Naložbe v nepremičnine je več. Za mnoge Američane je najosnovnejša naložba v nepremičnine na voljo v obliki družinskega stanovanja ali najemne nepremičnine. Naložba v eno samo nepremičnino je lahko velika, donosna naložba z več možnostmi uporabe. Vsestranskost, dolgoživost in spoštovanje so pogosto glavni razlogi, zaradi katerih so naložbe v posamezne nepremičnine razmeroma varne, zanesljive in sčasoma donosne.
Porast spletnega množičnega financiranja in hipotekarnih posojil je tudi razširil številne možnosti in priložnosti za neposredne vlagatelje v nepremičnine. Platforme, kot so posojilni klub, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 in še več, ponujajo hitrejše, enostavnejše in učinkovitejše načine za pridobitev hipotekarnega posojila, s čimer se poveča možnost, da bodo kupci bolj vsestranski pri svojih naložbah.
Z razvojem trga nepremičnin se nove ponudbe redno uvajajo. S temi predstavitvami imajo vlagatelji nepremičnin zdaj na voljo številne izbire, ki segajo od skupin za naložbe v nepremičnine, nepremičninskih vzajemnih skladov, investicijskih skladov za naložbe v nepremičnine in maloprodajnih ponudb, kot je Fundrise. Neposredne naložbe v nepremičnine pa še vedno ponujajo velik dobiček za tiste vlagatelje s pravo mešanico finančne stabilnosti in tolerance do tveganj. Za te vlagatelje so lahko nepremičninske možnosti, ki ob uveljavljanju lahko povečajo dobičke ali zmanjšajo nekaj tveganj neposredne naložbe v nepremičnine.
Možnosti nepremičnin na borzah niso na voljo, cene nimajo nižjih cen kot premija in običajno ne pokrivajo več enot. Možnosti nepremičnin se največ uporabljajo na trgu komercialnih nepremičnin, vendar jih lahko uporabljajo tudi redni vlagatelji. Običajno se za nepremičnine uporabljajo ciljne situacije, v katerih bo kupec imel prednost od opcije, ne pa tudi zahteve po nakupu nepremičnin do konca obdobja imetja.
Ključni odvzemi
- Možnost nepremičnin je posebej oblikovana pogodbena pogodba med kupcem in prodajalcem. Možnosti nepremičnin se dogovarjajo med kupci in prodajalci, ki ponavadi kupcu ponujajo največjo prednost. Določbe o nepremičninskih dobah so najpogostejše, vendar so možnosti lahko osnutek z množico različic.
Kaj je možnost za nepremičnine?
Neposredne naložbe v nepremičnine imajo številne edinstvene premisleke, ki običajno ne veljajo tako strogo za različne druge nepremičninske alternative. Za zainteresirane ali napredne vlagatelje je potencialna priložnost nepremičninska možnost kot pogodba o neposrednem nakupu nepremičnine. Možnosti nepremičnin imajo dodatno stopnjo zapletenosti in lastne edinstvene parametre.
Na splošno je možnost nepremičnin posebej oblikovana pogodbena pogodba med kupcem in prodajalcem. Prodajalec kupcu ponudi možnost nakupa nepremičnine v določenem časovnem obdobju po fiksni ceni. Kupec kupi možnost nakupa nepremičnine do konca obdobja posesti ali ne. Kupec za pravico do te možnosti plača prodajalcu opcijsko premijo. Če se kupec odloči za nakup nepremičnine (z drugimi besedami, uveljavi nepremičninsko opcijo), mora prodajalec kupcu prodati nepremičnino v skladu s pogoji predhodne pogodbe.
Morda ste naleteli na koncept možnosti pri nakupu zalog. Možnosti kupcu ponujajo nekatere dodatne izbire s pogoji, ki temeljijo na osnovnem sredstvu. Možnosti na splošno je mogoče uveljaviti predčasno, zadržati do izteka možnosti ali jih morda prodati drugemu kupcu pred iztekom. Nepremičninske možnosti najpogosteje uporabljajo razvijalci nepremičnin in vlagatelji v komercialnih poslih ali poslih stanovanjskih nepremičnin. Nepremičninske možnosti zagotavljajo večjo prilagodljivost in potencialno večjo priložnost za vlaganje kupcev, prodajalci pa imajo omejene koristi.
