Kazalo
- Kaj je hipoteka?
- Šest glavnih vrst hipotek
- Hipoteke s fiksno obrestno mero
- Hipoteke z nastavljivo obrestno mero
- Programi za prvo pomoč
- Hipoteke za prve kupce
- Spodnja črta
Če ne morete kupiti svojega doma v celoti z gotovino, je iskanje prave lastnine le polovica bitke. Druga polovica je izbira najboljše vrste hipoteke. Ker boste verjetno dolgoročno vračali hipoteko, je pomembno, da poiščete posojilo, ki ustreza vašim potrebam in proračunom. Ko si posojilo izposodite pri posojilodajalcu, sklenete pravni dogovor, da boste posojilo vrnili v določenem času - z obrestmi.
Ključni odvzemi
- Dva glavna dela hipoteke sta glavnica, to je znesek posojila, in obresti, obračunane za to glavnico. Ameriška vlada ne deluje kot hipotekarni posojilodajalec, vendar zagotavlja nekatere vrste hipotekarnih posojil. Šest glavnih vrst hipotekarnih posojil hipoteke so običajne, skladne, neskladne, zavarovana zvezna stanovanjska uprava, zavarovana pri ameriškem ministrstvu za veteranske zadeve in ameriško ministrstvo za kmetijstvo.
Kaj je hipoteka?
Za vaše hipotekarno plačilo sta sestavni del: glavnica in obresti. Glavnica se nanaša na znesek posojila. Obresti so dodaten znesek (izračunan kot odstotek glavnice), ki vam posojilodajalci zaračunajo privilegij izposoje denarja, ki ga sčasoma odplačujete. Med trajanjem hipoteke plačujete v mesečnih obrokih na podlagi amortizacijskega načrta, ki ga je določil vaš posojilodajalec.
Drugi dejavnik pri oblikovanju hipoteke je letna odstotna stopnja (APR), ki oceni skupne stroške posojila. APR vključuje obrestno mero in druge posojilne provizije.
Šest glavnih vrst hipotek
Niso vsi hipotekarni proizvodi enaki. Nekateri imajo strožje smernice kot drugi. Nekateri posojilodajalci bodo morda zahtevali 20-odstotno polog, medtem ko drugi zahtevajo le 3% kupnine doma. Če želite izpolnjevati pogoje za nekatere vrste posojil, potrebujete neomejen kredit. Drugi so usmerjeni k posojilojemalcem z manj kot zvezdicami. Ameriška vlada ni posojilodajalec, vendar zagotavlja določene vrste posojil, ki izpolnjujejo stroge zahteve za upravičenost dohodka, omejitve posojila in geografska območja. Pred vami je vrsta različnih možnih hipotekarnih posojil.
Fannie Mae in Freddie Mac sta dve podjetji s sponzoriranjem, ki kupujejo in prodajo večino običajnih hipotek v ZDA
Običajne hipoteke
Običajno posojilo je posojilo, ki ga ne podpira zvezna vlada. Posojilojemalci z dobro kreditno sposobnostjo, stabilno zgodovino zaposlovanja in dohodka ter zmožnostjo 3-odstotnega položnice lahko običajno izpolnjujejo običajna posojila, ki jih podpirata Fannie Mae ali Freddie Mac, dve podjetji s sponzorstvom, ki kupujejo in prodajo večino običajnih hipotek v Združene države. Da bi se izognili potrebi po zasebnem hipotekarnem zavarovanju (PMI)., Morajo posojilojemalci na splošno plačati 20-odstotno polog. Nekateri posojilodajalci ponujajo tudi običajna posojila z nizkimi zahtevami po plačilih in brez zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI).
Izpolnjevanje hipotekarnih posojil
Posojila, ki izpolnjujejo zahteve, so vezana na najvišje omejitve posojil, ki jih je določila zvezna vlada. Te omejitve se razlikujejo glede na geografsko območje. Za leto 2019 je zvezna agencija za stanovanjsko financiranje določila osnovni limit v višini 484.350 USD za nepremičnine z eno enoto. Vendar pa FHFA v nekaterih delih države (na primer New York City ali San Francisco, na primer, New York City ali San Francisco) v določenih delih države (na primer New York City ali San Francisco) določa višji najvišji limit kredita v višini 726.525 USD (150% izhodiščnega limita). To je zato, ker cene stanovanj na teh visokocenovnih območjih presegajo osnovno mejo posojila za vsaj 115% ali več.
484.350 USD ali 726.525 USD
Ustrezni limit hipotekarnega posojila za nepremičnino v enem letu v letu 2019, odvisno od lokacije.
