Nepredvidene razmere pri prodaji na domu so ena od pogojnih pogojev, ki so pogosto vključene v pogodbo o prodaji nepremičnin (ali an ponudba za nakup nepremičnine). Če je vzpostavljen pogoj prodaje doma, je transakcija odvisna (ali pogojna) od prodaje stanovanja kupca. Če kupčeva hiša proda do določenega datuma, se pogodba premakne naprej; če do določenega datuma ne proda, pogodba odpove. Tu si oglejmo, kaj morajo kupci in prodajalci vedeti o nepredvidenih pogojih prodaje na domu.
Kaj morate vedeti o pogojih prodaje na domu
Dve vrsti pogojev prodaje na domu
Obstajata dve vrsti pogojev prodaje na domu:
- Pogoj za prodajo in poravnavo
Kot že ime pove, je pogoj prodaje in poravnave odvisen od kupca, ki proda in naseli obstoječi dom. Ta vrsta nepredvidljivih dogodkov se uporablja, če kupec še ni prejel in sprejel ponudbe za nakup na trenutnem domu. Na splošno ta vrsta nepredvidljivih dogodkov prodajalcu omogoča nadaljnje trženje stanovanja drugim potencialnim kupcem, pod pogojem, da bo kupec dobil možnost, da v določenem obdobju (običajno 24-48 ur) odstrani nepredvidljive prodajne pogoje če prodajalec prejme drugo ponudbo. Če kupec ne more odpraviti nepredvidenih pogojev, pogodba odpove, prodajalec lahko sprejme drugo ponudbo in zaslužni denarni depozit se vrne kupcu.
Po drugi strani se poravnava v primeru poravnave uporablja, če je kupec že prodal svoje premoženje, ima v roki pogodbo in datum poravnave na koledarju. Ker nepremičnina ni res prodana, dokler ne pride do poravnave (ali zaprtja), to ščiti kupca, če prodaja iz katerega koli razloga zapade. Ta vrsta nepredvidljivih dogodkov prodajalcu v večini primerov prepoveduje sprejemanje drugih ponudb na nepremičnini za določeno obdobje. Če se kupec zapre do določenega datuma, ostane pogodba veljavna. Če se dom ne zapre, se lahko pogodba odpove.
Upoštevanje kupcev
Večina kupcev mora prodati svoj obstoječi dom za nakup novega, še posebej pri "trgovanju" z dražjo hišo. Nenamerna prodaja na domu daje kupcem čas, ki ga potrebujejo za prodajo in poravnavo, preden se odločijo za nov dom. Kupci se lahko izognejo lastništvu dveh domov in imajo hkrati dve hipoteki, medtem ko čakajo, da se njihov dom proda. Nepredvidljiva transakcija doma lahko proda tudi brezhibno transakcijo: kupec lahko proda eno hišo in preide na naslednjo, saj je novi dom že "zaklenjen".
Čeprav nepredvidljiva prodaja na domu pomaga kupcu brezskrbnost, se drugim stroškom nakupa stanovanja ne izogne. Kupci morajo še vedno porabiti denar za hišne preglede, bančne provizije in stroške cenitve. Ti stroški se ne povrnejo, če pogodba zapade zaradi nepremičnine, ki se ne proda pravočasno. Kupci bodo verjetno morali plačati tudi več za nepremičnino, kot če bi oddali ponudbo brez pogojev za prodajo na domu. To je zato, ker prodajalca v bistvu prosijo, da se "kocka" s svojo sposobnostjo prodaje svojega trenutnega stanovanja in bo prodajalec pričakoval, da bo to tveganje kompenzirano.
Upoštevanje prodajalcev
Nepredvidena možnost prodaje doma je lahko tvegana za prodajalce, ker ni zagotovila, da bo dom prodal. Tudi če pogodba prodajalcu omogoča nadaljnje trženje nepremičnine in sprejemanje ponudb, je hiša morda navedena v skladu s pogodbo, zaradi česar je manj privlačna za druge potencialne kupce. Veliko ljudi, ki iščejo domove, se bo izogibalo nepremičnine, ki je po pogodbi, ker ne želi izgubljati časa in tvegati, da se zaljubijo v nepremičnino, ki je nikoli ne bodo mogli kupiti.
Preden se strinjate s potencialno prodajo na domu, bi moral prodajalec (ali prodajalec nepremičninskega agenta) raziskati trenutni dom potencialnega kupca in ugotoviti:
- Če je dom že na trgu . Če ne, je to ponavadi rdeča zastava, ker označuje, da potencialni kupec trenutno razmišlja o nakupu in prodaji. Če je naveden po pravilni ceni . Nepremičninski agent lahko pripravi primerljive materiale in tako poskrbi za ceno prodaje hiše. Kako dolgo je na trgu . Če je že dolgo časa, se lahko dom ceni previsoko, postopek razstavljanja je lahko težaven ali pa je trg preprosto presuh. Povprečni čas na trgu stanovanj v soseski. Če je povprečni čas 30 dni ali več, bi lahko pričakovali, da bo dom prodal. Če bo trajalo 90 dni ali več, bo prodajalec z malo možnosti čakal, da bo kupčev dom prodal.
Kljub temu pa bi bilo morda dobro, če bi bila lastnica prodajalca že nekaj časa na trgu. Če je prodajalec imel težave pri iskanju kupca, je pogodba z nepredvidenim dogodkom še vedno pogodba in obstaja možnost, da se bo nepremičnina prodala. V mnogih primerih je priporočljivo omejiti čas, ki ga mora kupec prodati domov, na en do štiri tedne. To pritiska na kupca, da zniža izklicno ceno in izvede prodajo, hkrati pa prepreči, da bi prodajalec izgubil preveč časa v primeru, da se transakcija ne zaključi.
Prodajalec lahko vključi "klavzulo o odhodu", da zagotovi ukrep zaščite pred nepredvidljivimi prodajami na domu. Klavzula o začetku prodaje določa, da lahko prodajalec nepremičnino še naprej trži in sprejema ponudbe drugih kupcev. V tem primeru prodajalec trenutnemu kupcu dodeli določen čas (na primer 72 ur), da odstrani nepredvidljivo stanje prodaje doma in nadaljuje s pogodbo. Če kupec ne bo odstranil nepredvidene situacije, lahko prodajalec odstopi od pogodbe in jo proda novemu kupcu.
Spodnja črta
Pogoji prodaje na domu ščitijo kupce, ki želijo en dom prodati, preden kupijo drugega. Natančne podrobnosti morebitnih nepredvidljivih dogodkov morajo biti določene v pogodbi o prodaji nepremičnin. Ker so pogodbe pravno zavezujoče, je treba pregledati in razumeti pogoje pogojev prodaje na domu. O kakršnih koli vprašanjih ali pomislekih v zvezi z nepremičninskimi pogodbami in klavzulami o nenamernih prodajah doma se je treba posvetovati s kvalificiranim strokovnjakom za nepremičnine ali odvetnikom za nepremičnine.
