Raziskava o posojilodajalcih Bankrate.com je 28. marca 2018 poročala, da so bile hipotekarne stopnje 4, 30% za 30-letno fiksno, 3, 72% za 15-letno fiksno in 4, 05% v prvih petih letih za 5/1 nastavljivo hipotekarna hipoteka (ARM). To so nacionalna povprečja; hipotekarne stopnje se razlikujejo glede na lokacijo in so zelo odvisne od vaše kreditne ocene.
Torej, prvi korak pri odločitvi, ali je hipoteka s fiksno obrestno mero ali ARM najboljša izbira na današnjem trgu, je pogovor z več posojilodajalci, da ugotovite, po kakšni stopnji ste upravičeni in kakšni pogoji posojila so smiselni za vas glede na vašo kreditno oceno, dohodek, dolgovi, predplačilo in mesečno plačilo, ki si ga lahko privoščite.
Ko veste, kakšne obrestne mere in posojilodajalci se bodo nanašali na vas, kako izbirate med hipoteko s fiksno obrestno mero in ARM? Upoštevajte te dejavnike.
Fiksno v primerjavi z ARM: Mesečna razlika v plačilu
Za vsakih 100.000 dolarjev, ki si jih izposodite, je to nekaj, kar bi plačevali na mesec za vsako od glavnih hipotekarnih hipotekarnih kreditov po zgoraj navedenih nacionalnih povprečnih obrestnih merah:
- 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero: 495 dolarjev
- 15-letna hipoteka s fiksno obrestno mero: 726 dolarjev
- hipoteka z nastavljivo stopnjo 5/1: 480 USD v prvih 60 mesecih
Hipoteka z nastavljivo obrestno mero se zdi samo boljša izbira, če upoštevamo samo mesečno plačilo. To je najcenejša možnost za 15 dolarjev na mesec. Večja kot je hipoteka, večji so mesečni prihranki. Če se zadolžite za pol milijona, boste z nastavljivo obrestno mero prihranili 73 dolarjev na mesec.
Ali je ta razlika dovolj velika, da prevzame dodatna tveganja, povezana z ARM?
Vrste hipoteke z nastavljivo obrestno mero
ARM-ji so na voljo v več vrstah. Najbolj priljubljen je hibridni ARM, med njimi pa je najbolj priljubljena možnost 5/1 ARM, sledijo pa ARM 3/1, 7/1 in 10/1.
Takole delujejo hibridni ARM-ji: na primer ARM 5/1 ima prvih pet let fiksno obrestno mero, imenovano uvodno obdobje. Po tem se obrestna mera prilagodi enkrat letno za preostali čas posojila (recimo še 25 let). Obstajajo ARM-ji, ki se prilagajajo redkeje kot enkrat na leto, na primer 3/3 in 5/5 ARM, vendar je do teh težko priti. Dlje kot je začetno obdobje, manjša bo razlika med obrestno mero ARM in obrestno mero hipoteke s fiksno obrestno mero.
V ZDA obrestna mera za večino orožij temelji na ameriški zakladniški obrestni meri, približno 20% ARM pa temelji na londonski medbančni ponujeni obrestni meri (LIBOR). Zakladne mere so trenutno zelo nizke, zato če zdaj vzamete ARM, obstaja velika možnost, da se bo obrestna mera zvišala, ko se konča uvodno obdobje ARM-a. Zvezne rezerve so marca enkrat povišale obrestne mere, v letu 2018 pa naj bi to storile še dvakrat, vsako povečanje pa bo znašalo 0, 25%.
Toleranca tveganja in načrti za prihodnost
Ko vzamete hipoteko s fiksno obrestno mero, veste, preden podpišete zaključne papirje natančno, kolikšno bo vaše hipotekarno plačilo vsak mesec, dokler imate hipoteko. Mnogi ljudje cenijo to stabilnost.
ARM so podvrženi tveganju obrestne mere ali možnosti, da se bo obrestna mera spremenila. Po začetnem roku se obrestna mera za to vrsto hipoteke prilagodi tako, da odraža trenutne tržne razmere. Kako veste, kakšna bo obrestna mera ARM, ko se bo po ponovnem vstopu ponovno postavila?
Podrobnosti o določenem ARM - tako imenovani strukturi zgornje meje obrestnih mer - povedo, kako visoko bi lahko znašalo vaše mesečno plačilo. Na primer ARM 5/1 ima lahko zgornjo mejo 2-2-6, kar pomeni, da se v šestem letu (po preteku petletnega uvodnega obdobja) obrestna mera lahko poveča za 2%, v naslednjih letih obrestna mera se lahko poveča za dodatnih 2% na leto, skupno povečanje obrestne mere pa nikoli ne znaša več kot 6% v celotni dobi posojila.
Če bi bila vaša uvodna stopnja 4%, bi bila prva pet let vaša obrestna mera 4%. V šestem letu bi se lahko zvišala za kar 2%, odvisno od enoletne stopnje državne zakladnice, tako da bi lahko vaša stopnja dosegla kar 6%. V sedmem letu bi se lahko vaša stopnja zvišala še za 2%, na 8%, v osmem letu pa bi se lahko vaša stopnja spet zvišala za 2%, s čimer je bila vaša stopnja 10%. Na tej točki bi dosegli zgornjo mejo 6%; vaša stopnja nikoli ne bi bila višja od 10%.
Medtem ko zgornja meja nekoliko zmanjša tveganje, pri 30-letni hipoteki na 200.000 USD, razlika med 4% in 10% obrestnimi merami znaša mesečno plačilo približno 955 USD v primerjavi s približno 1.755 USD. Vprašati se morate, ali je s tem mogoče živeti najslabši scenarij dodatnih 800 dolarjev mesečno v letih od osem do 30.
