Kazalo
- Vrste posojil
- Zahteve po kapitalu in dohodku
- Zasebno hipotekarno zavarovanje
- Fiksne v primerjavi s plavajočimi cenami
- Spodnja črta
Nešteto možnosti financiranja, ki so na voljo za prve kupce domov, se lahko zdi presenetljivo. Toda vzeti čas za raziskovanje osnov financiranja nepremičnin vam lahko prihrani veliko časa in denarja. Razumevanje trga, kjer se nepremičnina nahaja, in ali ponuja spodbude posojilodajalcem, lahko za vas pomeni dodatne finančne ugodnosti. Oglejte si svoje finance, da boste zagotovili hipoteko, ki najbolje ustreza vašim potrebam.
Ključni odvzemi
- Pridobitev hipoteke bo ključni korak pri nakupu vašega prvega stanovanja in obstaja več dejavnikov za izbiro najprimernejšega. Posojilodajalci bodo ocenili vašo kreditno sposobnost in sposobnost odplačevanja na podlagi vaših prihodkov, premoženja, dolgov in kreditne zgodovine.In če izberete hipoteko, se boste morali odločiti, ali boste izbrali fiksno ali spremenljivo obrestno mero, število let za odplačilo hipoteke in velikost položnice. Konvencionalna posojila so hipoteke, ki jih zavarovalnica ne jamči ali jih jamči zvezno vlada. Glede na okoliščine boste morda upravičeni do ugodnejših pogojev s posojilom FHA ali VA ali drugo vrsto posojila z državnim jamstvom.
Vrste posojil
Običajna posojila so hipoteke, ki jih zavarovana ali zavarovana s strani zvezne vlade. Običajno so hipoteke s fiksno obrestno mero. Čeprav njihove strožje zahteve po večjem pologu, višji kreditni oceni, nižjem razmerju med dohodki in dolgom in potencialno potrebo po zasebnem hipotekarnem zavarovanju otežujejo kvalifikacijo, so običajne hipoteke običajno manj drage od zajamčenih hipotek.
Konvencionalna posojila so opredeljena kot posojila, ki izpolnjujejo pogoje, ali kot neustrezna posojila. Posojila, ki izpolnjujejo zahteve, so v skladu s smernicami, kot so omejitve posojil, ki so jih določila vladna podjetja (GSE) Fannie Mae ali Freddie Mac, ker ti ali različni posojilodajalci pogosto kupujejo in pakirajo ta posojila in jih prodajo kot vrednostne papirje na sekundarnem trgu. Omejitev posojila za navadno hipoteko v letu 2019 znaša 484.350 dolarjev, čeprav je lahko več za določena območja z visokimi stroški.
Posojilo, dano nad tem zneskom, se imenuje jumbo posojilo in ponavadi nosi nekoliko višjo obrestno mero, saj ta posojila predstavljajo več tveganja (saj vključujejo več denarja), zaradi česar so manj privlačna za sekundarni trg. Za posojila, ki ne izpolnjujejo zahtev, posojilodajalec, ki zajema posojilo, običajno posojilovalca, določi svoje smernice.
Posojila FHA
Zvezna stanovanjska uprava (FHA), ki je del ameriškega ministrstva za stanovanje in razvoj mest, zagotavlja različne programe hipotekarnih posojil. Posojilo FHA ima nižje zahteve za plačilo nižjega plačila in ga je lažje izpolnjevati kot običajno posojilo. Posojila FHA so odlična za prve kupce stanovanj, saj lahko poleg nižjih vnaprejšnjih stroškov posojila in manj strogih kreditnih zahtev opravite polog tudi v višini 3, 5%. Posojila FHA ne smejo preseči zgoraj opisanih zakonskih omejitev.
Ulov? Vsi posojilojemalci FHA morajo plačati premijo hipotekarnega zavarovanja (MIP), vključeno v svoje hipotekarno plačilo (glejte zasebno hipotekarno zavarovanje spodaj).
Posojila VA
Ameriško ministrstvo za veteranske zadeve (VA) jamči za posojila VA. VA ne daje posojil sam, ampak jamči za hipoteke kvalificiranih posojilodajalcev. Te garancije omogočajo veteranom in osebam v službi, da dobijo stanovanjska posojila po ugodnih pogojih, običajno brez polog. V večini primerov je za posojila VA lažje izpolnjevati pogoje kot običajna posojila. Posojilodajalci na splošno omejijo najvišji posojilo VA na običajne limite za hipotekarna posojila. Preden zaprosite za posojilo, zahtevajte upravičenost od VA. Če ste sprejeti, bo VA izdal potrdilo o upravičenosti, ki ga lahko uporabite za prijavo na posojilo.