Obstaja množica sestavljenih opcij nepremičnin, vključenih v del pogodbe o nakupu nepremičnin. Nekaj najpogostejših vključuje:
- Možnost obdobja zadrževanja: kupec plača premijo za možnost nakupa nepremičnine, vendar ni potrebna zaListka: kupec uporabi možnost, da seznam nepremičnine in potencialno profitira z menjalno opcijo1031: kupec plača premijo za opcijo za pridobitev deleža obdobje nato naredi podobno kot za izmenjavo nepremičnin v času nakupa
Premija za nepremičninske opcije, dogovorjeno obdobje imetja in končna prodajna cena so pogosto najpomembnejši sestavni deli, dogovorjeni v sporazumu o opciji nepremičnin.
Primer možnosti nepremičnine
Tu je obsežna analiza tveganja in nagrade za scenarij možnosti nepremičnin. Predpostavimo, da ima graditelj 500.000 dolarjev in želi kupiti zemljišče, ki je na seznamu, za dva milijona dolarjev. Graditelj ni prepričan v nekaj stvari:
- Ali lahko graditelj z bančnimi posojili ali drugimi viri zbere 1, 5 milijona dolarjev? Ali lahko graditelj pridobi potrebna dovoljenja za stanovanjski ali poslovni razvoj ali nadaljnjo delitev nepremičnine? Ali lahko graditelj zbere denar in pridobi dovoljenja, preden drug gradbenik kupi zemljišče?
V tej situaciji je primerna nepremičninska možnost. Za določene nepovratne stroške (imenovane premija za nepremičninsko opcijo), recimo 25.000 dolarjev, lahko graditelj sklene pogodbo o opciji nepremičnine s prodajalcem. Nepremičninska možnost omogoča graditelju, da v obdobju šestih mesecev zaklene prodajno ceno nepremičnine v višini 2 milijonov dolarjev.
Pogodba o opciji z nepremičninami lahko vključuje naslednje pogoje:
- Podrobnosti o nepremičnini (lokacija, velikost in druge podrobnosti) Trajanje pogodbe (šest mesecev od datuma sporazuma) Možnost premije ali znesek nadomestila (25.000 USD nepovratne premije, ki jo kupec proda prodajalcu v pavšalnem znesku) Dogovorjena kupnina, če možnost se izvaja med pogodbo (2 milijona dolarjev)
Za šestmesečno trajanje pogodbe lahko obstajajo štirje možni scenariji.
Scenarij 1: Graditelju je odobreno posojilo v višini 1, 5 milijona dolarjev. Prav tako potrjuje, da lahko pridobi potrebna dovoljenja za razvoj. Izvaja svojo nepremičninsko možnost za nakup nepremičnine po vnaprej določeni ceni 2 milijona dolarjev. Prodajalec prejme dva milijona dolarjev, obdrži dodatno dodatno opcijo 25.000 dolarjev.
Scenarij 2: Po dveh mesecih graditelj odkrije, da ne bo mogel pridobiti razvojnega dovoljenja. V naslednjih štirih mesecih gradbeniku uspe najti drugo stranko, ki je nepremičnino pripravljena kupiti za dva milijona dolarjev. Graditelj novi stranki proda možnost nepremičnine za novo ceno 30.000 dolarjev. Nova stranka nadomešča graditelja v prvotni opcijski pogodbi. Nova stranka izkoristi možnost in kupi nepremičnino za dva milijona dolarjev. Prodajalec od nove stranke prejme dva milijona dolarjev, poleg tega pa od graditelja zadrži premijsko opcijo v višini 25.000 dolarjev. Graditelj je opcijo prodal za 30.000 dolarjev, tako da zasluži 5000 dolarjev in ni zasičen s posestjo, ki je ne more uporabljati.
