Zaradi vedno večjega pritiska na hipotekarne posojilodajalce, zaskrbljenosti na kreditnih trgih in prepirov glede podpovprečnih posojil, se vse več hipotekarnih posrednikov in plenilskih posojilovalcev zateče k zavajajočim praksam za povečanje obsega proizvodnje posojil. Te prakse segajo od prepričevanja kreditojemalcev, da ravnajo proti zdravi pameti, do goljufivih ali nezakonitih hipotekarnih prevar.
Ustavite prevare pred njihovimi sledmi
Te prevare so običajno osredotočene na ljudi, ki poskušajo refinancirati obstoječe hipoteke, čeprav je več prevar namenjenih plenom prvega posojilojemalcev in prodajalcev. Čeprav jih je preveč, da bi se jih lahko lotili z vsemi, vam lahko opišete nekatere bolj razširjene pasti, ki vam bodo pomagale prepoznati prakse, ki se jih morate zavedati, ko se ukvarjate s trgom posojil. Poleg tega, da te prakse razumejo, obstaja več načinov, kako se posojilojemalci in prodajalci lahko izolirajo od plenilskih praks in zmanjšajo tveganje, da jih bo prevzela ena od teh prevar.
Nepošteno posojanje Finančne institucije, ki storijo dejanja, za katera se posojilojemalcem zdi nepošteno, niso novo na hipotekarnem trgu. Različni zakoni, kot so zakon o enakih možnostih kreditov, zakon o poštenem stanovanju, zakon o poštenem kreditnem poročanju, zakon o posojanju resnic, zakon o postopkih poravnave nepremičnin, zakon o zaščiti lastništva in lastniškega kapitala ter zakon Zvezne komisije za trgovino, Če jih naštejem več, so bili sprejeti za zaščito potrošnikov. Ti akti potrošnikom omogočajo, da se odločajo na podlagi informacij, spodbujajo konkurenco med posojilodajalci in povečajo koristi trgovine.
Skupaj s to uredbo spadajo organi, ki jih izvajajo, na primer Zvezna komisija za trgovino (FTC), ki razkriva in izvaja zakonodajo, ki prepoveduje nepoštena ali zavajajoča dejanja ali prakse pri hipotekarnem posojanju ali vplivajo na njih. Novice so napolnile številne odmevne primere posojilodajalcev, ki oglaševanje neamortizirajo posojila kot poceni, prepričajo posojilojemalce, da uporabljajo dolgoročna posojila iz naslova lastniškega kapitala za odplačilo kratkoročnega dolga, ali posojilojemalcev ne obveščajo o podrobnostih prilagodljivih hipoteke (ARM) in druge uvodne cene.
V stanovanjski razcrbi plenilski plenilci uporabljajo prevare, da bi pridobili večji delež hipotekarnega plinovoda. V kreditni krizi pa se nepoštene prakse uporabljajo za izogibanje strožjim smernicam za sklepanje zavarovanj. To posojilodajalcem omogoča, da za hipoteke namenijo čim več kapitala, tako da ne ustvarijo nezadovoljivih donosov, če ostanejo v gotovini.
A čeprav posojilodajalci lahko izvajajo prakse, ki se jim zdijo nepoštene, posojilojemalci niso povsem krivi. Posojilojemalci bi se morali izogniti od teh praks s preiskavo strukture predlaganih posojil in nekaterih teh neprimernih taktik.
Goljufije so osredotočene na posojilojemalce Velik del goljufivih dejavnosti je osredotočen na ljudi, ki so že zgradili pravičnost v svojih domovih in imajo kapital do njih. To še posebej velja za ljudi, ki se znajdejo v finančnih težavah in obupajo poiskati način za razbremenitev svojih kratkoročnih dolgov, kot so kreditne kartice in kreditne linije. Triki, osredotočeni na prve posojilojemalce, se ponavadi vrtijo okoli predstavljanja določenih vrst posojil, ne da bi razkrili vsa dejstva. V drugih primerih te taktike vključujejo obljube, ki se dejansko ne držijo. Nekateri najpogostejši triki, ki jih igrajo ti posojilojemalci, so:
Vaba in stikalo, vaba in zapomni in posojilo za usmerjanje vabe in stikalo, ki je pogosto tudi v maloprodajnih trgovinah, se nanaša na to, ko hipotekarno podjetje objavi posojilo s pogoji, ki se zdijo preveč dobri, da bi bili resnični, in takrat, ko posojilojemalec poskuša pridobiti posojilo posojilo, ugotovi, da ni na voljo. Namesto tega se posojilojemalcu ponudi še eno posojilo z nižjimi pogoji.
