Vsebina
- Kakšni so razlogi za refinanciranje? Kako do najboljše ponudbe za refinanciranjeKaj bo strošek refinanciranja? Pomen bonitetnih ocen
Bi bilo hipotekarno refinanciranje smiselno za vas? Verjetno ste že kdaj imeli pogovor. Tisti družinski član ali sosed spregovori o velikem deležu, ki so ga dobili z refinanciranjem hipoteke. Zdaj se prepuščate vprašanju: Ali izgubljate, če ne sledite ustreznosti?
Obstajajo časi, ko kapniki lastnikov stanovanj hitijo v refinanciranje, običajno zaradi padca obrestnih mer. Toda cene niso edini razlog za nadomestitev trenutnega posojila, prav tako ne gre za to, da je idealen čas za refinanciranje enega posojilojemalca nujno dobra priložnost za osebo, ki živi v sosednji hiši ali v sosednjem mestu.
Preden sprejmete odločitev, je treba razumeti, zakaj želite najprej najeti novo stanovanjsko posojilo - nato ugotovite, ali je v določenih okoliščinah smiselno.
Kakšni so razlogi za refinanciranje?
Obstajajo očitni in manj očitni razlogi za refinanciranje.
1. Padajoče obrestne mere
To je najbolj očiten razlog za refinanciranje. Ko obrestne mere padejo, novo posojilo pomeni nižje stroške financiranja. Morda ste vzeli 30-letno fiksno hipoteko, ko so bile stopnje 6%, zdaj pa se znižajo na 4, 5%. Če posojilo v višini 300.000 USD samo znižanje tečaja privede do znižanja mesečnega plačila za 279 USD.
V takem primeru bi lahko izvedba refija delovala kot brez možganov. Ne pozabite pa, da najem novega kredita pomeni plačilo novih stroškov zapiranja. Prihranki z nižjimi stopnjami pa so morda vredni varstva ali pa tudi ne, odvisno od tega, kako dolgo boste živeli v vašem domu.
Na splošno velja, da dlje kot boste nameravali ostati v veljavi, bolj je smiselno refinancirati in jesti te enkratne pristojbine. Vendar boste morali delati številke, da boste zagotovo vedeli.
2. Zamenjava orožja
Dober razlog za refinanciranje je, če imate hipoteko z nastavljivo obrestno mero ali ARM, ki jo želite pretvoriti v posojilo s fiksno obrestno mero.
ARM je posojilo, ki ponuja nizko uvodno obrestno mero, ki se "resetira" po vnaprej določenem obdobju, ne glede na to, ali je eno leto od vašega zaključnega roka ali pet let ali več. Če so se obrestne mere ob ponovnem najemanju posojila zvišale, so lahko posojilojemalci v šoku, ko bodo videli novo mesečno plačilo.
Zato bodo posojilojemalci pogosto poskušali refinancirati posojilo s fiksno obrestno mero pred datumom ponastavitve, še posebej, če so obrestne mere razmeroma nizke. Dejstvo je, da nihče ne ve, kaj se bo zgodilo z obrestnimi merami. Odločitev za varnejšo stavo je ponavadi dobra ideja, še posebej, če nameravate nekaj časa biti doma.
Draga resetacija orožja za ARM je bila eden od dejavnikov, ki so pred desetletjem pripeljali do razpada hipoteke. Posojila za stanovanje z nastavljivo obrestno mero niso tako pogosta, kot so bila takrat, čeprav so se v zadnjih nekaj letih vrnili. Če ga imate, je lahko pametna ideja biti korak pred potencialnimi težavami.
Ključni odvzemi
- Razlogi za refinanciranje hipoteke vključujejo znižanje obrestne mere, prehod na fiksno obrestno mero s hipoteko z nastavljivo obrestno mero ali odvzem gotovine iz vašega doma. Ko boste nakupovali novo hipoteko, ne pozabite pogledati samo obrestnih mer, temveč tudi stroški zapiranja, ocene dobre vere in enakomerne točke. Razmislite o uporabi storitev hipotekarnega posrednika, vendar naredite svoje noge, da boste poskrbeli, da boste dobili najboljšo ponudbo. Odločite se, ali želite uporabiti točke za znižanje obrestne mere in ne pozabite zabeležiti tečaja, ko dobite dobro ponudbo. Pridobite bonitetna poročila, da vidite, kakšen je vaš kreditni rezultat, in preverite napake, saj lahko veliko dobroimetje pomaga zagotoviti boljši paket refinanciranja.