Scenarij 3: Graditelj je preprosto kupec, ki želi izkoristiti cenovno ceno nepremičnine. Če se zahtevana cena v višini 2 milijona dolarjev v petih mesecih poveča na 2, 2 milijona dolarjev, bo graditelj imel koristi z uveljavljanjem možnosti nakupa nepremičnine in prodaje nepremičnine za dobiček. Na koncu transakcije lastnik nepremičnine dobi dva milijona dolarjev plus dodatno opcijo 25.000 dolarjev. Gradbenik od prodaje nepremičnine zasluži 175.000 ameriških dolarjev.
Scenarij 4: Graditelj ni sposoben zagotoviti posojila ali dovoljenj. Prav tako ne najde nobenih drugih zainteresiranih kupcev. Graditelj pusti, da možnost poteče in izgubi premijo opcije. Vendar se je kupec lahko izognil potencialno slabi naložbi v višini dveh milijonov dolarjev s plačilom 25.000 USD premije (1, 25% dejanske vrednosti posla). Prodajalec koristi 25.000 dolarjev in še naprej išče kupca.
V vseh primerih, ko je sklenjena pogodba o možnostih za nepremičnine, prodajalec nima več možnosti izbire, ali bo nepremičnino prodal ali po kakšni ceni v času, v katerem ima opcijo. Prodajalec mora na odločitev kupca čakati šest mesecev. Zato prodajalec prejme in zadrži premijo za opcijo ne glede na to, kaj se na koncu odloči kupec.
Spodnja črta
Nepremičninske možnosti ponujajo alternativni način za trgovanje, naložbe in dobiček iz naložb v nepremičnine. Lahko se štejejo za vrsto pogodbe brez pogodbe med dvema posameznima strankama. Za te vrste opcij ni borznega trga, vendar lahko obstajajo ustvarjalne rezervacije, ki lahko kupcu prodajo opcijo, medtem ko je še vedno v aktivnem obdobju. Na splošno morajo vpletene stranke zagotoviti, da so določbe izbirne pogodbe ustrezno napisane, poštene in jih vpletene upoštevajo.
Pogodbe o nepremičninskih opcijah lahko ponujajo nekaj alternativnih načinov zaslužka, vendar je na splošno ena največjih prednosti nenavadno veliko tveganje. Razvijalci nepremičnin bi lahko imeli koristi od več opcij pogodb o nepremičninah in potencialno uveljavili le nekaj izbranih, ki temeljijo na spremembah v obdobju lastništva. Imetnik pogodbe se lahko tudi odloči, da se opusti, če se med obdobjem zadrževanja spremenijo spremembe, kot je nova prometna cesta ali povečan obseg kriminala.
Obdobje zadrževanja teh možnosti se lahko razlikuje, kar razlikuje tudi tveganja. Prodajalec je običajno zaklenjen v določeno ceno. Velika verjetnost vadbe pa jim lahko nudi nekaj časa za boljše odločitve ali dogovore. Kupec je običajno dolžan plačati določeno premijo v času trajanja imetja. Premije lahko pomagajo pri znižanju kupnine. Kupcu lahko omogočijo tudi boljše pogoje za financiranje hipoteke, ki znižajo skupne stroške. V času trajanja imetja lahko nepremičnina tudi ceni vrednost z nakupno ceno, ki ostane enaka.
Privzeto s strani prodajalca opcij je lahko eden večjih izzivov v opcijah za izbiro nepremičnin. V takšnih primerih je običajno edina pritožba kupca tožba. Še en izziv je pomanjkanje javno dostopnih informacij in preteklih zapisov o udeležencih z nepremičninami. Vlagatelji v nepremičninske opcije bodo morda morali razmisliti tudi o dodatnih stroških, kot so pristojbine za pravne storitve, kot sta priprava in registracija pogodbe.
