Ameriški stanovanjski trg, ključni kazalnik ameriškega gospodarstva, utripa pet glavnih opozorilnih signalov, da so cene stanovanj dosegle vrhunec kljub nizkim hipotekarnim stopnjam in možnim prihodnjim znižanjem stopenj od Zveznih rezerv. Visoke zaloge hišnih graditeljev, kot so Lennar Corp. (LEN), PulteGroup Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) in Taylor Morrison Home Corp. (TMHC), bodo verjetno premagali, ko vlagatelji spoznajo trg stanovanj pet zlobnih znamenj.
Ti znaki vključujejo upad prodaje doma na večjih območjih podzemne železnice, naraščajoče število hiš, ki so na prodaj na najbolj vročih trgih, povečano znižanje povpraševalnih cen, izginotje vojn za zbiranje ponudb na vročih območjih podzemne železnice in poslabšanje standardov za prevzem hipotekarnih zavarovanj v zadnjem letu. po Barronovih.
Kaj pomeni za vlagatelje
V sporočilu za javnost prejšnjega tedna Freddieja Mac-a, vladnega podjetja, ustanovljenega za podporo hipotekarnemu trgu, je bilo navedeno, da je povprečna 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero znašala 3, 82%, kar je za 0, 80% nižje od lanskih 4, 62%. A kljub nižjim hipotekarnim stopnjam, ki bi lahko še bolj padle, če bo Fed nadaljeval pričakovana znižanja obrestnih mer nekje letos, potencialni kupci domov ne bodo prijeli vabe.
Podatki nepremičninskega posredovanja Redfin kažejo, da prodaja doma na večjih območjih podzemne železnice upada že približno eno leto, kar je prvi znak težav na stanovanjskem trgu. V številnih prej vročih območjih podzemne železnice v Kaliforniji so se februarja in marca prodaja dvomestno zmanjšala v primerjavi z letom prej. Prodaja stanovanj v okrožju Orange v prvem četrtletju se je v primerjavi z letom prej zmanjšala za 20% in dosegla najnižjo raven od propada stanovanj leta 2008. Zmanjševanje prodaje na domu je znak manjšega kupnega pritiska.
Drug opozorilni znak je število prodanih domov, ki so se na številnih večjih območjih podzemne železnice povečale marca 2019. V San Joseju so se v primerjavi z marcem 2018 uvrstili kar za 104%, v Seattlu 83%, 30% v Portlandu in 24% v San Franciscu. Število objav kaže, da število ljudi, ki želi prodati v primerjavi s tistimi, ki želijo kupiti, narašča, kar pomeni, da ponudba presega povpraševanje.
Trgovanje z domačo prodajo in velik porast kotacij sta smrtonosna kombinacija, ki ponavadi pritiska na povpraševanje po cenah. Prav to se začne dogajati v delih Los Angelesa, New Yorka in okrožja Fairfield, Conn. Padajoče cene, tretji signal, je znak, da se pogajalska moč preusmerja od prodajalcev na kupce, pri čemer slednji lahko odložijo nakupe, če pričakujejo, da bodo cene še naprej padale.
Večja pogajalska moč za kupce v kombinaciji z višjimi kotacijami zmanjšuje količino vojn za zbiranje ponudb, četrti pomemben opozorilni znak. Število nepremičninskih agentov Redfin v ZDA, ki so imeli več ponudb na domovih, se je zmanjšalo s 60% aprila 2018 na le 15% aprila 2019. Ker kupci ne poskušajo več prehitevati drug drugega, so prodajalci prisiljeni tekmovati tako, da pustijo svoje spraševanje cen še naprej.
Nazadnje se večje število hiš, ki se kupujejo, naredi s pomočjo hipotek, katerih standardi za zavarovanje so prešli na nevarne meje. V resnici so standardi padli na najnižje vrednosti, kot so bile v času razcveta stanovanjskega mehurčka med letoma 2005 in 2007. Kar 3, 3 milijona hipotek, ki so nastale med letoma 2014 in 2018, bi bilo zavrnjeno, če standardi ne bi padli tako nizko, navaja poročilo Urban Urban Institute, ki jo navaja Barronov.
Pogled naprej
Glede na opozorilne znake, da trg stanovanj utripa, se bo verjetno uspeh številnih zalog domačih gradnikov letos zmanjšal. Lennar, ki je bil do zdaj višji za 34%, DR Horton 32%, PulteGroup in Taylor Morrison pa porasla za 27%, bi lahko doživeli velike izgube, če se bodo zadnji trendi nadaljevali.
