Hipoteke s prilagodljivo obrestno mero (ARM) lahko kratkoročno do srednjeročno prihranijo kreditojemalcem veliko denarja v obrestnih merah. Če pa ga imate, ko je čas, da se obrestna mera ponastavi, se boste morda soočili s precej višjo mesečno hipoteko. To je v redu, če si to lahko privoščite, če pa ste kot velika večina Američanov, bo povečanje zneska, ki ga plačujete vsak mesec, verjetno težko pogoltniti.
Razmislite o tem: Ponastavitev hipotek z nastavljivimi stopnjami med finančno krizo razloži, zakaj so bili delno številni ljudje prisiljeni v izključitev ali so morali prodati svoj dom v kratki prodaji. Po propadu stanovanj so mnogi finančni načrtovalci postavili hipoteke s prilagodljivo obrestno mero v kategorijo tveganj. Medtem ko je ARM dobil poskok, to ni slab hipotekarni izdelek, pod pogojem, da posojilojemalci vedo, kaj vstopajo in kaj se zgodi, ko se hipoteka z nastavljivo stopnjo ponastavi.
Obrestne mere se spreminjajo z ARM
Če želite razumeti, kaj vas čaka s hipoteko z nastavljivo obrestno mero, morate najprej razumeti, kako izdelek deluje. Pri ARM-ju posojilojemalci za določen čas zaklepajo obrestno mero, običajno nizko. Ko se ta časovni okvir konča, se hipotekarna obrestna mera ponastavi na ne glede na prevladujočo obrestno mero. Začetno obdobje, v katerem se obrestna mera ne spreminja, se giblje od šestih mesecev do desetih let, glede na zvezno hipotekarno korporacijo domačih posojil ali Freddie Mac. Pri nekaterih izdelkih ARM se obrestna mera, ki jo plača posojilojemalec (in znesek mesečnega plačila), lahko pozneje znatno poveča.
Zaradi začetne nizke obrestne mere je lahko privlačna za posojilojemalce, zlasti tiste, ki ne nameravajo predolgo ostati na svojih domovih ali so dovolj dobro usposobljeni, da bi refinancirali, če se bodo obrestne mere zvišale. V zadnjih letih, ko so obrestne mere nihale pri rekordnih najnižjih zneskih, posojilojemalci, ki so prilagodili hipoteko s prilagodljivo obrestno mero, niso opazili prevelikega skoka svojih mesečnih plačil. Toda to bi se lahko spremenilo, odvisno od tega, koliko in kako hitro zvišajo centralne rezerve.
Poznajte svoje obdobje prilagajanja
Da bi ugotovili, ali je ARM dobro primeren, morajo posojilojemalci razumeti nekaj osnov teh posojil. V bistvu je prilagoditveno obdobje obdobje med spremembami obrestnih mer. Vzemite na primer hipoteko z nastavljivo obrestno mero, ki ima obdobje prilagoditve eno leto. Hipotekarni izdelek bi imenovali enoletna ARM, obrestna mera - in s tem mesečno hipotekarno plačilo - pa bi se spreminjala enkrat na leto. Če je obdobje prilagoditve tri leta, se imenuje 3-letna ARM in stopnja bi se spreminjala vsaka tri leta. Obstaja tudi nekaj hibridnih izdelkov, kot je ARM za 5/1 let, kar vam daje prvih pet let fiksno obrestno mero, po kateri se obrestna mera prilagodi enkrat na leto.
Razumevanje osnov za spremembo tečaja
Poleg tega, da vedo, kako pogosto se bo prilagodil vaš ARM, morajo posojilojemalci razumeti podlago za spremembo obrestne mere. Posojilodajalci ARM obrestne mere temeljijo na različnih indeksih, najpogostejši pa so enoletni zakladni vrednostni papirji s konstantno zapadlostjo, indeks stroškov stroškov in londonska medbančna ponujena obrestna mera ali LIBOR. Preden vzamete orožje ARM, se prepričajte, da posojilodajalca vprašate, kateri indeks se bo uporabljal, in preučite, kako je nihal v preteklosti.
Izogibajte se plačilnemu šoku
Eno največjih tveganj, s katerimi se sposojajo posojilojemalci ARM, ko se njihovo posojilo prilagodi, je plačilni šok, ko se mesečno hipotekarno plačilo znatno poveča zaradi prilagoditve stopnje. To lahko povzroči težave s strani posojilojemalca, če si ne more privoščiti novega plačila.
Da preprečite, da bi se vam zgodil šok nalepk, se prepričajte, da ostajate višji od obrestnih mer, ko se približuje obdobje prilagoditve. Po mnenju odbora za varstvo potrošnikov bodo hipotekarni serviserji morali poslati oceno vašega novega plačila. Če se ARM prvič ponastavi, vam morate to oceno poslati sedem do osem mesecev pred prilagoditvijo. Če se je posojilo prilagodilo prej, boste o tem obvestili dva do štiri mesece pred časom.
Poleg tega morajo prvi posojilodajalci ponuditi možnosti, ki jih lahko raziščete, če si ne morete privoščiti nove cene, in informacije, kako se obrniti na stanovanjskega svetovalca, ki ga je odobril HUD. Če boste pred časom vedeli, kakšno bo novo plačilo, boste imeli čas za proračun, nakupovali za boljše posojilo ali pomagali ugotoviti, kakšne so vaše možnosti.
Spodnja črta
Hipoteka z nastavljivo obrestno mero ni nujno tvegano, če razumete, kaj se zgodi, ko se hipotekarna obrestna mera ponastavi. Za razliko od fiksnih hipotek, pri katerih plačujete isto obrestno mero v času trajanja posojila, se ARM obrestna mera po določenem času spremeni, v nekaterih primerih pa se lahko znatno poveča. Vnaprej vedeti, koliko boste dolgovali - ali morda dolgujete - vsak mesec lahko prepreči šok nalepk. Še pomembneje je, da vam lahko pomaga, da vsak mesec plačujete hipoteko.
Nadaljujte z branjem
