Kaj je čisti poslovni prihodek - NOI?
Čisti poslovni dohodek (NOI) je izračun, ki se uporablja za analizo donosnosti naložb v nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek. NOI je enak vsem prihodkom od nepremičnine, zmanjšanih za vse razumno potrebne obratovalne stroške. NOI je znesek pred obdavčitvijo, ki je prikazan v izkazu prihodka in denarnega toka nepremičnine, ki ne vključuje plačil glavnice in obresti za posojila, kapitalskih odhodkov, amortizacije in amortizacije. Ko se ta metrika uporablja v drugih panogah, se imenuje "EBIT", kar pomeni "zaslužek pred obrestmi in davki".
Ključni odvzemi
- Čisti poslovni dohodek meri dobičkonosnost nepremičnine, ki ustvarja dohodek, preden prištejete stroške financiranja ali davkov. Operativne stroške, uporabljene v metriki NOI, je mogoče manipulirati, če lastnik nepremičnine odloži ali pospeši določene postavke prihodkov ali odhodkov. Metoda NOI ne vključuje investicijski odhodki.
Formula NOI je:
Сігналы абмеркавання Čisti poslovni dohodek = RR-OE drugod: RR = prihodki od nepremičninOE = poslovni odhodki
Čisti poslovni prihodki
Kaj vam pove NOI?
Čisti poslovni dohodek je metoda vrednotenja, ki jo nepremičninski strokovnjaki uporabljajo za določitev natančne vrednosti svojih nepremičnin. Za izračun NOI je treba operativne stroške nepremičnine odšteti od dohodka, ki ga nepremičnina ustvari.
Poleg dohodka od najemnine lahko nepremičnina ustvari tudi prihodek od ugodnosti, kot so parkirne strukture, prodajni avtomati in pralnice. Poslovni odhodki vključujejo stroške vodenja in vzdrževanja stavbe, vključno z zavarovalnimi premijami, pravnimi pristojbinami, komunalnimi storitvami, davki na nepremičnine, stroški popravila in hišnimi stroški. V izračun niso vključeni kapitalski izdatki, kot so stroški novega klimatskega sistema celotne zgradbe.
NOI pomaga vlagateljem nepremičnin določiti stopnjo kapitalizacije, kar jim pomaga izračunati vrednost nepremičnine, kar jim omogoča primerjavo različnih nepremičnin, ki jih morda razmišljajo o nakupu ali prodaji.
Za financirane nepremičnine se NOI uporablja tudi v razmerju pokritja dolga (DCR), ki posojilodajalcem in vlagateljem pove, ali dohodek nepremičnine krije njene operativne stroške in plačila dolga. NOI se uporablja tudi za izračun množitelja čistega dohodka, denarnega donosa naložbe in skupnega donosa naložbe.
Primer uporabe čistega poslovnega dohodka
Predpostavimo, da imate v lasti nepremičnino, ki letno prinese 120.000 USD prihodkov in ima 80.000 USD operativnih stroškov. V tem primeru bo imel NOI 40.000 dolarjev (120.000 do 80.000 dolarjev). Če je skupni znesek negativen, če so poslovni odhodki višji od prihodkov, se rezultat imenuje čista izguba iz poslovanja (NOL).
Upniki in komercialni posojilodajalci se v veliki meri zanašajo na NOI, da določijo potencial za ustvarjanje dohodka nepremičnine, ki jo je treba hipoteko, celo več, kot jih pri odločitvah upošteva kreditna zgodovina vlagatelja. Preprosto povedano: ta meritev pomaga posojilodajalcem, da temeljito ocenijo začetno vrednost nepremičnine, tako da napovedujejo njene denarne tokove. Če se šteje, da je nepremičnina donosna, posojilodajalci uporabijo to številko tudi za določitev velikosti posojila, ki so ga pripravljeni dati. Po drugi strani pa, če nepremičnina izkazuje čiste izgube iz poslovanja, posojilodajalci verjetno zavrnejo posojilojemalčevo hipotekarno vlogo.
Lastniki nepremičnin lahko manipulirajo s svojimi obratovalnimi stroški tako, da določijo stroške, medtem ko druge pospešijo. NOI se lahko poveča tudi z zvišanjem najemnin in drugih pristojbin, hkrati pa zniža razumno potrebne operativne stroške. Kot primer slednjega razmislite o scenariju, v katerem se lastnik stanovanja odpove najemniku letno 12.000 ameriških dolarjev najemnine v zameno za najemnika, ki deluje kot upravljavec nepremičnine. Če bi lastnik stanovanja običajno plačal upravitelju stavbe plačo v višini 30.000 dolarjev, lahko posledično odšteje od "razumno potrebnih" stroškov 30.000 dolarjev od prihodkov, ne pa od dejanskih stroškov v višini 12.000 dolarjev. (Za povezano branje glejte "NOI proti EBIT: Primerjava razlik")
