Kaj je prenova hipoteke?
Preoblikovanje hipoteke - imenovano tudi prenovitev posojila - je značilnost nekaterih vrst hipotek, pri katerih se preostala plačila preračunajo na podlagi novega amortizacijskega načrta. Med prenovitvijo hipoteke posojilojemalec plača veliko vsoto glavnici, njihova hipoteka pa se nato preračuna na podlagi novega stanja. Nekatere hipoteke imajo predviden datum prenovitve, to je datum, ko bo posojilodajalec izračunal nov amortizacijski načrt na podlagi preostalega glavnega stanja in roka hipoteke.
Ključni odvzemi
- Preoblikovanje hipoteke ali prenovitev posojila je, ko posojilojemalec plača veliko vsoto glavnici svoje hipoteke, zaradi česar posojilodajalec preračuna posojilo na podlagi novega salda. Ko posojilodajalec preračuna posojilo, bo ustvaril nov amortizacijski načrt, tabela plačil posojila z glavnico in obrestmi, ki vključuje vsako plačilo, dokler posojilo ni izplačano v celoti. Glavna prednost posojilojemalca za prenovitev hipoteke je možnost zmanjšanja mesečnih plačil. ARM) imajo pogosto del klavzule o prenovitvi hipoteke kot dela posojilne pogodbe.
Kako deluje prenovitev hipoteke
Za posojilojemalca je glavna prednost prenovitve hipoteke zmanjšanje mesečnih plačil. S prenovitvijo se tudi zmanjša znesek obresti, ki jih bo posojilojemalec plačal v času trajanja posojila. Lahko je tudi bolj udobna možnost kot refinanciranje. Z refinanciranjem sedanjo hipoteko zamenjate z novo hipotekarno posojilo, kar je lahko drago in je odvisno od vaše kreditne sposobnosti. Prenovitev hipoteke ne vključuje preverjanja kreditne sposobnosti in nadaljuje z izvirno hipoteko.
Po drugi strani pa refinanciranje hipoteke pomeni poplačilo obstoječega posojila in nadomestitev z novim. Veliko je razlogov, zakaj lastniki stanovanj refinancirajo.
- Priložnost za pridobitev nižje obrestne mere. Skrajšanje trajanja hipoteke. Želja po pretvorbi iz hipoteke z nastavljivo obrestno mero v hipoteko s fiksno obrestno mero ali obratno. Priložnost za izkoriščanje lastniškega kapitala za financiranje velik nakup. Želja po konsolidaciji dolga.
Za razliko od refinanciranja hipoteke prenovitev hipoteke ne bo znižala obrestne mere za vašo hipoteko.
Vrste hipotek, ki jih je mogoče prenoviti
Negativni amortizacijski posojili
Prenova hipoteke se lahko vpiše v pogoje posojila in je povezana z negativnim amortizacijskim posojilom. Negativno amortizirajoče posojilo ima plačilno strukturo, ki omogoča predvideno plačilo, ki je nižje od stroškov obresti posojila. Kadar je plačilo nižje od obračunane obresti, ustvari odložene obresti. Znesek ustvarjene odložene obresti se prišteje k glavnici posojila, kar vodi v situacijo, ko se dolgovana glavnica sčasoma poveča, namesto da se zmanjša.
Zaradi naraščajoče glavnice negativne amortizacijske hipoteke zahtevajo, da se posojilo v nekem trenutku prenovi, tako da bo izplačano do konca predvidenega roka. Poleg tega se sprožijo negativne amortizacijske hipoteke, ki lahko povzročijo nenačrtovano prenovo. Na primer, če glavnica posojila z negativno amortizacijo doseže določeno mejo, se sproži prenovitev hipoteke.
Hipoteke s prilagodljivo obrestno mero (možnost ARM)
Negativne hipotekarne hipoteke so znane tudi kot hipoteke s prilagodljivo obrestno mero (možnost ARM). Te hipoteke dajejo posojilojemalcem možnosti, ki vključujejo plačilo celotne glavnice in obresti ali plačilo le nekaterih obresti. Medtem ko izbire, ki so na voljo z možnostjo ARM, omogočajo večjo prožnost pri plačilih, bi lahko posojilojemalec zlahka končal z več dolgoročnim dolgom kot prej. Tako kot druge hipoteke z nastavljivo obrestno mero tudi obstaja možnost, da se obrestne mere drastično in hitro spremenijo glede na trg.
Primer prenovitve hipoteke
Tudi če hipoteka ne vsebuje možnosti prenovitve, se lahko obrnete na posojilodajalca in preverite, ali vam bo koristila prenovitev hipoteke. Prenovitev posojila lahko zniža mesečna plačila. S plačilom pavšalnega zneska in prenovitvijo hipoteke lahko zmanjšate svoje stanovanjske stroške; ker, če predložite pavšalni znesek brez prenovitve, znižate stanje, vendar bodo vaša mesečna plačila ostala enaka.
Kot primer, imate hipoteko s fiksno obrestno mero v višini 500.000 USD s 4-odstotno obrestno mero. Vaše skupno plačilo obresti in glavnice znaša 2.338 USD na mesec. Po petih letih prejmete pavšalni pavšalni znesek 375.000 dolarjev. Če pa bi se odločili, da uporabite to pavšalno vsoto za poravnavo hipoteke brez prenovitve hipoteke, bi še naprej plačevali 2.338 dolarjev na mesec. Če prenovite posojilo v preostalih 25 letih hipoteke, bi mesečno plačilo padlo na 1.507 dolarjev.
