Prodaja vašega doma za ogromen dobiček je skoraj vsaka sanje lastnika stanovanja. Le kdo si ne bi želel, da bi se lepega denarja lotil od svojega doma? Kljub temu pa si želite, da bi od prodaje svojega doma imeli korist, morda želite odložiti dobiček kot pavšalni znesek. Preberite nadaljevanje, če želite izvedeti, zakaj in če želite izvedeti še o eni možnosti: odplačilo na obroke.
Velika izplačilo = velika davčna blagajna
Oglejmo si skupno situacijo:
Primer: Ko je dobiček na nepremičnini povečal davčno odgovornost, je Hal Bookman pregledal ponudbo kupca za najem stanovanja in ni mogel verjeti številki, ki jo je videl. Njegovo premoženje se je podvojilo v samo petih letih, zato se mu ni zdelo poceni niti, ko ga je kupil. Ko pa je Hal veselo povedal svojemu davčnemu svetovalcu o prodaji, je bil svetovalec manj navdušen; upoštevanje dohodka kot enega pavšalnega zneska ne bi bilo v interesu Hala z davčnega vidika. Če Hal prijavi celoten izkupiček od prodaje v istem letu, ko proda nepremičnino, ne bo upravičen do skoraj vseh davčnih olajšav, do katerih bi bil običajno upravičen. Njegovi razčlenjeni odbitki bi se zmanjšali tudi zaradi dodatnega dohodka od prodaje. Hal vpraša svojega davčnega svetovalca, če lahko kaj stori za zmanjšanje svojega obdavčljivega dohodka za to leto. Svetovalec pozna samo orodje, ki ga uporablja: pogodbo o prodaji obroka.
Namen prodaje na obroke
Kot je podrobno objavljeno v Publikaciji 537 , IRS davčnim zavezancem omogoča odlog dobička od večje prodaje premoženja ali drugih naložb s pogodbo o prodaji na obroke. Ta dogovor prodajalcem omogoča, da v nekaj letih razglasijo deležen deleža kapitala v dobičku, pod pogojem, da je v letu prodaje zaključena ustrezna dokumentacija.
Kako deluje metoda obročne prodaje
Prijavljanje dobičkov pri prodaji na obroke je teoretično preprosto. Obdavčitev prodaje na obroke se odraža v anuitetah, pri čemer se delež vsakega plačila obravnava kot donos glavnice. Edina določba je, da nepremičnina, ki se prodaja, ne more biti nobenega javno vrednostnega papirja in davčni zavezanec ne more biti trgovec s prodano nepremičnino v nobenem smislu.
Oglejmo si primer te metode in poglejmo, kako bo Hal lahko strukturiral svojo prodajo na obroke, če bi želel svoj davek odložiti v prihodnje leto.
Primer: Odlaganje davkov s prodajo na obroke Hal prejme 400.000 dolarjev za svoj najemni dom. Nepremičnino je kupil za 188.000 dolarjev in plačal 12.000 dolarjev prodajnih stroškov, ki se prištejejo domačim osnovam, tako da znaša 200.000 dolarjev. Zato ima Hal 200.000 dolarjev (400.000 do 200.000 dolarjev) dobiček, ki ga je treba prijaviti, za prijavo. Halin svetovalec priporoča, da razdeli svoj izkupiček od prodaje na osem letnih obrokov po 50.000 dolarjev, namesto da bi v enem letu razglasil 400.000 dolarjev. Dokler se obroki vsako leto konstruktivno prejemajo, bo ta metoda omogočila Halu, da ostane upravičen do davčnih olajšav in odbitkov, ki bi jim pavšalno plačilo preprečilo prejem.
Poročanje o dohodku od prodaje od prodaje
Dohodek od prodaje na obroke lahko razdelimo na tri ločene kategorije: dobiček, glavnica in obresti. Vsaka od teh kategorij se na obrazcu 1040 obravnava drugače.
