Kako delujejo
Z obratno hipoteko posojilodajalec plača lastniku stanovanja na podlagi odstotka vrednosti v domu. Ko lastnik stanovanja umre ali se odseli iz nepremičnine, se lahko zgodi ena od treh stvari: (1) Lastnik stanovanja ali njegovi dediči lahko prodajo dom za odplačilo posojila. (2) Lastnik stanovanja ali dediči lahko refinancirajo obstoječe posojilo ohraniti dom; ali (3) posojilodajalca lahko pooblasti za prodajo doma za poravnavo posojila.
Čeprav obstaja več vrst povratnih hipotek, vključno s tistimi, ki jih ponujajo zasebni posojilodajalci, imajo na splošno naslednje značilnosti:
- Starejši lastniki stanovanj ponujajo večje zneske posojila kot mlajši lastniki stanovanj. Dražja stanovanja so upravičena do večjih posojil. Povratna hipoteka mora biti glavni dolg do hiše. Drugi posojilodajalci morajo biti odplačani ali se strinjajo, da bodo svoja posojila podredili primarnemu hipotekarnemu imetniku. Provizije za financiranje se lahko vključijo v stroške posojila. Posojilodajalec lahko zahteva vračilo v primeru, če lastnik stanovanja ne vzdržuje premoženja, ne obdrži premoženje zavarovano, ne plača davka na premoženje, razglasi stečaj, opusti premoženje ali stori goljufijo. Posojilodajalec lahko zahteva tudi vračilo, če dom obsodi ali če lastnik stanovanja v lastnino doda novega lastnika, podpostavi celotno ali del nepremičnine, spremeni klasifikacijo območja nepremičnine ali vzame dodatna posojila proti nepremičnini.
Posojila HECM
Povratne hipoteke obstajajo že od šestdesetih let prejšnjega stoletja, najpogostejša povratna hipoteka pa je hipotekarna hipotekarna hipotekarna hipotekarna hipotekarna zavarovanja (HECM). Te hipoteke so bile prvič ponujene leta 1989, zagotovilo pa jih je ameriško ministrstvo za stanovanje in razvoj mest (HUD).
HECM so edina povratna hipoteka, ki jo je izdala zvezna vlada, ki omejuje stroške posojilojemalcem in jamči, da bodo posojilodajalci izpolnili obveznosti. Glavna pomanjkljivost HECM je, da je najvišji znesek posojila omejen.
Posojila, ki niso HECM
Povratne hipoteke, ki niso HECM, so na voljo v različnih posojilnicah. Glavna prednost teh povratnih hipotek je, da ponujajo posojila v višini, ki je višja od omejitve HEMC. Ena izmed pomanjkljivosti posojil, ki niso HECM, je, da niso zvezno zavarovana in so lahko bistveno dražja od posojil HECM.
Skupni letni stroški posojila
Čeprav je obrestna mera za hipoteko HECM določila vlada in je začetni strošek posojila HECM omejen na 2% vrednosti stanovanja, se skupni stroški posojila še vedno lahko razlikujejo glede na posojilodajalca. Poleg tega morajo posojilojemalci pri iskanju posojilodajalca razmisliti o stroških zapiranja tretjih oseb, hipotekarnem zavarovanju in stroških servisiranja.
Za pomoč posojilojemalcem pri primerjavi hipotekarnih stroškov zvezni zakon o posojanju dolguje, da hipotekarni ponudniki posojilojemalcem predstavijo razkritje stroškov v obliki skupnih letnih stroškov posojila (TALC). Uporabite to številko, če primerjate posojila različnih prodajalcev; samo ne pozabite, da bodo dejanski stroški povratne hipoteke v veliki meri odvisni od izbranih možnosti dohodka
Možnosti dohodka
Povratne hipoteke HECM zagotavljajo najrazličnejše možnosti za ustvarjanje dohodka, vključno s pavšalnimi izplačili, kreditnimi linijami, mesečnimi predplačili v gotovini ali kakršno koli kombinacijo teh.
Kreditna linija je morda najbolj zanimiva značilnost posojila HECM, ker se količina denarja, ki je na voljo posojilojemalcu, sčasoma poveča za znesek obresti. Posojila, ki niso HECM, ponujajo manj možnosti dohodka. (Za druge možnosti financiranja domov preberite Posojila za lastniški kapital: Kaj morate vedeti .)
Obrestne mere
Obrestna mera za povratne hipoteke HECM je vezana na enoletno varnostno stopnjo zakladnice ZDA. Posojilojemalci imajo možnost izbrati obrestno mero, ki se lahko spremeni vsako leto, ali takšno, ki se lahko spremeni vsak mesec. Letno prilagodljiva obrestna mera se spremeni za isto stopnjo kot vsako povečanje ali znižanje enoletne stopnje varovanja države. Ta letna prilagodljiva obrestna mera znaša 2% letno ali 5% v celotni dobi posojila. Hipoteka s prilagodljivo obrestno mero (ARM) se začne z nižjo obrestno mero kot ARM in se prilagaja vsak mesec. V času trajanja posojila se lahko premika navzgor ali navzdol za 10%. (Če želite izvedeti več o orožjih ARMed , glejte ARMed in Nevarno .)