3. Vaša izboljšana boniteta
Morda ste vzeli stanovanjsko posojilo, ko je bil vaš rezultat precej nižji kot zdaj, kar je vodilo do višje od povprečne obrestne mere. Od takrat ste razvili boljše finančne navade, znižali dobroimetje in redno pošiljali svoje plačilo pred datumom zapadlosti. Vaša sposobnost pravočasno odplačevati posojilo je eden največjih dejavnikov pri določanju hipotekarne obrestne mere. Posojilodajalci izobraženi ugibajo z zbiranjem vaše kreditne ocene, ki odraža zgodovino zadolževanja in odplačevanja.
Če se je vaš kreditni rezultat dovolj izboljšal, boste morda upravičeni do bistveno boljšega tečaja.
4. Podaljšanje roka posojila
Tudi če so njihove stopnje enake, nekateri lastniki stanovanj lahko znižajo mesečno plačilo z refinanciranjem. Kako? Preprosto vzamejo novo posojilo z daljšim rokom.
Recimo, da ste vzeli 30-letno hipoteko za 250.000 USD. Deset let pozneje se ta posojila znižajo na 200.000 dolarjev. Če vzamete novo 30-letno posojilo za preostali znesek, znižate mesečno plačilo. Vendar pa tudi posojilo porabljate 10 dodatnih let.
Podaljšanje roka vašega posojila je lahko smiselno, če imate težave s spremljanjem plačil. Vendar ne bo pomote - z raztegnitvijo hipoteke boste dolgoročno plačevali več obresti.
5. Odvzem denarja iz vašega doma
Med prednostnimi lastniki nepremičnin je tudi priložnost, da se sčasoma gradi kapital. Ko to storite, bo vaš dom lahko izgledal kot bankomat, iz katerega lahko potegnete denar, kot se vam zdi primerno.
Eden od načinov za to je refinanciranje večjega posojila, pri čemer vam ostanejo dodatna denarna sredstva, ki jih lahko uporabite za različne potrebe. Če želite izvesti izplačilo za izplačilo, pa boste morali ostati znotraj praga posojila ali vrednosti LTV za vaš program posojila. Razmerje med posojilom in vrednostjo je znesek hipoteke, razdeljen na ocenjeno vrednost nepremičnine .
Recimo, da imate v lasti dom v vrednosti 200.000 dolarjev in še vedno dolgujete 120.000 dolarjev hipoteke. Če ima posojilodajalec 80% LTV, se lahko refinancirate v posojilo v višini 160.000 dolarjev in vzamete 40.000 dolarjev razlike v gotovini.
Mnogi ljudje, ki se refinancirajo za poplačilo dolga z visokimi obrestmi, se znajdejo, da spet poravnajo svoj dolg, ko dobijo več kredita.
Ampak tukaj boste spet plačali stroške zapiranja, da boste dobili to novo posojilo - in imeli boste manj kapitala, ko boste na koncu prodali nepremičnino. Zelo dobro bi se splačalo, če boste denar dali v dobro porabo, na primer plačilo kreditne kartice z visokimi obrestnimi merami ali obnovo, ki bo povečalo vrednost vašega doma. Če denar porabite za nakup čolna ali odhod na eksotične počitnice, boste morda želeli premisliti.
Upoštevajte, da obstajajo tudi drugi načini, kako denar porabiti v vašem domu, na primer posojilo za lastniški kapital ali kreditno linijo domačega kapitala, iz katere lahko črpate po potrebi. Če boste naredili malo domače naloge in primerjali prednosti in slabosti vsake, vam bo zagotovila najboljšo izbiro.
Kako pridobiti najboljšo ponudbo za refinanciranje
Če bi samo nakupovanje hipoteke pomenilo nakup televizorja - preprosto preverite, ali v trgovinah in na spletu natančno ugotovite, koliko boste morali plačati. Na žalost je iskanje stanovanjskih posojil nekoliko bolj zapleteno.
Različni posojilodajalci bodo ponujali različne stopnje - da ne omenjam različnih nadomestil - odvisno od dejavnikov, kot so vaš kreditni rezultat, status zaposlitve in razmerje med posojilom in vrednostjo. Edini pravi način za zagotovitev najboljše ponudbe je nakupovanje s peščico ponudnikov. Morda boste želeli vključiti kombinacijo večjih bank, pa tudi lokalnih bank in kreditnih zadrug, da vidite, kdo vam lahko ponudi najbolj privlačne pogoje.
