Medtem ko je stanovanjsko hipotekarno posojilo najpogostejša vrsta financiranja, ki se uporablja za nakup stanovanja, je financiranje lastnikov alternativa, ki ima prednosti in slabosti tako za kupce kot prodajalce.
Lastniško financiranje: pregled
Dom je ponavadi največja posamezna naložba, ki jo človek kadarkoli zasluži. Zaradi visokih stroškov običajno vključuje neko vrsto financiranja. Lastniško financiranje se zgodi, ko kupec doma financira nakup neposredno prek prodajalca - namesto prek običajnega hipotekarnega posojilodajalca ali banke.
Pri financiranju lastnika (imenovanem tudi financiranje prodajalca) prodajalec kupcu ne izroči nobenega denarja, kot bi ga dal hipotekarni posojilodajalec. Namesto tega prodajalec kupcu izplača dovolj dobropisa, da pokrije kupnino doma, zmanjšana za polog, nato pa kupec izvrši redna plačila, dokler zneska ne plača v celoti. Kupec prodajalcu podpiše zadolžnico, v kateri so natančno določeni pogoji posojila, vključno z obrestno mero, plačilnim načrtom in posledicami neplačila. Lastnik včasih obdrži lastnino na hiši, dokler kupec ne odplača posojila.
Večina poslov s financiranjem lastnikov je kratkoročnih, tipična ureditev pa lahko vključuje amortizacijo posojila v 30 letih, vendar končno plačilo z balonom zapade po petih. Teorija je ta, da bi moral kupec po petih letih imeti dovolj lastniškega kapitala v domu in / ali imeti dovolj časa, da izboljša svoj finančni položaj, da se lahko kvalificira za običajno hipotekarno posojilo.
Lastniško financiranje je lahko dobra izbira za kupce in prodajalce, vendar obstajajo tveganja. Tu je pregled prednosti in slabosti financiranja lastnikov, ne glede na to, ali ste kupec ali prodajalec.
Prednosti lastniškega financiranja
Lastniško financiranje je lahko dobra možnost za obe strani pri nepremičninskem poslu:
Pros za kupce
- Hitrejše zapiranje - čakanja ni, da bo bančni posojilo, poravnalni in pravni oddelek obdelal in odobril vlogo.Zakončnejše zaprtje - brez bančnih provizij ali stroškov ocenjevanja. Fleksibilno polog - brez bančnih ali vladnih minimumov. Dobra možnost za kupce, ki niso sposobni zavarovati hipoteke.
Prednosti za prodajalce
- Lahko prodate "kot je" - potencial za prodajo brez dragih popravil, ki jih tradicionalni posojilodajalci morda zahtevajo. Dobra naložba - potencial za zaslužek z denarjem, ki ste ga pridobili od prodaje stanovanja, zaslužite boljše, kot bi ga porabili od naložbe te vsote na druge načine. možnost vsote - zadolžnico lahko prodate investitorju in vam takoj zagotovi pavšalno plačilo. Pridržite naslov - če kupec privzeto plača, obdržite predplačilo, ves plačan denar in hišo. Prodaja hitreje - možnost prodaje in zapiranja hitreje, saj se kupci izognejo hipotekarnemu postopku.
Za vsa vprašanja, pa tudi za pisanje prodajne pogodbe in zadolžnice, se je treba posvetovati s kvalificiranim odvetnikom za nepremičnine.
Slabosti lastnikovega financiranja
Čeprav lahko financiranje lastnikov koristi tako kupcem kot prodajalcem, ima tudi nekatere pravne, finančne in logistične pomanjkljivosti:
Slabosti za kupce
- Višje obresti - obresti, ki jih plačate, bodo verjetno višje od zneska, ki bi ga plačali banki. Še vedno boste potrebovali odobritev prodajalca - četudi prodajalec igra za financiranje lastnika, morda ne bo želel postati vaš posojilodajalec. Klavzula o prodaji - če ima prodajalec hipoteko na nepremičnini, lahko njegova banka ali posojilodajalec zahtevata takojšnje plačilo dolga v celoti, če se hiša proda (vam). Razlog je v tem, da ima večina hipotek klavzule o "zapadlosti v prodajo" in če posojilodajalec ne bo plačan, lahko banka prekliče. Da bi se izognili temu tveganju, poskrbite, da bo prodajalec lastnik hiše brezplačen in čist ali da posojilodajalec posojilodajalec soglaša z financiranjem lastnika. Plačila z baloni - pri mnogih dogovorih o financiranju lastnikov plačilo z velikimi baloni zapade po petih letih. Če do takrat ne morete zagotoviti financiranja, bi lahko izgubili ves doslej plačani denar in hišo.
Proti prodajalcem
- Zakon o reformi in varstvu potrošnikov Dodd-Frank Wall Street - Po tem zakonu so se za financiranje lastnikov uporabljala nova pravila. Plačila z balonom morda niso možnost in morda boste morali vključiti avtorja hipotekarnega posojila, odvisno od števila nepremičnin, ki jih lastnik financira vsako leto. Privzeto - kupec lahko kadar koli preneha plačevati. Če se to zgodi in on ne odide, bi lahko šel skozi postopek zaprtja. Stroški popravljanja - če nepremičnino iz kakršnega koli razloga vzamete nazaj, boste morda morali plačati popravila in vzdrževanje, odvisno od tega kako dobro je kupec skrbel za nepremičnino.
Ključni odvzemi
- Lastniško financiranje lahko prodajalcem pomaga prodati hitreje in kupcem pomagajo vstopiti v domove, tudi če tradicionalne hipoteke ne bi mogli zavarovati. Obstajajo prednosti in slabosti, ki se jih morajo zavedati kupci in prodajalci, ko razmišljajo ali sodelujejo v dogovoru o financiranju lastnika. Kupci in prodajalci se morajo za odgovore na vprašanja in olajšanje prodaje / nakupa posvetovati s kvalificiranim odvetnikom za nepremičnine.