Kapitalski dobiček
V zgornjem primeru mora Hal vsako leto izkazati dobiček kot dolgoročni ali kratkoročni, odvisno od tega, ali je bil dobiček v letu prodaje dolgoročen ali kratkoročen. Dolgoročni dobički se obdavčijo po nižji stopnji, medtem ko se kratkoročni dobički obdavčijo kot navadni dohodek. Ker je Hal pet let držal hišo, bi bil dobiček v tem primeru dolgoročen. Če bi bil dobiček kratkoročen, bi Hal še vedno bil obdavčen na obrok dohodka po nižji stopnji, kot bi ga imel, če bi moral prijaviti pavšalni dobiček. Razlog za to je, da se kratkoročni dobički obdavčijo kot običajni dohodek po najvišji mejni davčni stopnji. O dobičku od prodaje na obroke se poroča na obrazcu IRS 6252 in se nato prenese v seznam D na obrazcu 1040.
Obresti
Zavezanci za dohodek od prodaje morajo kupcem zaračunati obresti tudi po stopnji, ki je nižja od veljavne zvezne stopnje ali 9% polnoletno. Kupec bo plačal obresti za neplačane obroke, dokler tehtnica ne bo poravnana. Če Hal nato kupcu zaračuna 9-odstotno stopnjo pri prodaji, bo prejel in sporočil približno 4.500 dolarjev obrestnih prihodkov za vsak obrok v višini 50.000 dolarjev. Obresti se v seznamu B poročajo ločeno kot običajni obrestni prihodki. ( Opomba : Če se obresti ne poročajo posebej, bo IRS del prihodkov od prodaje obravnaval kot obresti.)
Ravnatelj
Del vsake prodaje na obroke IRS šteje za brezcarinsko vračilo glavnice. Ta znesek je mogoče določiti z izračunom izločitvenega razmerja. Znesek dejanskega dobička razdelite na prodajno ceno, ki v tem primeru znaša 200.000 do 400.000 dolarjev, s čimer je razmerje izključenosti 50%. To razmerje preprosto pomnožite z zneskom obroka. To je znesek, ki ga je treba izključiti iz obdavčenja, ker je določen kot glavni. Tako se vsako leto vrne 25.000 USD (50.000 x 50%) glavnice.
Hipoteke in pogodbena cena
Če kupec nepremičnine prevzame hipoteko ali kakšno drugo zadolžnico z nakupom, je treba stroškovno ceno nepremičnine zmanjšati za znesek hipoteke / zaloga. Na primer, če ima najemnina, ki jo je Hal prodal za 400.000 dolarjev, hipoteko v višini 100.000 dolarjev, potem se pogodbena cena zniža na 300.000 dolarjev (400.000 do 100.000 dolarjev). To pomeni, da bo imel Hal le 100.000 dolarjev skupnega dobička za poročanje v obrokih.
Če znesek hipoteke presega skupno prilagojeno osnovo nepremičnine, je treba razliko v prvem letu prijaviti kot plačilo in pogodbeno ceno povečati za ta znesek. Če ima na primer lastnina Hal hipoteko v višini 250.000 dolarjev, bo osnova hiše 200.000 dolarjev (188.000 + 12.000 dolarjev). V tem primeru bo Hal poleg prvega obroka moral v prvem letu poročati o preplačilu 50.000 USD. Pogodbena cena bo nato znašala 250.000 dolarjev, pri čemer bo 150.000 dolarjev obdavčljiv dobiček.
Spodnja črta
Obstaja veliko pravil in predpisov, ki se nanašajo na prodajo na obroke, in jih je treba skrbno upoštevati. Vendar lahko tisti, ki razumejo pravila, ohrani upravičenost do številnih odbitkov in dobropisov, ki jih je treba drugače zaseči. Če želite več informacij o podtemah, kot so spremembe prodajne cene, različnih oblikah, ki jih lahko sprejmejo plačila, in kadar je morda bolje odpustiti obročno pogodbo in namesto tega izvesti pavšalno plačilo, obiščite spletno mesto IRS ali se posvetujte s svojim davčnim svetovalcem.