Obisk spletnega trga, ki obljublja takojšnje ponudbe različnih hipotekarnih podjetij, je lahko mamljiv. A zavedajte se, da so številke, ki jih ponujajo, pogosto ocene, ne pa dejanske ponudbe. Poleg tega nimate vedno nadzora nad tem, kako široko bodo vaši osebni podatki deljeni z drugimi strankami. Zato je običajno dobro obiskati ugledne posojilodajalce, četudi je to bolj zamudno.
Ko nakupujete okoli, ne glejte samo na obrestno mero. Še preden uradno zaprosite za refinanciranje, lahko posojilodajalca vprašate, ali bo predložil "dobronamerno oceno", ki podrobno določa, koliko boste morali plačati tudi pri zaključnih stroških. V nekaterih primerih lahko plačilo nekoliko višje stopnje, če gre za nižje vnaprej plačane pristojbine, dejansko uspe v vašo korist.
Za določitev stopenj bo moral vsak posojilodajalec potegniti vaše kreditno poročilo, ki lahko zniža vašo kreditno oceno. V kratkem času lahko zmanjšate ali celo odpravite vpliv na rezultat. Na primer, podjetje, ki razvije ocene FICO, vas ne potegne (ali ne veliko) za poizvedbe o hipoteki, opravljene v 30 do 45 dni v točkovanje, odvisno od tega, katero različico formule FICO uporablja posojilodajalec. (Glej več o kreditni oceni spodaj.)
Ali lahko dobite boljše refinanciranje s hipotekarnim posrednikom?
Pristop k več ponudnikom hipotek se morda zdi veliko dela, še posebej, če imate prosti čas. To je ena od prednosti sodelovanja s hipotekarnim posrednikom, ki zbira vaše podatke in v vašem imenu vzpostavi stik z več posojilodajalci. Je kot vse na enem mestu za vaše hipotekarne potrebe.
Ker posrednike plačujejo banke in hipotekarna podjetja, s katerimi delajo, vam jih ni treba plačati neposredno za njihove storitve. Poleg tega jih posojilojemalci včasih nagradijo za privabljanje kupcev, tako da jim zagotovijo posebne cene.
Vendar obstajajo pomanjkljivosti, da vaše iskanje oddajajo v zunanje izvajanje. Posredniki lahko dobijo nadomestilo za na primer večje posojilo, tudi če to ni v vašem interesu. Nekateri posojilodajalci ne sodelujejo s posredniki, zato lahko včasih omejijo vaše možnosti.
Ni pa uporaba obeh metod. Za dvigovanje težkega dviga lahko uporabite posrednika, vendar poiščite enega ali dva ponudnika, če želite videti, kako se primerjata in poiščeta najboljšega posojilodajalca za vas.
Zapiranje vaše ocene: poznajte strategijo
Neumno je napovedovati, kje se bodo obrestne mere premaknile tedne pred časom - niti banke ne vedo, kam jih vodijo. Ko najdete dobro ponudbo, je vedno dobro zabeležiti svoj znesek, tako da boste vedeli, da bo enako do vašega zaključnega roka.
Recimo, da banka na primer oceni, da lahko kredit zaprete v 30 dneh. Morda boste zaprosili, da obrestujete svojo obrestno mero za 45 dni in se prepričate, da do konca dokončnega zapiska ne naraste navzgor.
Kljub temu, da je zaklepanje stopnje daljše, kot je potrebno, ne deluje vedno v vašo korist. Kadar koli banke zamrznejo svojo obrestno mero, domnevajo, da bi se morale obrestne mere povečati. Tako bodo običajno nadomestili daljše obdobje zaklepanja z višjo stopnjo ali dodatnimi pristojbinami.
Točke ali Brez točk?
Drug način za znižanje obrestne mere za vaše posojilo je plačilo "točk", ki so predplačane obresti na računu. Vsaka točka je enakovredna enemu odstotku vrednosti vašega posojila. Torej plačilo dveh točk hipoteke na 200.000 dolarjev pomeni, da odštejete več kot 4.000 USD.
Posojilodajalec v zameno ponuja nižjo ceno, kar vam bo lahko koristilo, če boste doma ostali dovolj dolgo. In tako kot pri obrestih, ki jih plačujete v času posojila, je znesek, ki ga plačate v točkah, na splošno davčno priznan (to pomeni, da je še vedno finančno smiselno, da določite svoje odbitke, namesto da bi uporabili nov višji standardni odbitek).
