V hipotekarni industriji ZDA obstajata dve kolosalni ustanovi: Fannie Mae in Freddie Mac. Večina ljudi je slišala zanje, le redki pa razumejo, kaj počnejo ali kako pomembno vlogo igrajo pri financiranju ameriškega lastništva. Prav tako večina ljudi ne razume potencialnega sistematičnega tveganja, ki ga predstavljajo za naš celotni finančni sistem. razpravljali bomo o tem, kaj počnejo, o statusu podjetij, ki ga financira vlada, o njihovih javnih misijah in o tem, kako dobivajo. Nato bomo raziskali nevarnost, ki bi jo ti behemoths lahko predstavljali hipotekarnemu trgu ZDA, če ne bi učinkovito obvladali svojega tveganja. Ne pozabite, da ko velikani padejo, se kmetje zrežirajo.
Kaj počnejo
Fannie Mae in Freddie Mac kupujejo in jamčijo za hipoteke na sekundarnem hipotekarnem trgu. Ne izvirajo ali hipotekarnih storitev.
Hipotekarni originatorji prodajo hipoteke neposredno Fannie Mae in Freddie Mac ali z njimi zamenjajo hipotekarne baze v zameno za hipotekarne vrednostne papirje (MBS), ki jih podpirajo iste hipoteke, vendar imajo dodatno jamstvo za pravočasno plačilo glavnice in obresti imetnik zaščite. Ko hipotekarni originatorji prodajo hipoteke Fannie Mae ali Freddie Mac ali prodajo MBS, ki so jim bili izdani nazaj, nato sprosti sredstva, uporabljena za nastanek teh hipotek, tako da lahko originatorji nato ustvarijo še več hipotek. Fannie Mae in Freddie Mac prav tako veliko vlagata v svoje MBS v tistem, kar je znano kot njuni zadržani portfelji.
Skratka, olajšajo pretok denarja z Wall Streeta na Main Street.
POGLEDAJ: Za prizoriščem svoje hipoteke
Podjetja, ki jih sponzorira vlada
Fannie Mae in Freddie Mac sta GSE. Oba sta nastala z aktom Kongresa; Fannie Mae leta 1938 in Freddie Mac leta 1970. Obe družbi, s katerimi se trguje na javnem trgu, sta bili zakupljeni za opravljanje javne misije. Njihove delnice trgujejo na NYSE pod simboloma FNM in FRE. Medtem ko so javna podjetja, zaradi svojih listin, z zvezno vlado naslednja:
- Obe družbi imata upravni odbor, ki ga sestavlja 18 članov, od tega pet imenuje predsednik ZDA. Da bi podprl njihovo likvidnost, je sekretar državne blagajne pooblaščen, vendar ni potreben za nakup do 2, 25 milijarde ameriških dolarjev vrednostnih papirjev. Obe podjetji sta oproščeni državnih in lokalnih davkov.
Zaradi teh povezav trg ponavadi verjame, da vrednostni papirji, ki sta jih izdali Fannie Mae in Freddie Mac, nosijo implicitno jamstvo vlade ZDA. Z drugimi besedami, trg verjame, da če bi šlo kaj narobe pri Fannie Mae ali Freddieju Mac-u, bi ameriška vlada stopila v poštev. To implicitno jamstvo se odraža v tem, kako poceni imajo dostop do financiranja. Fannie Mae in Freddie Mac lahko izdata podjetniški dolg, znan kot "agencijske zadolžitve", z donosnostjo, ki je nižja od drugih institucij.
Javni namen in poslanstvo Fannie Mae in Freddie Mac
V skladu z njihovimi listinami je javni namen Fannie Mae in Freddieja Mac omogočiti stalen pretok poceni hipotekarnih sredstev.
Njihove listine vključujejo:
- Njihov poseben poudarek je trg stanovanjskih hipotek. Ne smejo sklepati nepovezanih poslov ali prenehati podpirati trga hipotekarnih stanovanj. Hipoteke, ki jih odkupijo in jamčijo, morajo biti pod zneskom, ki ga določi Urad Zveznega podjetja za nadzor stanovanjskih podjetij (OFHEO). Prepovedano jim je, da na primer vstopajo v podjetja drugih podjetij za financiranje stanovanj - na primer hipotekarnega izvora. Izpolnjevati morajo letne cilje, ki jih je določil Oddelek za stanovanja in razvoj mest (HUD). Ti cilji so usmerjeni v stanovanja z nizkimi in zmernimi dohodki in stanovanja za manjšine. Zanje veljajo tveganja in minimalne kapitalske zahteve ter letni pregledi, ki jih opravi OFHEO.
Na spletnem mestu Freddie Mac je navedeno, da je njegovo poslanstvo zagotavljati likvidnost, stabilnost in cenovno ugodnost na stanovanjskem trgu. Spletno mesto Fannie Mae navaja, da je njegova naloga razširiti cenovno dostopna stanovanja in pripeljati svetovni kapital lokalnim skupnostim, da bi lahko služili ameriškemu stanovanjskemu trgu. (Če želite še naprej brati o nepremičninah, glejte Naložbe v nepremičnine , pametne transakcije v nepremičnine in naše vodilo Raziskovanje nepremičnin .)
Dobičkonosna podjetja z javno poslanstvom
Ne bo pomote - Fannie Mae in Freddie Mac vodita dobiček, kot to zahtevajo delničarji. Pri uresničevanju svoje javne naloge ustvarjajo dobiček na dva glavna načina: dohodek od garancij in zadržani portfelj.