Nepopolna hipotekarna posojila
Posojila, ki ne izpolnjujejo zahtev, Fannie Mae in Freddie Mac na splošno ne morejo prodati ali odkupiti zaradi zneska posojila ali smernic za zavarovanje. Jumbo posojila so najpogostejša vrsta neustreznih posojil. Imenujejo jih "jumbo", ker zneski posojila običajno presegajo ustrezne limite posojila. Tovrstna posojila so tvegajoča za posojilodajalca, zato morajo posojilojemalci ponavadi izkazati večje denarne rezerve, poravnati od 10 do 20% (ali več) in imeti dobro posojilo.
Posojila FHA, zavarovana s strani vlade
Kupci z nizkimi do zmernimi dohodki, ki prvič kupijo hišo, se običajno obrnejo na posojila, zavarovana pri zvezni stanovanjski upravi, kadar se ne morejo kvalificirati za običajno posojilo. Posojilojemalci lahko odložijo le 3, 5% kupnine doma. Posojila FHA imajo bolj sproščene zahteve po bonitetnih ocenah kot običajna posojila. Vendar pa FHA denarja ne posoja neposredno; zagotavlja posojila posojilodajalcem, ki jih odobri FHA. Ena pomanjkljivost posojil FHA: Vsi posojilojemalci plačujejo vnaprej in letno premijo za hipotekarno zavarovanje (MIP) - vrsto hipotekarnega zavarovanja, ki posojilodajalca ščiti pred neplačilom posojilojemalca - za celotno življenjsko dobo posojila.
Posojila FHA so najboljša za posojilojemalce z nizkim do zmernim dohodkom, ki se ne morejo kvalificirati za običajni posojilni izdelek, ali za tiste, ki si ne morejo privoščiti znatnega posojila. Posojila FHA omogočajo oceno FICO, ki znaša le 500, da se lahko kvalificirajo za 10-odstotno polog - in tako nizko kot 580, da izpolnjujejo pogoje za 3, 5-odstotno polog.
Ameriško ministrstvo za veteranske zadeve zagotavlja hipoteke kvalificiranim uslužbencem, ki ne zahtevajo polog.
Posojila, zavarovana s strani države
Ameriško ministrstvo za veteranske zadeve jamči za posojila domov za kvalificirane pripadnike vojaške službe, veterane in njihove zakonce. Posojilojemalci lahko financirajo 100% zneska posojila brez zahtevanega polog. Druge ugodnosti vključujejo zgornjo mejo zapiralnih stroškov (ki jih lahko plača prodajalec), brez posredniških pristojbin in brez MIP. Posojila za VA zahtevajo „pristojbino za financiranje“, odstotek zneska posojila, ki pomaga poravnati stroške davkoplačevalcem. Pristojbina za financiranje se razlikuje glede na vašo vojaško službo in znesek posojila. Naslednjim članom storitev ni treba plačati pristojbine za financiranje:
- Veterani, ki prejemajo nadomestilo za VA zaradi invalidnosti zaradi storitve
Posojila za VA so najboljša za upravičeno aktivno vojaško osebje ali veterane in njihove zakonce, ki želijo zelo konkurenčne pogoje in hipotekarni izdelek, prilagojen njihovim finančnim potrebam.
Posojila, zavarovana s strani vlade USDA
Ameriško ministrstvo za kmetijstvo jamči za posojila, s katerimi bi lahko kupcem z nizkimi dohodki na podeželskih območjih omogočili lastništvo. Ta posojila zahtevajo le malo ali nič denarja za kvalificirane posojilojemalce - dokler nepremičnine izpolnjujejo pravila o upravičenosti USDA.
Posojila USDA so najboljša za domače kupce na podeželskih območjih, ki izpolnjujejo pogoje, z nižjimi dohodki, malo denarja, prihranjenega za predplačilo, in sicer ne morejo biti upravičeni do običajnega posojila.
Posojila s fiksno obrestno mero so najboljša za ljudi, ki nameravajo dolgo živeti v svojem domu.
Hipoteke s fiksno obrestno mero
Hipotekarni pogoji, vključno z dolžino odplačevanja, so ključni dejavnik pri tem, kako posojilodajalec ceni vaše posojilo in obrestno mero. Posojila s fiksno obrestno mero se slišijo tako: določena obrestna mera za življenjsko dobo posojila, običajno od 10 do 30 let. Če želite svoj dom odplačati hitreje in si lahko privoščite višje mesečno plačilo, vam pomaga kratkotrajno posojilo s fiksno obrestno mero (recimo 15 ali 20 let), ki si ga ostriže čas in plačilo obresti. Prav tako boste hitreje zgradili pravičnost v svojem domu.