Kako lahko pomagajo povratne hipoteke: študija v resničnem svetu
Skoraj polovica starejših od 70 let, ki imajo kreditno kartico, svojega plačila ne plačajo v celoti vsak mesec, vendar lahko pri tej težavi pomagajo povratne hipoteke. V „Kako črpanje domačega kapitala in povratne hipoteke vplivajo na kreditne izide starejših gospodinjstev“, je delovni dokument, ki ga je financirala ameriška uprava za socialno varnost, objavil pa ga je septembra 2016 Michigan upokojenski raziskovalni center Univerze v Michiganu, raziskovalci Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini in Maximilian D. Schmeiser so ugotovili, da dolg revolving kreditnih kartic upade, ko upokojenci odvzamejo povratne hipoteke.
Manj pogoste so tudi zapore in plačila dolgov za plačilo dolga, vsaj v treh letih po odvzemu obratne hipoteke. Najbolj so imeli koristi starejši, ki so v dveh letih, preden so vzeli povratno hipoteko, doživeli kreditni šok. (Raziskovalci so kreditni šok opredelili kot znižanje kreditne ocene za 25 točk ali več.) Ti upokojenci se zaradi svojih kreditov morda niso mogli kvalificirati za drugo vrsto posojila za lastniški kapital; kvalifikacija za povratno hipoteko ni odvisna od bonitetne ocene starejšega.
Študija je pokazala, da so povratni hipotekarni posojilojemalci zmanjšali dolg na kreditni kartici bolj kot posojilojemalci, ki so vzeli druge vrste posojil domačega kapitala (zaprta hipotekarna posojila, domača lastniška posojila in posojila z izplačilom). Vnaprejšnji zneski in povečan mesečni denarni tok, ki jih zagotavljajo povratne hipoteke, so starejšim pomagali poplačati dolg po kreditni kartici.
Glede na študijo so starostniki, ki so sprva umaknili 10.000 dolarjev s povratno hipoteko, v prvem letu po zadolžitvi te vsote zmanjšali dolg na kreditni kartici za 2.364 dolarjev. Dodatno zadolževanje je privedlo do minimalnih dodatnih izplačil dolgov: za vsakih dodatnih 10.000 ameriških dolarjev, ki so bili umaknjeni vnaprej, so starejši odplačali še 166 dolarjev, za vsakih dodatnih 100 dolarjev mesečnega denarnega toka pa ustvarjeno povratno hipoteko, starejši so odplačali dodatnih 45 USD dolga za celo leto .
Omeniti velja, da ta študija zajema posojilojemalce, ki so med letoma 2008 in 2011 vzeli povratno hipoteko, kar je izjemno slabo obdobje v finančni zgodovini. Podobna študija, ki je bila opravljena v obdobju gospodarske blaginje, ima lahko različne ugotovitve.
Starejši, ki povratno hipoteko obravnavajo kot rešitev za dolg na kreditni kartici, bi morali oceniti, ali je znesek domačega kapitala, ki ga bodo izgubili pri povratnih hipotekarnih provizijah, in obresti vreden glede na višino obresti na kreditni kartici, ki jo bodo prihranili. To je zapleten izračun, ki ga najbolje opravi računovodja ali finančni načrtovalec. Svetovalec za hipotekarno hipoteko morda ni dovolj znan za odgovor na to vprašanje
Spodnja črta
Najem posojila proti domu je velika odločitev, ki bo vplivala na vaše trenutne finance in posestvo, ki ga prepustite svojim dedičem. Vključeni so znatni stroški, vključno z najemom kredita, servisiranjem in obrestmi. Ne pozabite se tudi, da se s povratno hipoteko vaš dolg sčasoma poveča zaradi obresti za posojilo. Če si premislite o posojilu ali se morate zaradi zdravstvenih razlogov izseliti iz nepremičnine, se izkupiček od prodaje nepremičnine porabi za poplačilo povratne hipoteke. Glede na velikost posojila in vrednost nepremičnine lahko po odplačilu kredita ostane malo ali nič denarja.
Preden vzamete povratno hipoteko, morate temo temeljito raziskati, primerjati stroške različnih posojilodajalcev in prebrati vse dokumente o razkritju. Medtem ko naložbe iz naslova povratne hipoteke na splošno ni priporočljivo zaradi potrebe po povrnitvi stroškov posojila in obresti, lahko dohodek iz povratne hipoteke ponudi priložnost za ponovno usmerjanje drugih elementov vašega naložbenega portfelja. Preden prevzamete hipoteko, razmislite o denarnem toku, ki ga bo zagotavljala povratna hipoteka, in preglejte posledice, ki jih bo imel ta nov vir dohodka na vašo celotno naložbeno strategijo.
Če želite več vpogleda, glejte Zamude zamrznjene hipoteke .