Poleg teh zveznih vrst posojil in programov državne in lokalne vlade ter agencije sponzorirajo programe pomoči za povečanje naložb ali lastništva domov na določenih območjih.
Zahteve po kapitalu in dohodku
Cene hipotekarnih posojil določi posojilodajalec na dva načina, oba na podlagi kreditne sposobnosti posojilojemalca. Poleg preverjanja ocene FICO iz treh glavnih kreditnih birojev bodo posojilodajalci izračunali razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) in razmerjem kritja dolga (DSCR), da bodo določili znesek, ki vam ga bo najel, in obresti oceniti.
LTV je znesek dejanskega ali implicitnega lastniškega kapitala, ki je na voljo pri zavarovanju s premoženjem. Pri nakupih na domu se LTV določi tako, da se znesek posojila deli z nakupno ceno stanovanja. Posojilodajalci domnevajo, da več ko boste vložili denar (v obliki predplačila), manjša je verjetnost, da boste posojilo neplačali. Višji kot je LTV, večje je tveganje neplačila, zato bodo posojilodajalci zaračunali več.
Koeficient kritja dolga (DSCR) določa vašo sposobnost plačila hipoteke. Posojilodajalci vaš mesečni čisti dohodek razdelijo na hipotekarne stroške, da ocenijo verjetnost, da boste pri hipoteki neplačali. Za večino posojilodajalcev bodo potrebni DSCR-ji večji od enega. Večje ko je razmerje, večja je verjetnost, da boste lahko pokrili stroške izposoje in manj tveganje prevzame posojilodajalec. Večji kot je DSCR, večja je verjetnost, da se bo posojilodajalec dogovarjal o posojilni stopnji, ker tudi pri nižji stopnji posojilodajalec prejme boljši donos, prilagojen tveganju.
Zaradi tega morate v pogajanja s hipotekarnim posojilodajalcem vključiti vse vrste kvalificiranega dohodka, ki ga lahko. Včasih lahko dodatna zaposlitev s krajšim delovnim časom ali drugo podjetje, ki ustvarja dohodek, razlikuje med kvalificiranjem ali ne izpolnjevanjem pogoja za posojilo ali prejemanjem najboljše možne stopnje.
Zasebno hipotekarno zavarovanje
LTV določa tudi, ali boste morali kupiti zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). PMI izolira posojilodajalca od neplačila s prenosom dela kreditnega tveganja na hipotekarno zavarovalnico. Večina posojilodajalcev zahteva PMI za vsako posojilo z LTV, večjim od 80%, kar pomeni vsako posojilo, kjer imate doma manj kot 20% lastniškega kapitala. Zavarovani znesek in hipotekarni program bosta določil stroške hipotekarnega zavarovanja in način njegovega pobiranja.
Večina premij za hipotekarno zavarovanje se pobere mesečno, skupaj z davčnimi in davčnimi zavarovanji. Ko je LTV enak ali manjši od 78%, naj bi se PMI odpravil samodejno. PMI boste morda lahko odpovedali, ko bo dom dovolj dobro ocenil, da vam bo dal 20-odstotni kapital in je določeno obdobje minilo, na primer dve leti. Nekateri posojilodajalci, kot je FHA, bodo hipotekarno zavarovanje ocenili kot pavšalni znesek in ga usvojili v znesku posojila.
Praviloma se poskušajte izogniti zasebnemu hipotekarnemu zavarovanju, saj gre za stroške, ki vam ne koristijo.
Obstajajo načini, kako se izogniti plačilu PMI. Eno je, da si pri nakupu stanovanja ne izposodite več kot 80% vrednosti nepremičnine; drugo je, da uporabijo financiranje iz lastniškega kapitala ali drugo hipoteko za odložitev več kot 20%. Najpogostejši program se imenuje hipoteka 80–10–10. 80 pomeni LTV prve hipoteke, prvih 10 pomeni LTV druge hipoteke, tretji 10 pa predstavlja kapital, ki ga imate doma.
