Domači kupci, ki nameravajo financirati nakup stanovanja s posojilom zvezne stanovanjske uprave (FHA), so včasih deležni grdega presenečenja: določene nepremičnine ne bodo smeli kupiti, ker ne ustreza zahtevam FHA. Zakaj obstajajo te zahteve, kakšne so in jih je mogoče odpraviti, da lahko kupci kupijo domove, ki jih želijo?
Zakaj FHA vzpostavlja minimalne standarde lastništva
Ko kupec prevzame hipoteko, nepremičnina služi kot zavarovanje za posojilo. Z drugimi besedami, če posojilojemalec preneha izvajati hipotekarna plačila, bo hipotekarni posojilodajalec sčasoma izključil in prevzel hišo. Posojilodajalec bo nato prodal hišo, da bi povrnil čim več denarja, ki ga še vedno dolguje posojilo. Postopek izključitve ima 6 faz.
Zahteva, da nepremičnina izpolnjuje minimalne standarde, ščiti posojilodajalca. To pomeni, da bi morali nepremičnino lažje prodati in ukazati višjo ceno, če jo mora posojilodajalec zaseči. Hkrati ta zahteva ščiti posojilojemalca: To pomeni, da se od začetka ne bo obremenjeval s pogubnimi računi za popravilo, posojilojemalec pa ima v težkih finančnih časih večjo spodbudo za plačila. da obdrži dom.
Kateri so minimalni lastniški standardi?
Po podatkih ameriškega ministrstva za stanovanje in razvoj mest (HUD) FHA zahteva, da nepremičnine, financirane s posojilnimi proizvodi, izpolnjujejo naslednje minimalne standarde:
- Varnost: Dom mora varovati zdravje in varnost potnikov. Varnost: Dom mora varovati varnost nepremičnine. Trdnost: Lastnost ne sme imeti fizičnih pomanjkljivosti ali pogojev, ki vplivajo na njeno strukturno celovitost.
HUD nato opiše pogoje, ki jih mora lastnina izpolnjevati, da izpolni te zahteve. Ocenjevalec oceni stanje nepremičnine med zahtevano oceno nepremičnine in rezultate poroča na obrazcu za oceno FHA. Ocene nepremičnin so ena izmed mnogih zahtev, ki jih kupci izpolnijo, preden se dogovorijo za posel.
Za enodružinske samostojne domove mora ocenjevalec uporabljati obrazec, imenovan Enotno poročilo o stanovanjski presoji. Obrazec od cenilca zahteva, da opiše osnovne značilnosti nepremičnine, na primer število zgodb, leto, ko je bila zgrajena, kvadratne posnetke, število sob in lokacijo. Od ocenjevalca zahteva tudi, da "opiše stanje nepremičnine (vključno s potrebnimi popravili, slabšanjem, prenovo, prenovo itd.") In vpraša: "Ali obstajajo fizične pomanjkljivosti ali neugodni pogoji, ki vplivajo na uporabnost, trdnost ali strukturno celovitost posest? " Oblika ocenjevanja kondominijske enote je podobna, vendar ima vprašanja, povezana s kondomi, o skupnih prostorih, združenju lastnikov stanovanj, številu enot, ki jih zasedajo lastniki in tako naprej.
FHA ne zahteva popravila kozmetičnih ali manjših napak, odloženo vzdrževanje in običajne obrabe, če ne vplivajo na varnost, varnost in varnost doma. FHA pravi, da primeri takšnih težav vključujejo, vendar niso omejeni na:
- Manjkajoči ograji Zaprta ali poškodovana izhodna vrata, ki so sicer uporabnaPospravljeno okensko stekloDefektivne površine barv v domovih, zgrajenih po letu 1978 (zaradi nevarnosti svinčenih barv) Manjše puščanje vodovodnih cevi (na primer kapljanje pipov) Okvarjene talne obloge ali prevleke (obrabljene skozi zaključek, slabo umazana preproga) Dokazi o prejšnjih (neaktivnih) poškodbah žuželk / organizmov, ki uničujejo les, če ni dokazov o nepopravljeni strukturni poškodbiPotrdeli ali dotrajani pulti Poškodovani omet, pločevina ali drugi materiali za stene in strope v domovih, zgrajenih po letu 1978 Slaba izdelava Nevarnosti za razpoke oz. delno dvignjeni pločniki, slabo nameščena preproga) Plazite prostore z naplavinami in smetmiPostanek vesoljne površine vozišča
Vendar obstaja veliko področij, kjer FHA zahteva odpravo težav, da se prodaja konča. Tu je nekaj najpogostejših vprašanj, s katerimi se verjetno srečujejo kupci stanovanj.
Električna energija in ogrevanje
- Električna omarica ne sme imeti nobenih žrtev ali izpostavljenih žic. Vsi bivalni prostori morajo imeti delujoč vir toplote (razen v nekaterih izbranih mestih z blagimi zimami).
