Kaj je odkup?
Odkup je hipotekarna tehnika financiranja, s katero kupec vsaj prvih nekaj let hipoteke poskuša pridobiti nižjo obrestno mero, po možnosti pa celotno življenjsko dobo. Graditelj ali prodajalec nepremičnine običajno plačuje hipotekarni instituciji, ki posledično zniža kupčevo mesečno obrestno mero in s tem mesečno plačilo. Domači prodajalec pa bo običajno povečal nakupno ceno stanovanja, da bo kompenziral stroške pogodbe o odkupu.
Pojasnili Buydowni
Buydowne je enostavno razumeti, če upoštevate, da gre za subvencijo za hipoteko, ki je bila v imenu prodajalca dana kupcu stanovalcev. Prodajalec običajno prispeva sredstva na depozitni račun, ki v prvih letih subvencionira posojilo, kar ima za posledico nižje mesečno plačilo stanovalca. To nižje plačilo omogoča domačemu kupcu, da se lažje kvalificira za hipoteko. Gradbeniki ali prodajalci lahko ponudijo možnost odkupa, da bi povečali možnosti za prodajo nepremičnine in s tem naredili cenovno dostopnejšo za kupce.
Struktura odkupov
Pogoji odkupa se lahko hipotekarna posojila strukturirajo na različne načine. Večina odkupov traja nekaj let, nato pa se hipotekarna plačila povečajo na standardno stopnjo, ko poteče odkup. Odkupi hipotek 3-2-1 in 2-1 sta dve skupni strukturi.
3-2-1 odkup
Kupec plača posojilo prva tri leta pri odkupu 3-2-1. Ta plačila nadomestijo prispevek odkupa prodajalca. Na primer, kupec, ki je v 30 letih prejel 6, 75-odstotno fiksno obrestno mero za posojilo v višini 150 000 ameriških dolarjev, bi imel v prvih treh letih nižja plačila. V prvem letu bi plačali 3, 75% obresti, v drugem letu 4, 75%, v tretjem letu pa 5, 75%. V letih po prvih treh letih bi se njihova plačila povečala na standardno stopnjo 6, 75% ali 973 USD mesečno. Čeprav so v prvih treh letih prejemali prihranke od nižje obrestne mere, bi razliko v plačilih prodajalec posojilodajalcu opravil kot subvencijo.
2-1 Odkup
Odkup 2-1 je strukturiran na enak način, vendar je njegov popust na voljo samo prvi dve leti. Če posojilojemalec prejme posojilo v višini 100.000 dolarjev za 30 let po fiksni obrestni meri 6, 75%, lahko v prvih dveh letih plačila zniža z odkupom 2: 1. Pri odkupu 2-1 bi lahko plačali 4, 75% obresti v prvem letu in 5, 75% obresti v drugem letu. V naslednjih letih bi se njihova plačila povečala na standardno stopnjo 6, 75%, plačevali pa bi 649 USD mesečno. Prihranki, ki so jih dobili v prvih dveh letih, bi bili izravnani s plačili subvencij od prodajalca do posojilodajalca, ki jim je omogočil dvoletni popust.