Čeprav bo obrestna mera za drugo hipoteko višja od obrestne mere za prvo hipotekarno, ne sme biti veliko višja od obrestne mere za 90-odstotno posojilo LTV. Hipoteka v znesku 80–10–10 je lahko cenejša od plačevanja PMI, prav tako pa vam omogoča, da pospešite plačilo druge hipoteke in ta del dolga hitro odpravite, tako da boste lahko domov predčasno odplačali.
Hipoteke s spremenljivo obrestno mero
Druga možnost je, ali pridobiti hipoteko s fiksno obrestno mero ali s spremenljivo obrestno mero. V hipoteki s fiksno obrestno mero se obrestna mera ne spreminja za celotno obdobje posojila. Očitna korist od najema posojila s fiksno obrestno mero je, da veste, kakšni bodo mesečni stroški posojila za celotno obdobje posojila. In če so prevladujoče obrestne mere nizke, ste precej časa zaklenjeni v dobro stopnjo.
Hipoteka s spremenljivo obrestno mero, kot je hipoteka samo za obresti ali hipoteka z nastavljivo obrestno mero (ARM), je zasnovana za pomoč prvim kupcem stanovanj ali ljudem, ki pričakujejo, da se bodo njihovi dohodki v obdobju posojila znatno povečali. Posojila s spremenljivo obrestno mero vam običajno omogočajo, da v prvih nekaj letih posojila pridobite nižje uvodne obrestne mere, kar vam omogoča, da izpolnite pogoje za več denarja, kot če bi poskušali dobiti dražje posojilo s fiksno obrestno mero. Seveda je ta možnost lahko tvegana, če se vaš dohodek ne poveča v koraku s povečanjem obrestne mere. Druga slabost pa je, da je pot tržnih obrestnih mer negotova: če se drastično zvišajo, se bodo pogoji vašega posojila zvišali z njimi.
Kako delujejo orožja
Najpogostejše vrste orodij so eno, pet ali sedem let. Začetna obrestna mera se običajno določi za določeno časovno obdobje, nato pa se periodično ponastavi, pogosto vsak mesec. Ko se ARM ponastavi, se prilagodi tržnemu tečaju, običajno z dodajanjem nekaj vnaprej določenega razmika (odstotka) prevladujočemu tečaju ameriške zakladnice. Čeprav je povečanje običajno omejeno, je prilagoditev ARM lahko dražja od prevladujočega hipotekarnega posojila s fiksno obrestno mero, da bi posojilodajalcu v uvodnem obdobju ponudila nižjo stopnjo.
Posojila samo za obresti so vrsta orožja, pri katerem v uvodnem obdobju plačujete hipotekarne obresti in ne glavnice, dokler se posojilo ne vrne v fiksno posojilo, ki plačuje glavnico. Taka posojila so lahko zelo koristna za posojilojemalce, ki prvič plačujejo, saj samo plačilo obresti znatno zmanjša mesečne stroške izposoje in vam omogoči, da se kvalificirate za veliko večje posojilo. Ker pa v začetnem obdobju ne plačate glavnice, se zapadlo stanje na posojilu ne spremeni, dokler ne začnete odplačevati glavnice.
Spodnja črta
Če prvič iščete hipoteko na domu, boste morda težko razvrstili vse možnosti financiranja. Vzemite si čas, da se odločite, koliko si lahko doma dejansko privoščite, nato pa ustrezno financirajte. Če si lahko privoščite, da odložite znaten znesek ali imate dovolj dohodka, da ustvarite nizko LTV, boste imeli večjo pogajalsko moč z posojilodajalci in največ možnosti financiranja. Če si boste prizadevali za največje posojilo, boste morda ponudili višjo stopnjo prilagojene tveganju in zasebno hipotekarno zavarovanje.
Odtehtajte korist pri pridobivanju večjega posojila s tveganjem. Obrestne mere običajno nihajo le med obrestnimi obdobji in se pogosto prilagajajo glede na spremembe tržnih obrestnih mer. Upoštevajte tudi tveganje, da se vam razpoložljivi dohodek ne bo povečal skupaj z možnim povečanjem stroškov izposoje.
Dober hipotekarni posrednik ali hipotekarni bankir naj vam bo pomagal usmerjati vse različne programe in možnosti, vendar vam nič ne bo koristilo, kot da poznate svoje prioritete hipotekarnega posojila.
