Stopnja kapitalizacije je najpogosteje uporabljena izhodiščna točka za primerjavo naložbenih nepremičnin. To je analogno ocenjeni učinkoviti donosnosti tipične naložbene naložbe. Na primer, nepremičnina v vrednosti 100.000 USD s stopnjo zgornje meje 4, 5% bo prinesla enake donose kot 100.000 USD, vložene v vrednostne papirje v višini 4, 5%. Ta številka pomaga vlagateljem nepremičnin določiti, kako najbolje izkoristiti svoje naložbene sklade.
Izračun stopnje kapitalizacije
Preprosta formula za izračun stopnje kapitalizacije je letni čisti poslovni dohodek, deljen s skupnimi stroški pridobivanja. Ta formula je pravzaprav obratna od običajne večkratne cene / zaslužka.
Čisti poslovni dohodek je mogoče izračunati tako, da od bruto prihodka odštejemo vse stroške upravljanja, komunalne stroške, vzdrževanje, zavarovanje, davke in druge stroške poslovanja. Čisti poslovni prihodki ne upoštevajo hipotekarnih plačil.
Stroški nakupa so večji od navedene kupnine. Obračunati morajo stroške posredovanja in stroške zapiranja. Če nepremičnina ni pripravljena za najem, je treba vključiti tudi vse stroške, ki so nastali za sanacijo.
Vlagatelji morajo primerjati stopnje kapitalizacije, ki vključujejo enake stroške. Na primer, ni mogoče primerjati ene stopnje kapitalizacije, ki diskontira prihodke od najemnin na podlagi povprečnih letnih prostih mest, in druge, ki ne daje takšnega popusta.
Pomen stopnje kapitalizacije
Najpomembnejša uporaba stopnje kapitalizacije je razlikovanje med različnimi naložbenimi možnostmi. Če naložbena vrednost naložbe v vrednostni papir prinese ocenjeno 4-odstotno donosnost in ima nepremičnina stopnjo kapitalizacije 8%, se verjetno vlagatelj osredotoči na nepremičnino.
Stopnje kapitalizacije lahko oblikujejo tudi trende za lastnike komercialnih nepremičnin. Trendi lahko pokažejo, kje se trg lahko usmeri, kar omogoča prilagoditve na podlagi ocenjene najemnine.
Obstaja omejitev uporabnosti stopnje kapitalizacije; naložbene lastnosti z nepravilnimi ali zapletenimi denarnimi tokovi se ne morejo opirati na preproste stopnje kapitalizacije. Najbolje bi se bilo zanašati na analizo diskontiranih denarnih tokov.
