Nepremičnine predstavljajo pomemben del bogastva večine ljudi, kar še posebej velja za številne lastnike domov v ZDA. Po najnovejši raziskavi potrošniških financ s strani Zveznih rezerv ima 65, 2% ameriških družin lastno primarno prebivališče. Zaradi velikosti in obsega nepremičninskega trga je privlačen in donosen sektor za številne vlagatelje. Ta članek bo obravnaval nekatere glavne dejavnike, ki vplivajo na trg nepremičnin in raznolikost naložb, ki so na voljo.
VODENJE: Raziskovanje naložb v nepremičnine
4 ključni dejavniki, ki poganjajo trg nepremičnin
Dejavniki, ki vplivajo na nepremičnine
Demografski podatki
Demografski podatki so podatki, ki opisujejo sestavo prebivalstva, kot so starost, rasa, spol, dohodek, migracijski vzorci in rast prebivalstva. Ta statistika je pogosto spregledan, vendar pomemben dejavnik, ki vpliva na ceno nepremičnin in po katerih vrstah nepremičnin je povpraševanje. Večji premiki v demografiji naroda lahko že nekaj desetletij močno vplivajo na trende nepremičnin.
Na primer, baby boomeri, rojeni med letoma 1945 in 1964, so primer demografskega trenda, ki lahko znatno vpliva na trg nepremičnin. Prehod teh baby boomerjev v upokojitev je eden bolj zanimivih generacijskih trendov v zadnjem stoletju, upokojitev teh baby boomerjev, ki se je začela že leta 2010, pa bo na trgu opažena v prihodnjih desetletjih.
Obstaja veliko načinov, kako lahko tovrstni demografski premik vpliva na trg nepremičnin, a za investitorja bi lahko zastavili nekaj ključnih vprašanj: i) Kako bi to vplivalo na povpraševanje po drugih domovih v priljubljenih počitniških krajih, ker se bo začelo upokojevati več ljudi ? Ali ii) Kako bi to vplivalo na povpraševanje po večjih domovih, če bi bili dohodki manjši in so se vsi preselili? Ta in druga vprašanja lahko pomagajo vlagateljem, da zmanjšajo vrsto in lokacijo potencialno zaželenih naložb v nepremičnine veliko pred začetkom trenda.
Obrestne mere
Obrestne mere močno vplivajo tudi na nepremičninske trge. Če razmišljate o nakupu stanovanja s hipoteko, je koristno raziskati obrestne mere s pomočjo hipotekarnega kalkulatorja. Spremembe obrestnih mer lahko močno vplivajo na sposobnost osebe za nakup stanovanjske nepremičnine. Ker so nižje obrestne mere, nižji bodo stroški pridobitve hipoteke za nakup stanovanja, kar ustvarja večje povpraševanje po nepremičninah, kar spet dviguje cene.
Pomembno je upoštevati, da se z rastjo obrestnih mer stroški pridobitve hipoteke povečujejo in s tem znižujejo povpraševanje in cene nepremičnin. Če pa gledamo na vpliv obrestnih mer na kapitalsko naložbo, kot je na primer nepremičninski naložbeni sklad (REIT), ne pa na stanovanjske nepremičnine, je mogoče odnos obravnavati kot podoben razmerju med obveznicami in obrestnimi merami. Ko se obrestne mere znižajo, vrednost obveznice narašča, ker postane njena kuponska obrestna mera bolj zaželena, ob povečanju obrestnih mer pa vrednost obveznic pada. Podobno, ko se obrestna mera na trgu zniža, visoki donosnosti REIT-ov postanejo privlačnejši in njihova vrednost narašča. Ko se obrestne mere zvišujejo, donosnost REIT-a postane manj privlačna in njihovo vrednost zniža. (Če želite izvedeti več o teh učinkih, glejte, kako obrestne mere vplivajo na vrednosti nepremičnin .)
