Kaj je samo odškodnina?
Pravična odškodnina se nanaša na odškodnino, ki jo posamezniki prejmejo, ko jim premoženje odvzame vlada za javno uporabo. Na primer, ko je bil v petdesetih letih prejšnjega stoletja zgrajen državni avtocestni sistem, je bilo mnogim lastnikom domov odvzeto premoženje, ker je vlada potrebovala zemljišče za izgradnjo meddržavnega avtocestnega sistema.
Pravilno sredstvo za odškodnino zagotavlja klavzula o sprejemanju pete spremembe in se običajno šteje za pošteno tržno vrednost. Vendar pa tisto, kar vlada meni, da je zgolj odškodnina, oseba, ki ji je zaseženo premoženje, ne more šteti za "samo". Sposobnost vlade, da zasebno lastnino sprejme v javno uporabo, se imenuje eminentna domena.
Ključni odvzemi
- Lastnikom nepremičnin se izplača samo odškodnina za zakonit odvzem osebne lastnine ali zemljišča. To je zakonsko določeno v klavzuli o prevzemu v peti spremembi. Lastniki nepremičnin plačajo pošteno tržno vrednost za svoje nepremičnine, vendar pogosto določajo, kakšna je lahko poštena tržna vrednost težavno. Za določitev vrednosti nepremičnine se uporabljajo različne metode, ki vključujejo tržni pristop, pristop dohodka in stroškovni pristop.
Razumevanje pravične kompenzacije
Zamisel samo odškodnine je popraviti posestvo posameznika, kot da se odvzem premoženja ne bi zgodil. To pomeni plačilo poštene tržne vrednosti nepremičnine.
Vendar pa posamezniki, ki izgubijo svoje domove z dejanjem ugledne domene, ne smejo poštene tržne vrednosti nepremičnine obravnavati kot nadomestilo za njihovo izgubo, ker ne upošteva časa, stresa in stroškov selitve v novo nepremičnino. Samo odškodnina ne upošteva izgube sosedskih družbenih vezi ali čustvene povezave, ki jo ima lastnik do nepremičnine. V primerih uglednih domen se poštena vrednost pogosto izpodbija.
Dejavniki pravične kompenzacije
Pri določitvi samo nadomestila se upoštevajo naslednja vprašanja:
Poštena tržna vrednost zemljišč
Ceno, ki bi jo lastnik nepremičnine prejel, če ne bi bil prisiljen prodati zemljišča, se lahko uporabi za določitev poštene tržne vrednosti zemljišča. Če bi se na primer lastnik zemljišča odločil, da želi pomembnejši košček zemljišča in na dražbi prodal svojo obstoječo lastnino, bi se dražbena prodajna cena štela za pošteno tržno vrednost.
Poštena tržna vrednost izboljšav zemljišč
Izboljšanje zemljišč se nanaša na strukture, ki izboljšujejo vrednost zaseženega zemljišča. Izboljšanje zemljišča lahko vključuje samostojna stanovanja, skednje in ločene garaže. Upoštevati je treba tudi neopredmetena zemljišča. Na primer, zemljišče v bližini območja z naravnimi viri se lahko šteje za izboljšanje zemljišča.
Škoda zaradi ostankov
Če je zasežen le del premoženja, se škoda na ostanku nanaša na škodo na preostalem premoženju zaradi zasega. Odškodnine med ostanki lahko vključujejo nezmožnost uporabe najboljšega dela zemljišča, kakršno koli spremembo ali obliko zemljišča ter novo bližino zemljišča z javno infrastrukturo, kot so ceste ali komunalna oprema.
Prednosti
Lastniki nepremičnin so sicer manj pogosti, če imajo odvzeto zemljišče. Na primer, če se del lastniškega zemljišča zaseže za novo servisno cesto, ki omogoča razdelitev lastnine, se lahko ta ugodnost uporabi za izravnavo celotnega prejetega nadomestila.
Metode za vrednotenje lastnosti
Obstajajo tri splošno sprejete metode za vrednotenje lastnosti med primerom eminentne domene. Ti vključujejo naslednje:
1. Tržni pristop
Tržni pristop je dokaj enostaven, saj se zasežena lastnina primerja z nedavno prodajo nepremičnin s podobnimi lastnostmi. Ta metoda se običajno uporablja za oceno stanovanjskih nepremičnin.
2. Dohodkovni pristop
Dohodkovni pristop se najbolje uporablja za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek. V teh primerih je treba najprej ugotoviti poslovni dohodek nepremičnine. Potem se dohodek in stopnja kapitalizacije uporabljata za dosego vrednosti.
3. Stroškovni pristop
Stroškovni pristop upošteva zelo specifično strukturo nepremičnine, ki je dovolj edinstvena, da bi jo moral lastnik ponovno ustvariti na kateri koli prihodnji nepremičnini. Vrednost praznega zemljišča bi bila upoštevana, skupaj s stroški zamenjave nove konstrukcije in minus amortizacija sedanje strukture.