Strehe in podstrešja
- Ostrešje mora preprečevati vlago. Pri kritju je treba pričakovati, da bo trajalo vsaj dve leti. Ocenjevalec mora pregledati podstrešje, da bi ugotovil morebitne težave s streho. Streha ne sme imeti več kot treh slojev strehe. Če inšpekcijski pregled razkrije potrebe po popravilih strehe, streha pa ima že tri ali več slojev strešne kritine, FHA zahteva novo streho.
Grelniki vode
Grelnik vode mora ustrezati lokalnim gradbenim predpisom in se mora prenašati z nepremičnino.
Nevarnosti in nadloge
V to kategorijo spadajo številni pogoji. Vključujejo, vendar niso omejeni na:
- Onesnažena tlaObremenitev na mestu nevarnih odpadkovNaftni in plinski vodnjaki, ki se nahajajo na posestvu Hiter prometAmportni hrup in nevarnostiDrugi viri prekomernega hrupaBrzina do nečesa, kar bi lahko eksplodiralo, na primer visokotlačni naftni vodProksimalizem do visokonapetostnih daljnovodovObremenitev radijskega ali TV prenosnega stolpa
Dostop do lastnine
Nepremičnina mora zagotavljati varen in ustrezen dostop za pešce in vozila, ulica pa mora imeti površino za vse vremenske razmere, tako da lahko reševalna vozila dostopajo do stanovanja v vseh vremenskih razmerah.
Strukturna trdnost
Pred prodajo nepremičnine je treba odpraviti kakršne koli okvarjene konstrukcijske pogoje in vse druge pogoje, ki bi lahko privedli do prihodnje konstrukcijske škode. Sem spadajo okvarjena gradnja, prekomerna vlaga, puščanje, razpad, poškodba termita in nadaljevanje poselitve.
Azbest
Če območje doma vsebuje azbest, za katerega se zdi, da je poškodovan ali se pokvari, FHA zahteva nadaljnji pregled azbestnega strokovnjaka.
Kopalnice
Doma mora imeti stranišče, umivalnik in tuš. (Ta zahteva se morda sliši neumno, a presenečeni bi bili, kaj bodo ljudje vzeli s seboj, ko bodo izključeni in kakšni vandali bodo kradli iz proste hiše.)
Naprave
Nenavadni dokazi kažejo, da FHA zahteva lastnosti, da imajo delujoče kuhinjske aparate, zlasti delujoč štedilnik. Vendar pa dokumenti FHA ne omenjajo nobenih zahtev glede naprav.
Pravna sredstva domačih kupcev za lastnosti pod minimalnimi standardi
Kaj storiti domači kupec, potem ko se zaljubi v nepremičnino, ki ima eno od teh težav, ki bi lahko ubila?
Prvi korak naj bi bil, da prodajalca prosite, naj izvede potrebna popravila. Če prodajalec ne more privoščiti popravil, bo morda kupnino zvišal, tako da bodo prodajalci ob zaprtju dobili svoj denar. Običajno situacija deluje obratno - če ima nepremičnina velike težave, bo kupec zahteval nižjo ceno nadomestila. Če pa je nepremičnina že cenovno nižja od tržne ali če si jo kupec želi dovolj slabo, bi lahko dvignili ceno, da bi zagotovili, da so popravila končana in transakcija zaključena.
Če je prodajalec banka, morda ni pripravljen popravljati. V tem primeru je posel mrtev. Nepremičnina bo morala oditi kupcu gotovine ali kupcu, ki ni FHA, katerega posojilodajalec jim bo v sedanjem stanju omogočil nakup nepremičnine.
Številni kupci stanovanj bodo preprosto morali še naprej iskati, dokler ne najdejo boljše nepremičnine, ki bo ustrezala FHA standardom. Ta resničnost je lahko frustrirajoča, zlasti za kupce z omejenimi sredstvi in omejenimi lastnostmi v njihovem cenovnem razredu. Žal je včasih to edina rešitev.
Nekateri domači kupci bodo morda pridobili odobritev za drug kreditni izdelek. Posojilo, ki ni FHA, lahko zagotavlja več prostega razmerja, v kakšnih pogojih je lahko nepremičnina, vendar bo posojilodajalec še vedno imel svoje zahteve, zato to ni zagotovilo. Druga možnost je zaprositi za posojilo FHA 203 (k), ki omogoča nakup stanovanja, ki ima velike težave.
Spodnja črta
Posojila FHA posojilojemalcem olajšajo upravičenost do hipoteke, vendar nujno ne olajšajo nakupa nepremičnine. Številni kupci stanovanj bodo preprosto morali še naprej iskati, dokler ne najdejo boljše nepremičnine, ki bo ustrezala FHA standardom - postopek, ki je lahko frustrirajoč, zlasti za kupce z omejenimi sredstvi in malo nepremičnin v njihovem cenovnem razredu.
Vendar lahko izposojenci FHA, ki vedo, kaj lahko pričakujejo, ko nakupujejo doma, svoje iskanje omejijo na lastnosti, za katere je verjetno, da bodo ustrezale smernicam FHA, ali pa se vsaj izognejo temu, da bi svoje upe postavili na zgornjo nepremičnino, preden jo bodo ocenili.