Ali se vaša stopnja kdaj prilagaja tako visoki, je odvisno od stopnje indeksa ARM. Če je vaš ARM indeksiran na enoletno zakladniško mero in je ta stopnja enaka v šestem letu, kot je bila v prvem letu, se vaša obrestna mera v šestem letu ne bo zvišala. Če pa se je državna stopnja zvišala za 3%, se v šestem letu obrestna mera zaradi zgornje meje ne bo zvišala za več kot 2%.
Ljudje, ki dobijo orožje, pogosto mislijo, da se bo zgodil eden od naslednjih dogodkov:
- Dom bodo prodali, preden se posojilo povrne.
- Njihovi dohodki se bodo povečali, preden se posojilo povrne.
- Pred ponovnim posojilom bodo lahko refinancirali.
- Obrestne mere bodo ostale stabilne ali padale, kar jim bo dalo stopnjo, ki je podobna uvodni obrestni meri, ko se posojilo ponastavi.
Orožja FHA
Zvezna stanovanjska uprava (FHA) jamči za hipoteke z nastavljivo obrestno mero, kar omogoča, da jih posojilojemalci ponudijo posojilojemalcem, ki za izpolnitev pogojev potrebujejo milejše zahteve. FHA ponuja enoletne ARM in 3-, 5-, 7- in 10-letne hibridne ARM. Obrestna mera za enoletno in triletno različico se po uvodnem obdobju ne more povečati za več kot 1% na leto ali za več kot 5% v celotni dobi posojila. Obrestna mera za 5-, 7- in 10-letne ARM se po uvodnem obdobju ne more povečati za več kot 2% na leto, življenjska meja pa znaša 6%.
Kot vse hipotekarne hipotekarne hipoteke, čeprav ima FHA ARM bolj prizanesljive kvalifikacije, mora posojilojemalci plačati vnaprejšnjo hipotekarno premijo v višini 1, 75% zneska posojila (ki je običajno nakazano v posojilo, in zanj boste plačali obresti kot rezultat). Zahteva tudi mesečno plačilo premije hipotekarnega zavarovanja, katerega stroški so odvisni od roka posojila in predplačila. Če na primer v primeru hipotekarnega zavarovanja v primeru hipotekarnega zavarovanja vsako leto plačate najmanj 3, 5% predplačniškega zneska FHA in najamete 30-letno posojilo, boste vsako leto v hipotekarnem zavarovanju plačali 0, 85% preostalega posojila, dokler posojila ne plačate v celoti. Ta vsota se deli z 12 in se prišteje vašemu mesečnemu plačilu. Pri posojilu v višini 200.000 dolarjev bi vas vnaprej znašala 3500 dolarjev, mesečne premije hipotekarnega zavarovanja pa bi vas prvo leto stale približno 142 USD na mesec in po tem postopno upadale. Ti stroški kratkoročno in dolgoročno povečajo stroške lastništva stanovanja in jih lahko naredijo manj dostopne.
Izbira med posojilom s fiksno obrestno mero in ARM
Zdaj, ko veste, kako se ARM-ji primerjajo s posojili s fiksno obrestno mero, kako se odločite, kateri je za vaš položaj najbolj smiseln?
Sean O. McGeehan, posojilodajalec v Homer Glen, Ill., Tik pred Chicagom, tehta tako. »Večina naših strank spada v vedro s fiksno ceno. Ponavadi so to prvi kupci stanovanj, ki kupujejo stanovanje ali enodružinski dom in ne vedo svojih prihodnjih načrtov, "pravi. "Če bodo imeli otroke in bodo tam morali dolgoročno ostati, jim bo fiksna stopnja zagotovila gotovost in stabilnost pri njihovih hipotekarnih plačilih."
Ker obrestnih mer skoraj ni nikjer več, ampak na današnjem trgu večine kupcev kupcev ni zainteresiranih za tveganje ARM.
"Zaradi trenutnega okolja z nizkimi obrestnimi merami sem 30-letno možnost fiksnega posojila 90% časa v zadnjih šestih letih uporabil za prve kupce domov, " pravi Lauren Abrams, hipotekarna svetovalka pri Absolute Hipoteka Bančništvo v San Ramonu v Kaliforniji.
"Vendar je pomembno, da se pogovorimo o kupčevih dolgoročnih načrtih nepremičnine. V večini primerov kupci ne vedo ali ne morejo napovedati, kakšni bodo ti načrti, «pravi. »Stranke včasih vztrajajo, da je to samo zagonski dom in v njem ne bo več kot tri do pet let.« Po njenih izkušnjah je ta časovni okvir dejansko lahko krajši kot eno leto, če pride do ločitve, prenosa službe, zakonsko zvezo ali otroke, vendar se ta časovni okvir lahko enostavno podaljša tudi na deset let.
Posojilojemalci, ki mislijo, da bodo doma krajši čas in želijo uporabiti orožje ARM, bi lahko zmanjšali svoje tveganje tako, da bodo odšteli mesečne prihranke na obrestnem računu za kritje potencialno višjih prihodnjih plačil, če so še vedno v domov, ko se cena prilagodi. Toda "v resnici domači kupci tega denarja običajno ne bodo prihranili, " pravi Abrams.
Premožnejše stranke in vlagatelji, ki načrtujejo, kako dolgo bodo nosili hipoteko in si bodo kasneje lahko privoščili morebitna višja plačila, bodo bolj verjetno, da bodo opazili privlačnost ARM-a in bolj verjetno, da bodo imeli koristi od njegove uvodne stopnje.
Spodnja črta
Manj kot 10% posojilojemalcev je avgusta 2017 izbralo ARM-je, kažejo podatki CoreLogic in Freddie Mac.
Nadaljujte z branjem
