Kaj so komercialni hipotekarni vrednostni papirji (CMBS)?
Tržni hipotekarni vrednostni papirji (CMBS) so naložbeni produkti s stalnim dohodkom, ki jih podpirajo hipoteke na komercialnih nepremičninah in ne na stanovanjskih nepremičninah. CMBS lahko zagotavlja tako likvidnost vlagateljem nepremičnin kot komercialnim posojilodajalcem.
Ker ni pravil za standardizacijo struktur CMBS, je njihovo vrednotenje lahko težavno. Temeljni vrednostni papirji CMBS lahko vključujejo številne poslovne hipoteke različnih pogojev, vrednosti in vrste nepremičnin - na primer večdružinska stanovanja in poslovne nepremičnine. CMBS lahko ponudi manj tveganja pred plačilom kot stanovanjski hipotekarni vrednostni papirji (RMBS), saj je izraz za hipoteke na splošno določen.
Kako delujejo komercialni hipotekarni vrednostni papirji
Tako kot pri dolžniških zavarovanjih s premoženjem (CDO) in hipotekarnih obveznostih za zavarovanje s premoženjem (CMO) so tudi CMBS v obliki obveznic. Hipotekarna posojila, ki tvorijo enotno tržno hipotekarno zavarovanje, so zavarovanje v primeru neplačila, pri čemer se glavnica in obresti prenesejo na vlagatelje. Posojila so običajno vsebovana v skladih in so zelo razpršena glede na njihove pogoje, vrste nepremičnin in zneske. Temeljna posojila, ki so listinjena v CMBS, vključujejo posojila za nepremičnine, kot so stanovanjske stavbe in kompleksi, tovarne, hoteli, poslovne stavbe, pisarne in nakupovalni centri, pogosto v istem zaupanju.
Hipotekarno posojilo običajno ni regresni dolg - vsak potrošniški ali komercialni dolg, ki je zavarovan samo z zavarovanjem. V primeru neplačila posojilodajalec ne sme zaseči nobenega premoženja posojilojemalca izven zavarovanja.
Ker so CMBS zahtevna naložbena sredstva, od njih potrebujejo širok spekter udeležencev na trgu - vključno z vlagatelji, primarnim serviserjem, glavnim serviserjem, posebnim serviserjem, imetnikom certifikatov za usmerjanje, skrbnikom in bonitetnimi agencijami. Vsak od teh akterjev izvaja določeno vlogo, da zagotovi pravilno delovanje CMBS.
Trg CMBS predstavlja približno 2% celotnega ameriškega trga s stalnim dohodkom.
Vrste CMBS
Hipoteke, ki vračajo CMBS, so razvrščene v tranše glede na njihovo raven kreditnega tveganja, ki se običajno razvrščajo od višje - ali najvišje - do nižje kakovosti. Tranzitete najvišje kakovosti bodo prejemale plačila obresti in glavnice ter z njimi najnižje tveganje. Nižje tranše ponujajo višje obrestne mere, vendar tranše, ki prevzemajo več tveganja, tudi absorbirajo večino potencialnih izgub, ki lahko nastanejo, ko se tranše znižujejo.
Najnižja tranša v strukturi CMBS bo vsebovala najbolj tvegana - in morda špekulativna - posojila v portfelju. Proces listinjenja, ki je vključen v oblikovanje strukture CMBS, je pomemben tako za banke kot za vlagatelje. Bankam omogoča skupno izdajanje več posojil, vlagateljem pa omogoča enostaven dostop do poslovnih nepremičnin, hkrati pa jim daje več donosa kot tradicionalne državne obveznice.
Vlagatelji pa bi morali razumeti, da je treba v primeru neplačila enega ali več posojil v CMBS, najvišje tranše v celoti izplačati z obrestmi, preden bodo spodnje tranše prejele kakršna koli sredstva.
Ključni odvzemi
- CMBS so zavarovane s hipotekami na komercialnih nepremičninah in ne na stanovanjskih nepremičninah. Tržni hipotekarni vrednostni papirji so v obliki obveznic, osnovna posojila pa so ponavadi vsebovana v trstnih skladih. Posojila v CMBS delujejo kot zavarovanje - z odplačano glavnico in obrestmi za vlagatelje - v primeru neplačila
Kritika CMBS
Običajno v CMBS vlagajo le zelo bogati vlagatelji, ker za povprečnega vlagatelja tukaj ni veliko možnosti. Težko je najti vzajemne sklade ali sklade, s katerimi se trguje na borzi (ETF), ki vlagajo samo v ta razred sredstev, čeprav mnogi vzajemni skladi nepremičnin vložijo del svojih portfeljev v CMBS.
Zahteve za CMBS
Decembra 2016 sta Komisija za vrednostne papirje in borze vrednostnih papirjev (SEC) in Regulativni organ finančne industrije (FINRA) uvedla nove predpise za ublažitev nekaterih tveganj CMBS z ustvarjanjem zahtev glede kritja za transakcije s krutim agencijskim premoženjem, vključno s hipotekarnimi obveznostmi, povezanimi s premoženjem.
