Na hipotekarno stopnjo, ki jo lahko dobite pri nakupu stanovanja, vpliva več dejavnikov. Posojilodajalci analizirajo kreditno zgodovino in ocene vseh posojilojemalcev, ki so navedeni na zahtevku za hipoteko, dolžino in stabilnost vaše zaposlitve, znesek prihrankov, ki so jih namenili, skupni mesečni dohodek in razmerje med dolgom in prihodkom. Poleg teh pomembnih vidikov finančnega zdravja hipotekarni posojilodajalci upoštevajo tudi razmerje med posojilom in vrednostjo. Ta izračun predstavlja znesek kupnine za novo stanovanje, ki ga zajema hipotekarno posojilo v odstotkih. Višje razmerje med posojilom in vrednostjo povzroči manjše lastništvo lastniškega kapitala v vašem domu, kar vsak mesec ustvari višja hipotekarna plačila.
Izračun razmerja med posojilom in vrednostjo
Domači kupci lahko enostavno izračunajo razmerje med posojilom in vrednostjo na svojem domu, tako da razdelijo celoten znesek hipotekarnega posojila v skupno kupno ceno stanovanja. Na primer, dom z nakupno ceno 200.000 dolarjev in skupno hipotekarno posojilo za 180.000 dolarjev povzroči razmerje med posojilom in vrednostjo 90%. Konvencionalni hipotekarni posojilodajalci pogosto dajejo posojilojemalcem boljše pogoje posojila, katerih razmerje med posojilom in vrednostjo ni večje od 80%.
Posledice za kupce doma
Domačim kupcem je na voljo veliko programov, ki omogočajo polog, ki je manjši od običajnih 20%. Ponudniki hipotekarnih posojil, vključno z Zvezno stanovanjsko upravo (FHA), ponujajo stanovanjska posojila s samo 3, 5% pologom, drugi posojilodajalci pa imajo možnosti za posojilojemalce, ki imajo do 5-odstotni prispevek. Čeprav so ti programi koristni za kupce, ki ne morejo prihraniti dovolj za velik polog, pa te možnosti zadolževanja povzročijo veliko višje razmerje med posojilom in vrednostjo, kar povzroči večje stroške.
Visoko razmerje med posojilom in vrednostjo se pojavi, kadar imajo posojilojemalci manj kot 20% lastniškega kapitala v svojih domovih, kar ima za posledico višja hipotekarna plačila v času trajanja hipotekarnega posojila. Deloma je to posledica zvišanih obrestnih mer, ki jih ocenjujejo hipotekarni posojilodajalci. Za posojilojemalca, ki ima manjši kapital v svojem domu, je večje tveganje za posojilodajalca in višja obrestna mera lahko to tveganje zmanjša. Poleg dražjih obrestnih mer morajo kupci domov z visokimi razmerji med posojili in vrednostmi pogosto plačevati premije za hipotekarno zavarovanje, dokler ne dosežejo večjih deležev v lastniškem kapitalu.
Hipotekarno zavarovanje, imenovano zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) za nevladne hipotekarne posojilodajalce, se izračuna kot odstotek prvotnega zneska posojila vsako leto. Ta pristojbina znaša od 0, 3% do 1, 15%, odvisno od velikosti polog in skupne kupnine, pri čemer se vsak mesec prišteje hipotekarnemu plačilu. V kombinaciji z višjo obrestno mero lahko PMI sčasoma predstavlja velik strošek za posojilojemalce. Posojilojemalci lahko zahtevajo preklic premije PMI, ko dosežejo 20-odstotni lastniški kapital, posojilojemalci pa ga morajo preklicati, ko razmerje med posojilom in vrednostjo stanovanja doseže 22%.
