Kaj je vračilo denarja?
V svetu nepremičnin je refinanciranje postopek zamenjave obstoječe hipoteke z novo, ki posojilojemalcu običajno podaljša ugodnejše pogoje. Z refinanciranjem lahko posojilojemalec zniža mesečna hipotekarna plačila, se dogovarja za nižjo obrestno mero, ponovno pogaja o številu let ali trajanja posojila, drugim posojilojemalcem odstrani obveznosti posojila ali dostopa do gotovine prek domačega kapitala, ki ima sčasoma zgrajena.
Refinanciranje izplačila je možnost hipotekarnega refinanciranja, pri kateri je nova hipoteka za večji znesek od obstoječega zneska posojila za pretvorbo domačega kapitala v gotovino.
Ključni odvzemi
- Pri denarnem refinanciranju je nova hipoteka za več kot prejšnjo hipotekarno bilanco, razlika pa se plača v gotovini. Na hipoteki za odplačevanje refinanciranja običajno plačate višjo obrestno mero ali več točk, in dolgoročno refinanciranje, pri katerem znesek hipoteke ostane enak. Glede na razmerje med posojilom in vrednostjo vaše nepremičnine bo posojilodajalec določil največ, koliko denarja lahko vzamete pri refinanciranju.
Obrestna mera v razmerju do povračila denarja
Najbolj osnovno refinanciranje hipotekarnih posojil je obrestna mera. S to vrsto posojilojemalec poskuša doseči nižjo obrestno mero in / ali prilagoditi rok posojila. Na primer, če je bila nepremičnina kupljena pred leti, ko so bile višje obrestne mere, bi se posojilojemalcu morda zdelo koristno refinanciranje, da bi izkoristili nižje obrestne mere, ki zdaj obstajajo.
Tudi spremenljivke so se lahko spremenile v življenju posojilojemalca, tako da bi zdaj lahko obravnavali 15-letno hipoteko (močno prihranili pri plačilih obresti), čeprav to pomeni odpoved nižjim mesečnim plačilom trenutne 30-letne hipoteke.
Refinanciranje izplačila ima drugačen cilj. Posojilojemalci omogočajo pretvorbo domačega kapitala v denar z ustvarjanjem nove hipoteke za večji znesek, kot je trenutno dolžan. Posojilojemalec dobi razliko med obema posojiloma v gotovini. To je mogoče, ker posojilojemalec posojilnici dolguje le tisto, kar je ostalo od prvotnega hipotekarnega zneska. Dodatni znesek posojila refinancirane, izplačane hipoteke se posojilojemalcu izplača v gotovini ob zaključku.
V primerjavi z obrestno mero in denarnimi posojili imajo navadno višja obrestna mera ali drugi stroški, kot so točke. Posojilodajalci so zaskrbljeni, da bi lahko posojilojemalci, ki so že vzeli znaten lastniški kapital, bolj verjetno, da bodo odšli po novo posojilo, čeprav lahko visoka kreditna ocena in nizko razmerje med posojilom in vrednostjo zmanjšata te pomisleke in pomagata posojilojemalcu ugoden posel.
Primer nadomestila za izplačilo
Lastnik stanovanja je za nakup nepremičnine odnesel hipoteko v višini 200.000 dolarjev in po dolgih letih še vedno dolguje 100.000 dolarjev. To pomeni, da je lastnik zbral najmanj 100.000 dolarjev lastniškega kapitala (ob predpostavki, da vrednost nepremičnine ni padla pod 200.000 USD). Za pretvorbo dela tega lastniškega kapitala v denar lahko lastnik izbere refinanciranje.
Če bi želeli konvertirati 50.000 dolarjev svojega kapitala, bi jih lahko refinancirali tako, da bi najeli novo posojilo v skupni vrednosti 150.000 dolarjev. Nova hipoteka bi sestavljala preostali znesek v višini 100.000 dolarjev iz prvotnega posojila in želenih 50.000 dolarjev, ki bi jih lahko vzeli v gotovini. Z drugimi besedami, lahko prevzamejo 150.000 USD nove hipoteke, povrnejo 100.000 USD dolgovanih na prvi hipoteki in ostanejo 50.000 USD.
Najvišji znesek denarja, ki je na razpolago lastniku pri refinanciranju izplačila, je odvisen od razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine.
Omejitve pri možnostih refinanciranja gotovine
Z izračunom trenutnega razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine (posojilo) lahko posojilodajalec določi najvišji znesek posojila za denarno odplačilo. Posojilodajalec preuči trenutno tržno vrednost nepremičnine v primerjavi z neporavnanim stanjem, ki ga posojilojemalec dolguje glede na obstoječe posojilo.
Če uporabimo prejšnji primer - in predpostavimo, da je trenutna tržna vrednost nepremičnine 250.000 USD - in da je posojilodajalec določil največ 80% LTV, bi najvišji znesek refinanciranja izplačila znašal 100.000 USD. 80-odstotni LTV bi ugotovil, da bi največji znesek novega posojila znašal 200.000 dolarjev oziroma 250.000 x.80 USD. Po izplačilu začetne hipoteke (100.000 dolarjev) bo posojilojemalec na razpolago 100.000 dolarjev gotovine.
