Kaj je kombinirano posojilo?
Kombinirano posojilo je sestavljeno iz dveh ločenih hipotekarnih posojil istega posojilodajalca, istega posojilojemalca. Ena vrsta kombiniranega posojila zagotavlja financiranje gradnje novega doma, čemur sledi običajna hipoteka po končani gradnji. Druga vrsta kombiniranega posojila zagotavlja dva sočasna posojila za nakup obstoječega stanovanja. Pogosto se uporablja, kadar kupec ne more plačati 20-odstotno polog, vendar se želi izogniti plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI).
Kako deluje kombinirano posojilo
V primeru novega stanovanja kombinirano posojilo običajno obsega hipoteko z nastavljivo obrestno mero za financiranje gradnje, ki ji sledi drugo posojilo, običajno 30-letna hipoteka, ko je dom končan. Drugo posojilo se običajno uporablja za poplačilo prvega, pri čemer posojilojemalec ostane le z enim posojilom.
Za nekoga, ki kupuje obstoječ dom, je lahko kombinirano posojilo v obliki prašičnice ali hipoteke 80-10-10. Hipoteka 80–10–10 je sestavljena iz dveh posojil z enim pologom. Primarno posojilo pokriva 80% kupnine doma, drugo posojilo še 10%, kupec pa 10% gotovinsko polog.
Ker ima primarno posojilo 80-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo, se kupec običajno izogne plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI), kar je običajno potrebno, če kupci stanovanj plačajo manj kot 20%. PMI ni enkratni strošek, vendar ga je treba plačati letno, dokler kapital lastnika hiše ne doseže 20%. Na splošno posojilojemalce vsako leto stane v višini 0, 5% do 1% vrednosti njihovega posojila.
Drugo posojilo predstavlja preostalih 20% polog. Običajno bo na voljo v obliki kreditne linije domačega kapitala (HELOC). HELOC deluje podobno kot kreditna kartica, vendar z nižjo obrestno mero, saj ga lastniški kapital v domu podpira. Kot tak vzbuja obresti le, če jih posojilojemalec uporabi.
Kombinirano posojilo lahko kupcem domov pomaga, da se izognejo dodatnim stroškom zasebnega hipotekarnega zavarovanja.
Prednosti in slabosti kombiniranega posojila
Uporaba kombiniranega posojila za nakup obstoječega stanovanja je najpogostejša na aktivnih stanovanjskih trgih. Ko se cene povzpnejo in domovi postajajo manj dostopni, hipotekarne hipoteke kupcem omogočajo, da si sposodijo več denarja, kot bi sicer lahko omogočala njihova polog. To je lahko prednost, če kupci ne prevzamejo več dolga, kot ga zmorejo, če bi šlo kaj narobe.
Kombinirana posojila so lahko tudi možnost za ljudi, ki poskušajo kupiti nov dom, a svojega še niso prodali. V tem scenariju bi kupec lahko uporabil HELOC, da pokrije del polog na novem domu in nato odplača HELOC, ko se stara hiša proda.
Kupci, ki gradijo nov dom, imajo lahko enostavnejše ali manj drage možnosti kot kombinirano posojilo. Na primer, graditelj lahko financira gradnjo. Nato se lahko kupec, ko je dom dokončan, dogovori za redno hipoteko in plača graditelju. Lastnik stanovanja lahko uporabi samostojno gradbeno posojilo in nato nakupi trajno hipoteko.
Vendar ima lahko kombinirano posojilo prednost pred dvema ločenima posojiloma različnih posojilodajalcev zaradi enkratnih stroškov zaprtja.
