Kaj je negativna amortizacija?
Negativna amortizacija je finančni izraz, ki se nanaša na povečanje glavnice glavnice posojila, ki je posledica neizpolnitve zapadlih obresti za to posojilo. Na primer, če plačilo obresti na posojilo znaša 500 dolarjev, posojilojemalec pa plača le 400 dolarjev, potem bi se glavnemu znesku posojila dodala razlika v višini 100 dolarjev.
Ključni odvzemi
- Negativno amortizacijsko posojilo je tista, pri kateri se neplačane obresti prištejejo k preostali neplačani glavnici. Negativne amortizacije so pogoste med nekaterimi vrstami hipotekarnih izdelkov. Čeprav negativna amortizacija lahko pomaga, da posojilojemalcem zagotovi večjo prožnost, lahko poveča tudi njihovo izpostavljenost obrestni meri tveganje.
Razumevanje negativne amortizacije
V tipičnem posojilu se glavnica zaostaja, ko posojilojemalec plačuje. Negativno amortizacijsko posojilo je v bistvu obratni pojav, kjer glavnica raste, ko posojilojemalec ne opravi plačil.
Negativne amortizacije so predstavljene v nekaterih vrstah hipotekarnih posojil, kot so hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM), s katerimi lahko posojilojemalci določijo, kolikšen delež obresti od vsakega mesečnega plačila izberejo. Vsak del obresti, ki ga ne bodo plačali, se nato doda glavnemu hipoteki.
Druga vrsta hipoteke, ki vključuje negativne amortizacije, je tako imenovana graduirana plačilna hipoteka (GPM). Amortizacijski načrt je pri tem modelu strukturiran tako, da prva plačila vključujejo le del obresti, ki se bodo kasneje zaračunali. Medtem ko se izvajajo ta delna plačila, se manjkajoči delež obresti prišteje k glavnici posojila. V poznejših plačilnih obdobjih bodo mesečna plačila vključevala celotno obrestno komponento, zaradi česar se bo glavni znesek hitreje zmanjšal.
Čeprav negativne amortizacije posojilojemalcem omogočajo prilagodljivost, se na koncu lahko izkažejo za drago. Na primer, v primeru orožja se lahko posojilojemalec odloči za zamudo pri plačilu obresti za več let. Čeprav lahko to kratkoročno olajša breme mesečnih plačil, lahko posojilojemalce izpostavi hudemu plačilnemu šoku v prihodnosti, če bodo obrestne mere pozneje porasle. V tem smislu je skupni znesek obresti, ki jih plačajo posojilojemalci, na koncu lahko precej večji, kot če se na začetku niso oprli na negativne amortizacije.
Primer negativne amortizacije v realnem svetu
Razmislite o naslednjem hipotetičnem primeru: Mike, prvi kupec stanovanja, želi, da bi mesečna hipotekarna plačila ostala čim nižja. Da bi to dosegel, se odloči za ARM, ki se bo odločil plačati le majhen del obresti na njegova mesečna plačila.
Predpostavimo, da je Mike dobil hipoteko, ko so bile obrestne mere zgodovinsko nizke. Kljub temu se mu mesečna hipotekarna plačila povečajo za znaten odstotek mesečnega dohodka - tudi ko izkoristi negativno amortizacijo, ki jo ponuja ARM.
Čeprav mu lahko Mikeov plačilni načrt pomaga kratkoročno upravljati svoje stroške, ga tudi izpostavi večjemu dolgoročnemu obrestnemu tveganju, saj si lahko v primeru, da se prihodnje obrestne mere zvišajo, morda ne bo mogel privoščiti svojih prilagojenih mesečnih plačil. Ker Mikeova strategija plačevanja z nizkimi obrestmi Mikeu povzroči, da se njegovo posojilo počasneje zmanjšuje, kot bi sicer, bo imel v prihodnosti več glavnice in obresti, kot če bi preprosto plačal celotne obresti in glavnico, ki jo dolguje vsakemu mesec.
Negativno amortizacijo imenujemo "NegAm" ali "odloženi obresti".