Vaba in ne pozabite, da posojilodajalec zavajajoče pozabi na posojilne provizije ali druge pomembne pogoje posojila, dokler posojilojemalec v postopku, da bi odstopil, predaleč in konča z dragim ali težavnim posojilom. Druga taktika je obljubiti fiksno ceno za vnaprej določeno obdobje, vendar je kasneje ne bomo zagotovili. Posojilojemalci bi morali biti previdni tudi pri posojilodajalcih, ki skušajo prepričati posojilojemalce, da obrestno mero plačajo in tvegajo obrestno mero.
Usmerjanje posojila se nanaša na primere, ko plenirski posojilodajalec ali hipotekarni posrednik obvesti kvalificiranega posojilojemalca, da se ne more kvalificirati za določeno posojilo zaradi dohodka, kredita ali drugih razlogov (ali če s tem lahko krši zakone o poštenem posojanju) in takrat posojilojemalca usmerite v druga posojila, ki so za posojilodajalca bolj donosna.
ARM-ji, posojila samo za obresti in posojila z negativno amortizacijo Hipoteke z nastavljivo obrestno mero nikakor niso nezakonita posojila. Vendar pa morajo posojilodajalci pri prodaji orožja ARM sposojati posojilojemalce o tem, koliko se lahko posojila v prihodnosti prilagodijo. Posojilojemalci se morajo zavedati, čemur se lahko v prihodnosti odpovedo, da bi dobili tisto, kar lahko danes velja za veliko uvodno ceno.
To velja tudi za posojila samo za obresti, ki so dejansko ARM-ji, ki v uvodnem obdobju posojila ne zahtevajo glavnega plačila. Čeprav posojilojemalci v začetnem obdobju varčujejo, potencialno dolgujejo enak znesek, kot so ga dobili, ko so prvotno najeli posojilo.
Negativna amortizacijska posojila (včasih označena kot "1-odstotna hipoteka") so v večini držav nezakonita. Ta posojila se običajno oglašujejo kot posojilojemalcem, ki omogočajo najem več kot 100% vrednosti stanovanj. Te vrste posojila ne smemo zamenjevati s posojilom za sanacijo (tistim, v katerem se dohodek ponovno investira v nepremičnino), pri katerem posojilodajalci omogočajo najem večjih od vrednosti nepremičnine, če se dodatni kapital uporabi za izboljšanje nepremičnine in povečanje njene vrednosti. V posojilu z negativno amortizacijo mora posojilojemalec plačati manj kot zapadli znesek vsak mesec; preostanek se pripne glavnici, sčasoma zapade v plačilo z balonom. Plenilski posojilodajalci se še vedno umaknejo s prodajo teh posojil neinformiranim posojilojemalcem z majhnim tveganjem pregona.
Refinanciranje gotovine, posojanje z denarjem in odstranjevanje lastniškega kapitala Ti postopki posojanja so namenjeni ljudem z lastniškim kapitalom, ki so običajno v finančnih težavah. Čeprav bi bilo lahko refinanciranje izplačila v najtežjih okoliščinah smiselno, se v večini primerov oglašuje ljudem, ki so se s kratkoročnim dolgom prekomerno podaljšali. Prodaja možnosti refinanciranja ali lastniških vrstic, ki lastnikom omogočajo dostop do nekaj lastniškega kapitala v svojih domovih s trgovanjem z dolgoročnim dolgom za kritje kratkoročnih posojil. Posojilojemalci se lahko zlahka zavežejo, da bodo prevzeli ta posojila, ker so novi mesečni stroški toliko manjši kot mesečni stroški vseh njihovih kreditnih kartic, avto posojil, maloprodajnih kreditov in drugih kratkoročnih dolgov, ki jih mnogi posojilojemalci ne zavedajo, ne glede na stroške in pristojbine za posojilo, da so z razširitvijo plačil (do 30 let) dejanski stroški financiranja veliko večji od njihovih prvotnih dolgov.
Kdaj (in kdaj ne) za refinanciranje hipoteke
Posojilodajalci trdega denarja dajejo posojila do mejnega odstotka vrednosti (razmerja med posojilom in vrednostjo do 50%), ker je njihov namen izključiti nepremičnino. Najdejo kakršen koli razlog in jih hitro zapustijo, kapital lastnika posojilojemalca je že dobiček. Kdor ima finančne težave ali želi financirati manjši del vrednosti stanovanja za dostop do lastniškega kapitala, mora biti zelo izbirčen pri izbiri posojilodajalca.