Odločitev za krajšo hipoteko za določen čas pomeni, da bodo mesečna plačila višja kot pri dolgoročnem posojilu. Zmanjšajte številke in tako zagotovite, da bo vaš proračun kos višjim plačilom. Morda boste želeli upoštevati tudi druge cilje, na primer varčevanje za upokojitev ali izredni sklad.
Posojila s fiksno obrestno mero so idealna za kupce, ki nameravajo ostati dolga leta. 30-letno posojilo s fiksnim zneskom vam bo morda pomagalo, da izpolnite druge finančne potrebe. Če imate željo po majhnem tveganju in viri ter disciplina, da hipoteko odplačate hitreje, vam lahko 15-letno posojilo znatno prihrani pri obrestih in skrajša rok odplačevanja na polovico.
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero so bolj tvegane od tistih s fiksno obrestno mero, vendar je lahko smiselno, če hišo načrtujete prodati ali hipoteko v kratkem času refinancirati.
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) imajo fiksno obrestno mero za začetno obdobje od tri do 10 let, vendar po preteku tega obdobja stopnja niha s tržnimi pogoji. Ta posojila so lahko tvegana, če ne morete plačati višjega mesečnega hipotekarnega plačila, ko se obrestna mera ponastavi. Nekateri izdelki ARM imajo zgornjo mejo stopnje, ki določa, da mesečno hipotekarno plačilo ne sme presegati določenega zneska. Če je tako, zdrobite številke, da zagotovite, da lahko do tega trenutka znesek povečate plačilo. Ne računajte, da boste lahko prodali dom ali refinancirali hipoteko, preden se ARM ponastavi, ker se lahko tržni pogoji - in vaše finance - spremenijo.
ARM-ji so dobra možnost, če ne nameravate ostati v domu, ki presega začetno obdobje s fiksno obrestno mero ali veste, da nameravate refinancirati, preden se posojilo ponovno odpravi. Zakaj? Obrestne mere za ARM so ponavadi nižje od fiksnih obrestnih mer v prvih letih odplačevanja, zato bi lahko v začetnih letih lastništva doma prihranili na tisoče dolarjev za plačilo obresti.
Programi za prvo pomoč
Posebni programi, ki jih sponzorirajo države ali lokalni stanovanjski organi, ponujajo pomoč posebej kupcem. Mnogi od teh programov so na voljo na podlagi dohodka ali finančnih potreb kupcev. Ti programi, ki ponavadi ponujajo pomoč v obliki donacij za predplačila, lahko prvim posojilojemalcem prihranijo tudi pomemben denar na zaključnih stroških.
Ameriško ministrstvo za stanovanja in urbanistični razvoj prvič navaja programe za domove za stanovalce. Izberite državo in izberite »Pomoč pri nakupu domov«, da poiščete program, ki vam je najbližje.
Hipoteke za prve kupce
Vsi ti programi izposoje (z izjemo programov pomoči za prvo pomoč kupcem) so na voljo vsem kupcem, ne glede na to, ali gre za vaš prvi ali četrtič nakup stanovanja. Številni ljudje lažno mislijo, da so posojila FHA na voljo samo kupcem, ki se prvič prijavijo, vendar se lahko ponavljajoče se posojilojemalce, če kupec vsaj tri leta ni imel primarnega prebivališča.
Izbira posojila, ki je najboljše za vaše stanje, temelji predvsem na vašem finančnem zdravju: na dohodku, kreditni zgodovini in rezultatih, zaposlitvi in finančnih ciljih. Hipotekarni posojilodajalci lahko pomagajo analizirati vaše finance in pomagajo določiti najboljše izdelke posojila. Prav tako vam lahko pomagajo bolje razumeti zahteve po kvalifikacijah, ki so ponavadi zapletene. Podporni posojilodajalec ali hipotekarni posrednik vam lahko da tudi domačo nalogo - ciljna področja vaših financ za izboljšanje - da vas postavi v najmočnejši položaj, da dobite hipoteko in kupite dom.
Spodnja črta
Ne glede na to, katero vrsto posojila izberete, predhodno preverite svoje kreditno poročilo, da vidite, kje ste. Vsako leto imate na voljo tri brezplačne bonitetne ocene iz treh glavnih poročevalskih birojev prek portala annualcreditreport.com. Od tam lahko opazite in odpravite napake, delate pri odplačevanju dolga in izboljšate zgodovino zamudnih plačil, preden se obrnete na hipotekarnega posojilodajalca.
Nadaljnje financiranje je koristno, preden se resno seznanite s stanovanji in ponudbo. Zakaj? Hitro boste lahko ukrepali, prodajalci pa vas bodo resneje vzeli resno, če boste imeli v roki pismo za predhodno odobritev.