Seveda boste morali imeti ob zaključnem času še malo dodatnega denarja, če želite izkoristiti točke. Če po drugi strani iščete najnižje možne vnaprejšnje stroške svojega refija, se bolje izognite vnaprej plačanim obrestim in živite z nekoliko višjo obrestno mero.
Kaj bo stalo refinanciranje?
Možnost bistveno nižje obrestne mere za vaše posojilo je lahko mamljiva za vsakega lastnika stanovanja. Toda preden nadaljujete z refi, morate res vedeti, koliko bo stalo. Ko vidite honorarje, pogosto izgubite svoj sijaj.
Zato je pomembno primerjati ocene dobre vere različnih posojilodajalcev. Ti dokumenti vključujejo obrestno mero in razčlenitev predvidenih stroškov za zaprtje posojila.
Eden največjih stroškov je posojilodajalčeva "pristojbina za nastanek". Vendar se boste soočili tudi z vrsto drugih stroškov, kot so stroški za posodobljeno oceno, pristojbine za iskanje naslovov in premija za zavarovanje naslova. Skupaj lahko vsi ti stroški znašajo do 5% vrednosti posojila.
Določite točko preboja
Če ne nameravate dlje časa ostati v vašem domu, bi lahko ti vnaprejšnji stroški refiksa prepovedali. Če želite to ugotoviti, razdelite zaključne stroške na znesek, ki ga prihranite vsak mesec od nove obrestne mere. Rezultat je število mesecev, ki bodo trajali, preden boste prebili novo posojilo.
Verjetno ste že slišali za posojilodajalce, ki ponujajo posojila brez zapiralnih stroškov, kar bi se lahko zdelo kot popoln način za prihranek denarja. Vendar obstaja ulov: posojilodajalec vam mora zaračunati višjo obrestno mero za obračun teh stroškov. Če boste doma ostali dovolj dolgo, bi bilo bolje, da zdaj nadomestite pristojbine v zameno za nižje mesečno plačilo.
Pomen bonitetnih ocen
Gospodarska gibanja močno vplivajo na obrestno mero, ki jo boste prejeli. Hipoteke s fiksno obrestno mero se na primer gibljejo v zaklepnem koraku z donosom 10-letne zakladne obveznice.
Toda posamezni dejavniki imajo tudi veliko opravka z vašo stopnjo. Vaš dohodek in zgodovina zaposlitve imata pomembno vlogo, prav tako tudi vaš kreditni rezultat, ki temelji na podatkih v vašem kreditnem poročilu. Višji kot je rezultat, nižja bo stopnja, ki jo boste morali plačati za novo posojilo.
Po podatkih spletnega mesta myFICO bo posojilojemalec, ki ima oceno 760 ali več, običajno plačal več kot 200 dolarjev manj na mesec pri 30-letni hipoteki s fiksno obrestno mero v vrednosti 216.000 dolarjev kot nekdo z oceno 620.
Izboljšanje ocene
Plača se torej, da dobite svoj kreditni rezultat čim višje, preden začnete postopek refi. Številni ponudniki kreditnih kartic jih ponujajo brezplačno, čeprav nekateri uporabljajo točkovalne sisteme razen FICO, ki je najbolj razširjen model. Rezultat lahko kupite tudi s spletnega mesta myFICO.com.
Prav tako boste želeli pogledati svoje dejansko kreditno poročilo iz vseh treh agencij za poročanje: Experian, Equifax in TransUnion. Na srečo lahko vsak letni letnik dobite brezplačno kopijo na spletni strani annualcreditreport.com. Prepričajte se, da so podatki o vaših obstoječih kreditnih računih točni. Če v poročilu opazite napako, se obrnite na ustrezen kreditni urad, da bo lahko preiskal.
Če povečate svoje večje napake v poročilu, lahko traja nekaj časa, da povečate svoje številke. Največji dejavniki, ki vplivajo na rezultat, so poraba kredita in zgodovina plačil, ki skupaj sestavljajo kar 65% vaše FICO številke. Zato je najbolje, da znižate hipotekarno stopnjo, da zmanjšate preostala posojila in vedno plačujete pravočasno.
Spodnja črta
Na vprašanje, ali je refinanciranje hipoteke smiselno, ni odgovora, ki bi ustrezal vsem. V večini primerov gre vse do matematike. Če znesek, ki ga mesečno prihranite, sčasoma zasenči stroške zapiranja, je lahko sprejemanje novega posojila pametna poteza.
