetja uporabljajo alternativo za ustanovitev, nekatere države investitorjem v nepremičnine omogočajo, da odprejo ločeno družbo z omejeno odgovornostjo za vsako lastnino. Čeprav to ne bo nujno znižalo davkov, pa vaše finančne pravice in vsako premoženje ščitijo pred kakršnimi koli pravdami, ki se lahko vodijo proti eni od vaših nepremičnin.
Spodnja črta
Prodaja najemne nepremičnine je lahko zahtevna, še težje pa je, če se upate izogniti velikemu davčnemu računu na izkupiček. Če prodajate, če želite investirati v drugo nepremičnino, potem lahko preprosto naredite premik 1031 in odložite davčni račun. Če prodajate, ker potrebujete kapital, boste morali plačati nekaj davkov.
Najboljši scenarij, tako kot pri zalogah, je, da odložite prodajo naložbene nepremičnine, zlasti najemnino, ki se še bolj ali bolj izboljša, razen če izravnate dobropise ali izgube, da del davka odvzamete iz davka na kapitalski dobiček. Tako boste imeli možnost zmanjšati svoj skupni davčni račun in žepniti več izkupička.