Ekonomija
Drugi ključni dejavnik, ki vpliva na vrednost nepremičnin, je splošno zdravje gospodarstva. To se običajno meri z ekonomskimi kazalniki, kot so BDP, podatki o zaposlovanju, proizvodna dejavnost, cene blaga itd. Na splošno velja, da je gospodarstvo počasi, pa tudi nepremičnine.
Toda cikličnost gospodarstva lahko ima različne učinke na različne vrste nepremičnin. Na primer, če ima REIT večji odstotek svojih naložb v hotele, bi ga tipično bolj prizadela gospodarska recesija kot REIT, ki je vlagal v poslovne stavbe. Hoteli so oblika lastnine, ki je zaradi vrste najemne strukture, ki je značilna za poslovanje, zelo občutljiva na gospodarsko dejavnost. Najem hotelske sobe je mogoče obravnavati kot obliko kratkoročnega najema, ki se ga hotelski kupci zlahka izognejo, če gospodarstvo slabo posluje. Na drugi strani imajo najemniki pisarn na splošno dolgoročnejše najemnine, ki jih sredi gospodarske recesije ni mogoče spremeniti. Čeprav bi se morali zavedati dela cikla, v katerem je gospodarstvo, bi se morali zavedati tudi občutljivosti nepremičnin na gospodarski cikel.
Vladne politike / subvencije
Prav tako je zakonodaja pomemben dejavnik, ki lahko močno vpliva na povpraševanje po nepremičninah in cene. Davčne olajšave, odbitki in subvencije so nekateri načini, kako lahko vlada začasno poveča povpraševanje po nepremičninah, dokler obstajajo. Če se zavedate trenutnih vladnih spodbud, vam lahko pomaga določiti spremembe v ponudbi in povpraševanju in prepoznati potencialno napačne trende.
Na primer, leta 2009 je ameriška vlada prvič uvedla davčni dobropis kupcev stanovalcev, da bi poskušala pospešiti prodajo doma v počasnem gospodarstvu (upravičeni so le tisti, ki so domove kupovali med letoma 2008–2010). Po podatkih Nacionalnega združenja za nepremičnine (NAR) je samo ta davčna olajšava pripeljala do 900.000 kupcev stanovanj za nakup stanovanj. To je bilo precej povečano, čeprav začasno, in ne da bi vedeli, da je povečanje posledica davčne olajšave, ste morda zaključili, da se povpraševanje po stanovanjih povečuje na podlagi drugih dejavnikov.
Katera je najboljša naložba?
Zaradi velikosti in obsega nepremičninskega trga je privlačen in donosen trg za številne vlagatelje. Vlagatelji lahko neposredno investirajo v fizične nepremičnine ali se odločijo za posredno vlaganje prek upravljanih sredstev. Neposredno vlaganje v nepremičnine vključuje nakup stanovanjske ali poslovne nepremičnine za uporabo kot donosno nepremičnino ali nadaljnjo prodajo v prihodnosti. Posredni načini vlaganja v nepremičninski trg vključujejo naložbe v sklade za naložbe v nepremičnine (REIT), sklade, s katerimi se trguje z nepremičninami (ETF), z nepremičninskimi skladi (CREF) in v infrastrukturne sklade. Zaradi višje likvidnosti na trgu, nižjih transakcijskih stroškov in nižjih kapitalskih zahtev povprečni vlagatelji raje posredno vlagajo v nepremičnine. (Če želite izvedeti več o načinih dobička na stanovanjskem trgu, preberite Preprosti načini vlaganja v nepremičnine. )
Spodnja črta
Ta članek je predstavil nekatere dejavnike na višji ravni, ki igrajo pomembno vlogo pri premikanju trga nepremičnin, vendar obstajajo tudi bolj zapleteni deli. In čeprav nekateri od zgoraj omenjenih dejavnikov kažejo na jasen odnos med dejavnikom in trgom, so rezultati v praksi lahko zelo različni. Vendar je razumevanje ključnih dejavnikov, ki poganjajo nepremičninski trg, ključnega pomena za celovito oceno potencialne naložbe.
(Več o tej temi si preberite v poglavju Delo z denarjem v stanovanjskih nepremičninah.)
