Kazalo
- 1. Hipoteke z nastavljivo obrestno mero
- 2. Brez predplačila
- 3. Lažni posojila
- 4. Povratne hipoteke
- 5. Daljša amortizacija
- 6. Eksotični hipotekarni izdelki
- Spodnja črta
Ameriško gospodarstvo je med veliko recesijo močno prizadelo zaradi izključitve hipotek. Posojilojemalci po vsej državi so imeli težave s plačevanjem hipotek. Takrat je osem od desetih posojilojemalcev poskušalo refinancirati svoje hipoteke. Tudi lastniki stanovanj višjega cenovnega razreda so imeli težave z zaprtjem. Zakaj je toliko državljanov imelo težave s hipoteko? Tu je šest razlogov.
Ključni odvzemi
- Hipoteke z nastavljivo obrestno mero ponujajo nizko začetno stopnjo, kar ima za posledico nižja plačila; vendar se obrestna mera po določenem času ponastavi. Če brez hipotekarnega plačila hipoteke ni več, je večja verjetnost, da bo hiša posojilojemalca končala »pod vodo.« Povratne hipoteke imajo visoke vnaprejšnje stroške, vsebujejo jih številne provizije in povzročijo izguba lastniškega kapitala v vašem domu. Daljši časovni okviri hipotek privedejo do manjšega kapitala v domu in več plačanih obresti - lastnik oteži gibanje. Eksotični hipotekarni izdelki lahko kupce ustvarijo negativni kapital.
1. Hipoteke z nastavljivo obrestno mero
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) se lahko zdijo sanje lastnika stanovanja. Te hipoteke začnejo posojilojemalci v prvih dveh do petih letih z nizko obrestno mero. Omogočajo vam, da kupite večjo hišo, kot ste običajno deležni, in imate nižja, cenovno ugodnejša plačila. Po dveh do petih letih pa se obrestna mera ponastavi na tržno, ki je na splošno višja. To ni vprašanje, če lahko posojilojemalci kapital pokažejo iz svojih domov in ga po ponovni namestitvi refinancirajo po nižji stopnji. Ali pa, če kupec dolgo ne bi ostal v domu, ga je morda že prodal do trenutka, ko bi se tečaj spremenil. (Ta vrsta hipoteke je lahko dobra izbira za nekoga, čigar delo zahteva pogoste selitve.)
Vendar pa ne gre vedno tako. Ko cene stanovanj padejo, posojilojemalci običajno ugotovijo, da ne morejo refinancirati svojih obstoječih posojil. Zaradi tega se mnogi posojilojemalci soočajo z visokimi hipotekarnimi plačili, ki so dva do trikrat višja od prvotnih plačil.
Nakupovanje z različnimi posojilodajalci, ponujanje popolnih in resničnih informacij o vašem hipotekarnem zahtevku in reševanje kreditnih težav, ko se pojavijo, so najboljši koraki, ki jih lahko storite za pridobitev poštene in praktične hipoteke.
2. Brez predplačila
Eden od dejavnikov krize nadpovprečne cene je bil, da so številna podjetja posojilojemalcem ponudila posojila, ki niso bila plačana. Evo, zakaj je to postalo težava.
Namen polog je dvojen. Najprej poveča količino kapitala, ki ga imate v vašem domu, hkrati pa zmanjša količino denarja, ki ga dolgujete. Drugič, predplačilo poskrbi, da imate v igri nekaj kože.
Veliko je večja verjetnost, da bodo posojilojemalci, ki opravljajo velike položnice, poskusili vse mogoče za hipotekarna plačila, saj ne želijo izgubiti naložbe. Po drugi strani veliko posojilojemalcev, ki na domovih ne postavljajo ničesar in se na hipoteki znajdejo na glavo, na koncu samo odidejo, ker dolgujejo več denarja, kot je dom vreden. Bolj ko dolžnik dolguje, večja je verjetnost, da bodo odšli, zaradi česar bodo hipoteke izključene.
3. Lažni posojila
Izraz »lažniva posojila« se lahko sliši nesporen, vendar so bila ta posojila neverjetno priljubljena med nepremičninskim razcvetom pred porušitvijo subprime, ki se je začela leta 2007. Hipotekarni posojilodajalci so jih hitro izročili in posojilojemalci so jih hitro sprejeli. Lažniško posojilo zahteva malo ali nič dokumentacije in nobenega preverjanja. Posojilo temelji na izkazanih dohodkih posojilojemalca, izkazanih sredstev in izkazanih stroškov.
