Kazalo
- Rast HOA
- Naučite se lokalnih zakonov o HOA-jih
- Vzpostavitev HOA
- Zaščitite HOA
- Vodite trdne finančne evidence
- Obveščajte lastnike domov
- Nadaljnje ukrepanje pri pritožbah
- Zbori gostiteljskih skupnosti
- Spodnja črta
Združenja lastnikov domov (HOA) urejajo vprašanja, ki zadevajo celotno skupnost, kot so varnost in varnost, pomanjkanje vzdrževanja premoženja, lokalne nadloge ali zagotavljanje storitev, za katere lokalna vlada ne skrbi. HOA-ji so lahko tudi glavni prepiri zaradi moči, ki jo imajo nad lastniki stanovanj.
HOA praviloma oblikujejo razvijalci, ko se ustvari nova skupnost. Kot pogoj za pridobitev lastnine v mnogih skupnostih se morajo kupci pridružiti HOA. Posledično se veliko ljudi pridruži HOA, ne da bi resnično razumeli, kaj so ali kako delujejo, samo zato, ker se zaljubijo v določen dom.
Rast HOA
Združenja lastnikov domov (HOA) postajajo vse bolj razširjena. Govori o tej eksplozivni rasti ustanavljanja kondominij, združenj lastnikov stanovanj in zadrug, profesor javne politike Robert H. Nelson, navaja:
Še pred letom 1970 je predstavljalo le približno 1% ameriškega stanovanja. Do leta 2010 pa je bilo več kot 300.000 združenj skupnosti, v katerih živi več kot 60 milijonov Američanov, 20% prebivalstva ZDA… Med letoma 1980 in 2000 je bila polovica novih stanovanj v ZDA zgrajena in organizirana v okviru zasebnega upravljanja združenje skupnosti.
Naučite se lokalnih zakonov o HOA-jih
Kodeksi državne lastnine določajo pravne smernice za ustanovitev združenja lastnikov stanovanj. Na primer, v Teksasu, poglavje 204 nepremičnine, pravi, da mora tričlanski odbor podati prošnjo za ustanovitev združenja lastnikov nepremičnin (POA). Odbor mora vložiti uradno pisno obvestilo, da namerava ustanoviti POA z obveznim članstvom. Obvestiti je treba vse lastnike evidenc v enoti, lastniki najmanj 60% nepremičnine pa morajo peticijo podpisati in odobriti v roku enega leta. Ko POA obstaja, lahko ustvari omejitve z ločenim peticijskim postopkom, ki zahteva odobritev lastnikov vsaj 75% premoženja pododdelka.
Vzpostavitev HOA
Postopek vzpostavitve HOA je odvisen od tega, kje se nahaja HOA, vendar bodo verjetno potrebni naslednji koraki.
- Vzpostavitev poslovne strukture z oblikovanjem LLC ali neprofitne korporacijeIzdelava sporazumov, pogojev in omejitev (CC & Rs), ki opisujejo, kako bo delovala agencija HOA in kakšna pravila morajo lastniki domov upoštevati, tako da vzpostavijo postopek za prihodnjo spremembo pravil o pravilih in pravilih CC & Rs, ki vključujejo CC & Rs enostaven jezik za prebivalce skupnostiSestava upravnih dokumentov, kot so akti o ustanovitvi in podzakonski akti (ki opisujejo pogostost sestankov, smernice glasovanja, izvolitev voditeljev HOA in druge operativne postopke) Izbira usposobljenih uradnikov / članov upravnega odbora (blagajnik dejansko potrebuje razumeti, kako na primer voditi knjige in upravljati z denarjem)
Če ljudje, ki ustanovijo ministrstvo za notranjo zakonodajo, niso strokovnjaki za nepremičninsko pravo, bi bila najem odvetnika s strokovnim znanjem podjetja v tej fazi dobra odločitev. HOA ne bo mogel uveljaviti svojih pravil, če bodo izpodbijane in ugotovi, da niso zakonite. Dober odvetnik lahko opozori tudi na ključna vprašanja, na katere bi morali biti voditelji HOA pozorni, na primer pravična stanovanjska zakonodaja, da se izognejo pravnim težavam, ko združenje ustanovi. Zvezni, državni in lokalni predpisi imajo prednost pred pravili HOA.
(Glede povezanega branja glejte: Kako izbrati pravega odvetnika .)
Zaščitite HOA
Uradniki in upravni odbor so zadolženi za vodenje in nadzorovanje službe za notranje zadeve. Skupaj s to visoko stopnjo odgovornosti prihaja tudi do visoke stopnje tveganja. HOA potrebuje način, da se zaščiti, če se lastnik stanovanja odloči za tožbo.
Zakaj bi lastnik stanovanja tožil? V Elk Groveu v Kaliforniji je rezident tožil HOA zaradi predlaganih sprememb pravil o parkiranju v soseski. Moški iz Houstona v Teksasu je tožil svojo agencijo HOA, ker je hotel, da kljub svoji visoki stopnji kriminala na območju odstrani vlomile iz svojega doma. Poštena stanovanjska organizacija je tožila združenje za upravljanje stanovanj na Floridi, ker ni hotela dovoliti otrokom bivanja v zgradbi. Član odbora bi lahko bil tožen zaradi kršitve njegove fiduciarne dolžnosti do prebivalcev HOA in bi lahko bil osebno odgovoren.