Odvzem lastniškega kapitala ali fantomska pomoč se zgodi, ko se posojilojemalcu, ki ima finančne težave, ponudi nezaželena pomoč, kar posledično povzroči znatne stroške in nobene pomoči za storitve, ki bi jih posojilojemalec lahko opravil brez pomoči. Takole deluje v najslabših primerih: nekdo si pridobi zaupanje posojilojemalca in posojilojemalec začasno prenese lastništvo pod pretvezo, da bo posojilojemalcu pomagal, da se kvalificira za posojilo ali proda hišo poceni in jo nato najame v najemu za odkup. Težava je v prenosu nazaj k prvotnemu lastniku - če se to ne zgodi, lastnik izgubi lastništvo nad domom. V primerih, ko je odgovornost za hipoteko v celoti prenesena, lahko prvotni lastnik izgubi dom in še vedno dolguje prvotno hipoteko.
Goljufije, ki so osredotočene na lastnike in prodajalce Več prevar, ki so osredotočene na lastnike stanovanj, sega od prepričevanja, da na svojih domovih opravijo nepotrebno ali napačno popravilo, do zagrešitve goljufij.
Goljufije o izboljšanju doma V teh prevarah nenehni posameznik zahteva nekaj velikih obsežnih popravil domov ali želi narediti velik sanacijski projekt. "Izvajalec" zahteva in prepriča lastnika stanovanja, naj izvajalcu dovoli, da opravi delo in zagotovi finančna sredstva. Financiranje ponavadi poteka pod neugodnimi pogoji, vendar v višini, ki je enaka ali večja od tiste, ki jo projekt potrebuje, se zaključi in proda plenilskemu posojilodajalcu. Pogosto zapletena in draga dela so končana tik pred standardnim tridnevnim obdobjem umika, preden se lahko posojilo "vrne" posojilodajalcu. Posojilojemalec ne spoštuje slabšega dela, dokler ni plačan in je prepozno, da bi kaj naredil glede manjvrednega posojila.
Milijonski smetišče V tej prevari se prevarant z lažno identifikacijo strinja, da bo kupil dom od voljnega prodajalca s strinjanjem majhne usluge. Kupec razkrije, da potrebuje večjo hipoteko, kot je lahko kvalificiran za obstoječo tržno ceno. Torej, prepričan, da kupec načrtuje nadgradnjo nepremičnine, se lastnik strinja, da bo stanovanje oddal na nek večkratnik prvotne vrednosti, da bo kupec lahko dobil večjo hipoteko. Transakcija je opravljena, prodajalec je plačal po izvirni ceni, izvajalec pa je nakazal preostanek. Hiša običajno zapade v zapor in prvotni lastnik grozi, da bo obsojen zaradi goljufije - prodajalec pa ne prejme ničesar več, kot če bi dom prodal zakonitim kupcem.
Seznam teh prevar se nadaljuje in nadaljuje. V vseh od njih se nevede izrazi obljuba o nekaj izjemnega dobička v smislu izkupička ali v nekaterih primerih samo posojila. Kakor se v večini teh primerov zdi, da je preveč dobro, da bi bilo res, je tudi verjetno tako.
Izolirajte se od hipotekarnih prevar Najboljši način za zmanjšanje tveganja, ki ga povzroči vsaka prevara, je poznavanje zavajajočih praks in raziskovanje vseh, s katerimi pričakujete poslovanje. Kar zadeva financiranje prevar, so splošna pravila, ki jih je treba upoštevati:
- Nikoli ne podpisujte nobenega pogodbenega dokumenta brez pravne presojeNikoli ne prenesite lastništva, ne da bi se sprostili tudi hipoteke ali finančne obveznosti.
Povečana skrbnost je upravičena, če je v finančnih težavah ali med grožnjo izvzetja. Plenilski posojilodajalci in prevaranti lahko določijo tiste, ki so zlahka manipulirani ali ranljivi zaradi hude situacije. Poleg tega, da sumljivo opazujete vsako obljubo ali ponudbo, ki se vam zdi preveč dobra, morate biti pozorni tudi na vsakega pretiranega ali pretiranega pri predlaganju rešitev za težave s krediti ali hipoteko. Na nezaželene ponudbe ali telefonske klice je treba sprva gledati previdno in vsi, ki ne sprejmejo začetnega odgovora na njihov predlog, ne smejo biti zavrnjeni.