Tako so poimenovani, ker imajo posojilojemalci nagnjenost k laganju, napihujejo svoj dohodek, da lahko kupijo večjo hišo. Nekateri posamezniki, ki so prejeli lažnivo posojilo, sploh niso imeli službe. Težave se začnejo, ko kupec pride v dom.
Ker je treba hipotekarna plačila plačati z dejanskim dohodkom - ne z navedenim dohodkom - posojilojemalec ne more dosledno izvajati hipotekarnih plačil. Zaostajajo pri plačilih in se na koncu soočajo s stečajem in zaprtjem.
4. Povratne hipoteke
Obstaja veliko pomanjkljivosti pri pridobivanju povratne hipoteke. Predhodni stroški so visoki. Pristojbine za izvor, hipotekarno zavarovanje, zavarovanje lastninske pravice, cenitve cen, odvetniške provizije in razne provizije lahko hitro pojedojo kapital. Posojilojemalec izgubi popolno lastništvo doma.
Ko hipoteka začne veljati, se ves lastniški kapital posojilojemalca odpravi od doma; banka ga ima zdaj v lasti. Njihovi upravičenci so upravičeni le do lastniškega kapitala, ki ga ostane, potem ko se ves denar iz naslova posojilojemalca porabi za poplačilo hipoteke, pristojbin in obresti. Njihovi otroci bi se morali poskusiti dogovoriti z banko in izplačati hipotekarna plačila, če želijo družino zadržati doma.
5. Daljša amortizacija
Morda ste pomislili, da je bilo 30 let najdaljši časovni okvir, ki ste ga lahko dobili na hipoteki, vendar nekatera hipotekarna podjetja zdaj ponujajo posojila, ki trajajo kar 40 let. Še več, hipoteke s 35 in 40 leti počasi naraščajo. Zakaj? Posameznikom omogočajo nakup večje hiše za veliko nižja plačila.
40-letna hipoteka je morda smiselna za dvajsetletnika, ki namerava ostati doma naslednjih 20 let, vendar to nima smisla za druge ljudi. Obrestna mera za 40-letno hipoteko bo nekoliko višja od 30-letne. To pomeni veliko več obresti v 40-letnem časovnem obdobju, saj banke posojilojemalcem ne bodo dajale 10 dodatnih let, da izplačajo hipoteko, ne da bi to nadoknadile na zadnji strani.
Tudi posojilojemalci bodo imeli manj kapitala v svojih domovih. Večina plačil v prvih 10 do 20 letih bo v glavnem znižala obresti, zaradi česar se posojilojemalec skoraj nemogoče premakniti. To upočasnjuje tudi upokojitev, če plačujete v 70. letih.
6. Eksotični hipotekarni izdelki
Tudi druge vrste hipotek, ki so se razvile pred veliko recesijo, so prav tako povzročile izključitev. Posojilodajalci so si omislili vse vrste eksotičnih izdelkov, ki so sanje o lastništvu doma uresničile. Nekateri lastniki domov preprosto niso razumeli, v kaj se vtikajo. Dva primera:
- Posojila samo za obresti lahko znižajo plačila za 20% do 30%. Ta posojila omogočajo, da posojilojemalci nekaj let živijo v domu in plačujejo le obresti. Posojila za plačilo posojila omogočajo posojilojemalcem, da se natančno odločijo, koliko želijo plačevati hipoteko vsak mesec.
Pri obeh izdelkih je veliko plačilo glavnice za balone po določenem obdobju. Vsi ti izdelki so znani kot negativni amortizacijski proizvodi. Namesto da bi kapital ustvarili, si posojilojemalci gradijo negativni kapital. Vsak mesec povečujejo znesek, ki ga dolgujejo, dokler se njihov dolg ne zruši kot kup opeke. Zaradi eksotičnih hipotekarnih izdelkov so številni posojilojemalci pod posojili pod vodo.
Spodnja črta
Pot do lastništva je prepredena s številnimi pasti. Izogibanje se jim je eden od ključ za izogibanje finančnim težavam. Mogoče je dober nasvet, ki ga morate imeti v mislih, da če se nekaj zdi predobro, da bi bilo res, je verjetno.