Zavarovanje direktorjev in častnikov nudi finančno zaščito osebam, ki vodijo HOA. Krije tako pravne stroške obrambe kot odškodnine. Vendar pa ne zajema namernih kršitev. Zavarovanje za zavarovanje kraje zaposlenih lahko združenje zaščiti, če direktor, uslužbenec ali upravitelj nepremičnine vloži sredstva HOA.
Vodite trdne finančne evidence
Za delovanje HOA potrebuje denar, ta denar pa prihaja od prebivalcev skupnosti. Nekaj denarja financira uprava HOA (npr. Pravne, računovodske in upravljavske storitve), večina denarja pa gre za vzdrževanje skupnih prostorov. Plača lahko storitve urejanja okolice, vzdrževanje bazena in celo odvoz smeti. Del denarja porabimo vsak mesec, preostali del pa v rezervnem skladu. Včasih se bodo pojavili veliki stroški, ki jih ni mogoče izplačati iz rezervnega sklada HOA. V tem primeru bo agencija HOA od prebivalcev zahtevala plačilo dodatne pristojbine, imenovane posebna odmera.
Novo HOA bo moralo opraviti analizo financiranja in sestaviti proračun, da se določi, koliko poberejo mesečne pristojbine od lastnikov (-ov) vsake nepremičnine. Analiza temelji na tem, katere stroške bodo plačali člani skupnosti, koliko bodo stali, koliko bodo namenili rezervnemu skladu in odstotek premoženja skupnosti v lasti vsakega prebivalca. Prav tako je treba upravljati in vlagati rezervni sklad, da se ohrani finančno trdna HOA (vrednost sklada mora biti na primer ohranjena pred inflacijo).
Obveščajte lastnike domov
Kot člani skupnosti, ki plačujejo pristojbino in nanje vplivajo odločitve agencije, morajo biti prebivalci obveščeni o dejavnostih in morebitnih vprašanjih, ki zadevajo skupnost. Domače organizacije se morajo redno sestajati in vnaprej obvestiti prebivalce, da se lahko vsi udeležijo. Organizirati morajo tudi volitve za direktorje in častnike ter zagotoviti, da imajo vsi možnost glasovati. Glasilo skupnosti, e-poštni naslov in / ali spletno mesto lahko prav tako pomagajo, da lastniki domov ostanejo v zanki.
Uradniki in direktorji HOA morajo voditi podrobne evidence svojih dejavnosti, na primer zapisnike s sestankov skupnosti. Združenja morajo članom skupnosti redno razkrivati pomembne finančne informacije. Člani morajo biti seznanjeni s svojimi pravicami za ogled zapisov HOA in dostop do njih na zahtevo.
(Za več informacij glejte: Sporočilo s svojim Condo Boardom .)
Nadaljnje ukrepanje pri pritožbah
HOA so skupnosti, ki temeljijo na pravilih, zato morajo občasno uveljavljati pravila, ki jih člani skupnosti kršijo. HOA morajo obravnavati tudi pritožbe stanovalcev glede obstoječih pravil, ki jim niso všeč, ali pa bi bilo treba za rešitev trenutne težave dodati pravila, za katera menijo.
HOA morajo pravila uveljavljati hitro in dosledno. Lastniki domov, ki nočejo izpolnjevati zahtevkov, bi morali biti kaznovani. Če lastnik stanovanja noče izpolniti obveznosti, bo morda HOA moral poslati račun zbirkam ali tožiti lastnika. Domače stranke bi se morale izogibati selektivnemu izvrševanju - z drugimi besedami, ne bi smele igrati favoritov z voditelji HOA ali prebivalci skupnosti, s katerimi so prijatelji. Prednostno vedenje lahko privede do tožbe.
Najem poklicnega podjetja za upravljanje lahko zmanjša breme za uradnike in direktorje HOA in odpravi potencialni vir konfliktov med voditelji HOA in drugimi člani skupnosti. Družba za upravljanje lahko prevzame večji del upravnega dela in se spoprijema z neprijetnimi primeri, kot so uveljavljanje pravil in pobiranje pristojbin. Uporablja lahko tudi svoje strokovno znanje na področju upravljanja premoženja, da zagotovi nemoteno delovanje skupnosti in prepreči napake, ki bi jih lahko delali neizkušeni častniki in direktorji. Vendar strokovodstvo stane denar, kar pomeni, da bodo mesečne pristojbine lastnikov stanovanj višje.
Najslabši scenarij za uveljavljanje pravil vključuje izključitev premoženja lastnika stanovanja za neplačilo pristojbin ali posebne odmerne ocene. Ta skrajni ukrep lahko ustvari sporne razmere med lastnikom stanovanja in HOA. Zapiranje prav tako znižuje vrednosti nepremičnin, kar ni dobro za ostale prebivalce v soseski.
Zbori gostiteljskih skupnosti
HOA-ji so lahko strogo povezani s posli, vendar tega ni treba. Občasna zabavna aktivnost omogoča, da se člani HOA medsebojno spoznajo na prijateljski, družabni osnovi, ne le v potencialno nasprotni seji srečanja HOA. Če se sosedje poznajo osebno, je skupnost lahko bolj prijeten prostor za življenje in konflikte je lažje rešiti.
Spodnja črta
Oblikovanje in upravljanje združenja lastnikov stanovanj je ogromna naloga s pomembnimi odgovornostmi in velikimi posledicami. Če razmišljate o nakupu nepremičnine v HOA, razumejte, v kaj se ukvarjate, preden kupite.
(Za nadaljnje branje glejte: 9 stvari, ki jih morate vedeti o združenjih lastnikov domov .)
