Kaj je datum ponastavitve?
Datum ponastavitve je čas, ko se začetna fiksna obrestna mera za hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM) spremeni v prilagodljivo obrestno mero. Ta datum je običajno eno do pet let od datuma začetka hipoteke. Po začetnem datumu ponastavitve obrestna mera postane spremenljiva in se spremeni v skladu s pogoji, določenimi v kreditni pogodbi posojilojemalca.
V nekaterih posojilih ARM se lahko datum ponastavitve nanaša na več datumov v celotnem obdobju trajanja posojila, ko se posojilojemalčeva obrestna mera ponastavi. Pri posojilih, ki se ponastavijo v določenem časovnem razporedu, se lahko ponavadi enkrat na leto, medtem ko v delu posojila s spremenljivo obrestno mero obstaja več datumov ponastavitve.
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero imajo običajno 3, 5 ali 7 let po fiksni stopnji, preden na datum ponastavitve začnejo s spremenljivo obrestno mero.
Kako ponastaviti datum Deluje
Datum ponastavitve je pomembna značilnost hipotek z nastavljivo obrestno mero. Hipoteke s prilagodljivo obrestno mero posojilojemalcem ponujajo nekatere prednosti tako izdelka s fiksno obrestno mero kot spremenljive obrestne mere. Datum ponastavitve določa določen čas, ko lahko vlagatelj pričakuje, da se bodo njihove tečaji začeli spreminjati glede na tržno okolje. Ko se posojilo ponastavi skozi celotno trajanje spremenljive obrestne mere, se lahko nanaša tudi na določen časovni okvir.
ARM so priljubljena vrsta hipotekarnih izdelkov, ki jih ponujajo tradicionalni posojilodajalci. Lahko so alternativa običajnim hipotekarnim posojilom, ki zahtevajo fiksne obrestne mere v celotnem obdobju trajanja posojila. Običajno bodo vlagatelji izbrali posojila za ARM, ker verjamejo, da se bodo cene v prihodnosti znižale.
Ključni odvzemi
- Za hipoteke z nastavljivo obrestno mero bo datum ponastavitve prvi dan, ko hipoteka začne slediti prilagodljivi (plavajoči) tržni stopnji. Na datum ponastavitve se stopnja nastavi v skladu z vnaprej določenim indeksom in pribitkom. Hipoteke z nastavljivo obrestno mero se ponavadi indeksirajo na LIBOR ali ameriško državno državno stopnjo. Strukture amortizacije hipotek z nastavljivo obrestno mero so običajno enake posojilom s fiksno obrestno mero - edina sprememba je obrestna mera.
Vrste datumov ponastavitve
Hipoteke s prilagodljivo obrestno mero so v prvih letih posojila strukturirane s fiksno obrestno mero, ki ji sledi obdobje spremenljive obrestne mere. Posojilojemalci v delu posojil s fiksno obrestno mero plačujejo fiksno obrestno mero s standardnim amortizacijskim načrtom. Plačila so standardizirana tako, da vključujejo obresti od glavnice in fiksne obrestne mere.
Spremenljive cene
Ko investitor doseže datum ponastavitve, preostanek posojila temelji na spremenljivi obrestni meri. V delu posojila s spremenljivo obrestno mero se bo obrestna mera posojilojemalca zaračunala na podlagi popolnoma indeksirane obrestne mere, ne pa fiksne.
V prvotni odobritvi posojila ARM zavarovalca določi maržo ARM, ki jo bo posojilojemalec zaračunal na podlagi njihovega kreditnega profila in pogojev posojila. Marža ARM se po datumu ponastavitve doda indeksni obrestni meri, da se določi posojilojemalčeva posojila.
Za posojila z variabilno obrestno mero bo zavarovalnik določil tudi indeksno obrestno mero. Indeksna obrestna mera je ponavadi osnovna obrestna mera banke, vendar se lahko primerja tudi z londonsko medbančno obrestno mero (LIBOR) ali z ameriško zakladniško mero. V delu posojila s spremenljivo obrestno mero je posojilojemalčeva obresti enaka indeksirani obrestni meri in njihovi marži ARM.
Del posojila z variabilno obrestno mero se bo spremenil glede na strukturo posojila. Nekatera posojila so strukturirana tako, da enkrat letno ponastavijo spremenljivo obrestno mero, druga pa imajo odprto spremenljivo obrestno mero, ki se kadar koli spremeni s trgom. Posojilodajalci imajo prefinjeno tehnologijo, ki jim omogoča, da sestavijo amortizacijski razpored za posojila ARM, ki vključujejo tako fiksno kot spremenljivo obrestno mero. Amortizacijski razpored posojilojemalca bo prilagojen glede na spremenljivo stopnjo posojila in ustrezno bo izračunan mesečni obrok.
Izdelki za posojilo ARM
Posojilo 5/1 ARM bo datum ponastavitve začelo pet let po začetnem posojilu. To posojilo bi plačalo obrestne mere s fiksno obrestno mero pet let in se nato prenovilo na spremenljivo obrestno mero z naslednjimi datumi ponastavitve, ki jih načrtujejo vsako leto.
Posojilo 2/28 ARM bi imelo spremenljiv datum ponastavitve dve leti po začetnih posojilih. To posojilo bi začelo plačevati obresti s spremenljivo obrestno mero na datum dvoletnega ponastavitve, pri čemer se bodo spremembe spremenljive obrestne mere pojavile kadar koli v preostalih 28 letih na podlagi sprememb osnovne indeksirane obrestne mere.