- Najprej pokrijemo dohodek od zavarovanja ali "g-provizije". Fannie Mae in Freddie Mac obdržita določen odstotek zneska hipotekarnega plačila za vsako hipoteko, za katero sta zagotovila pravočasno plačilo glavnice in obresti imetniku MBS (vlagatelju). Na primer, vsako mesečno hipotekarno plačilo se lahko razdeli na glavnico in obresti. Glavnina in obresti, ki jih je zbral hipotekarni serviser, se prenesejo na eno od obeh podjetij, recimo Fannie Mae. Fannie Mae nato izplača glavnico in obresti imetniku hipotekarnega varščine; vendar obdrži določen odstotek obresti kot jamstva - običajno med 0, 12% in 0, 50% letno. Mislite na to kot na zavarovalno polico. Upajmo, da Fannie Mae zbere več dohodkov iz naslova garancij, kot jih izplačuje svojim imetnikom hipotekarnih vrednostnih papirjev zaradi neplačil neplačnikov. Gre za zelo veliko zavarovalno polico. Konec leta 2006 sta obe družbi imeli kreditna jamstva za 2, 9 bilijona dolarjev MBS, je povedal minister za finančne zadeve Robert K. Steel (15. marec 2007 pred pripombami ameriškega Odbora za finančne storitve o reformi GSE).
Drugič, Fannie Mae in Freddie Mac imata ogromno ohranjenih portfeljev hipotek in MBS. Veliko vlagajo v lastne - in medsebojne - vrednostne papirje. Zaradi njihovega implicitnega zveznega jamstva, kot smo že omenili, lahko izdajo dolg z donosnostjo, ki je nižja od drugih korporacij, da bi financirale zadržan portfelj. Z drugimi besedami, zaradi svoje prednosti financiranja lahko zaslužijo pribitke v svojih portfeljih, ki so potencialno večji od drugih institucij. Če povemo, da je velikost njihovih portfeljev velika, je podcenjevanje. V letu 2006 so skupni hipotekarni portfelji obeh podjetij znašali 1, 4 bilijona dolarjev, po poročanju Steel (15. marec 2007).
Nadzor nad Fannie Mae in Freddie Mac
Fannie Mae in Freddie Mac urejata OFHEO in HUD. OFHEO ureja finančno varnost in trdnost Fannie Mae in Freddieja Mac-a, vključno z izvajanjem, uveljavljanjem in nadzorom njihovih kapitalskih standardov ter omejevanjem velikosti njihovega zadržanega portfelja. OFHEO določa tudi letne omejitve posojila. HUD je odgovoren za stanovanjsko misijo Fannie Mae in Freddieja Maca. Vse nove programe posojil, v katerih lahko sodelujejo (nakup in / ali jamstvo), mora odobriti HUD. Poleg tega HUD določa letne cilje, da Fannie Mae in Freddie Mac opravljata svojo stanovanjsko nalogo. Ti cilji so usmerjeni v stanovanja z nizkimi in zmernimi dohodki in stanovanja za manjšine.
Preveč tveganja je koncentrirano v dveh podjetjih z zveznimi zvezami?
Brez dvoma igrata Fannie Mae in Freddie Mac kritične vloge v našem sistemu financiranja stanovanj. Vendar obstaja nevarnost, da je toliko tveganj koncentrirano samo v dveh podjetjih. Obvladujejo ogromno kreditno in obrestno tveganje. Če bi šlo kaj narobe z njihovimi praksami upravljanja tveganj in / ali upravljanja portfelja, ni dvoma, da bi bolečino in stres čutili na finančnih trgih po vsem svetu. Številni kritiki menijo, da zaradi svoje velikosti in zapletenosti upravljanja hipotekarnega tveganja predstavljajo preveliko sistematično tveganje za naše gospodarstvo. Poleg tega nekateri verjamejo, da imata Fannie Mae in Freddie Mac nepravično prednost zaradi njune implicitne zvezne garancije, ki jim omogoča, da izdajajo dolg po obrestnih merah, ki niso na voljo drugim korporacijam - zlasti, da je ta implicitna garancija omogočila Fannie Mae in Freddie Mac rastejo tako velike.
Preprosto povedano, obstaja nevarnost, da sta obe podjetji lahko prevzeli preveč tveganja na morebitne stroške ameriškega davčnega zavezanca. Če pogledamo stvari v perspektivo, so po besedah finančnega sekretarja Steel konec leta 2006 Fannie Mae in Freddie Mac imeli približno 4, 3 bilijona dolarjev izpostavljenosti hipotekarnim kreditom, kar je približno 40% skupnega neporavnanega hipotekarnega dolga v ZDA (15. marec 2007). Ali drugače gledano, imata obe družbi 5, 2 trilijona dolarjev dolgov in obveznosti MBS, kar presega 4, 9 trilijona dolarjev javnega dolga vlade ZDA, je povedal predsednik upravnega odbora zveznih rezerv Ben Bernanke (aprila 2007).
Poleg tega nihče ni nikoli trdil, da se kreditno tveganje ali tveganje obrestne mere hipoteke zlahka obvladuje ali ublaži z uporabo izvedenih finančnih instrumentov.
Zaključek
Poleti 2007 se je trg za vse hipoteke, razen tistih, ki sta jih jamčila Fannie Mae in Freddie Mac, popolnoma zaustavil, s čimer je poudaril pomen vlog obeh družb. Freddie Mac je jeseni leta 2007 šokiral trg z napovedjo velikih izgub, povezanih s kreditno sposobnostjo, kar je spodbudilo ogenj zaradi trditve, da obe podjetji predstavljata ogromno tveganje za celoten finančni sistem. Ali bosta koristi, ki jih Fannie Mae in Freddie Mac ustvarjata za ameriškega lastnika stanovanj, odtehtala tveganja, ki jih predstavljajo za naš celotni finančni sistem in ameriške davkoplačevalce? Samo čas bo povedal.
O teh dveh institucijah si oglejte dobiček iz hipotekarnega dolga z MBS .
