Uporaba ira za nakup nepremičnin

Kazalo

• Pravi IRA za lastnino
• Kaj je in ni tvoje
• Nakup v IRA
• Lastništvo nepremičnine v IRA
• Prodaja nepremičnine v IRA
• Prednosti in slabosti premoženja v IRA
• Spodnja črta

Kar zadeva IRA-je, finančna sredstva - delnice, obveznice in vzajemni skladi ali skladi na borznem trgu (ETF) - so običajni osumljenci naložb. Kljub temu je možno pod določenimi pogoji hraniti nepremičnine v vašem Roth IRA. Lahko kupite enodružinske ali večplastne domove, stanovanjske stavbe, poslovne prostore, kot so maloprodajne trgovine, hoteli ali pisarniški kompleksi, surovo zemljišče in parcele ter celo položnice za čoln.

Ni tako enostavno kot nakup nekaj sto delnic. Če želite poseči po nakupih nepremičnin prek lastne IRA, morate poznati pravila - in teh je veliko.

Ključni odvzemi

• Nepremičnine lahko hranite v svoji IRA, vendar boste za to potrebovali samo usmerjen IRA. Vsaka nepremičnina, ki jo kupite, mora biti izključno za naložbene namene: Vi in družinski člani je ne morete uporabljati. Nakup nepremičnin v IRA običajno zahteva plačilo v gotovini, vse lastniške stroške pa mora plačati IRA. Hramba nepremičnin v vaši IRA je lahko zahtevna, z davčnimi težavami in birokracijo. Toda po drugi strani vam lahko nepremičnina zagotovi dobro (ali veliko) donosnost in razveja vaš portfelj.

Pravi IRA za nakup naložbenih nepremičnin

Najprej mora biti IRA samo-usmerjena. Izraz „samo usmerjanje“ pomeni, da skrbnik IRA, finančna institucija ali družba, ki je odgovorna za vodenje evidenc in zahteve poročanja IRS, alternativne naložbe sprejme ali ponudi. Samostojni IRA je neodvisen od posredništva, banke ali investicijske družbe, ki bi sprejemala odločitve namesto vas (večina posredniških računov tako ali tako ne dovoljuje posesti nepremičnin).

Za nakup in lastništvo nepremičnin prek IRA boste še vedno potrebovali skrbnika, podjetje, specializirano za samostojne račune, ki bodo upravljali transakcije, z njimi povezane papirje in finančno poročanje. Vse gre preko skrbnika, da vas prepreči kršitev strogih pravil glede teh vrst nepremičninskih poslov.

Kot bi pričakovali, bo skrbnik za storitev zaračunal provizijo. Vendar vam ne bo svetoval, kako najbolje strukturirati svoje deleže. Naloga tega skrbnika je, da upravlja zaledno delo.

Preden si pogledamo preostala pravila, razumemo to osnovno dejstvo: Vi in vaša IRA sta dve ločeni entiteti. Vaš IRA je lastnik nepremičnine - vi je ne. Pravzaprav bo naslov nepremičnine zapisal "IRA skrbnika družbe XYZ Trust Company (FBO)"."

Kaj je in ni tvoje

Vaša nepremičnina mora biti izključno naložba. Ne morete ga uporabljati kot počitniško hišo, kraj za življenje svojih otrok, drugi dom ali pisarno za vaše podjetje. Ta pravila veljajo za vas in za ljudi, za katere IRS meni, da so „diskvalificirani“. Torej, kdo velja za diskvalificirano osebo?

• Vaši zakonec Vaši starši, stari starši in praprababici Vaši otroci in njihovi zakonci, vnuki in prapravnukiServisni ponudniki vašega podjetja IRAAny, ki ima v lasti več kot 50% premoženja

Prav tako ne morete kupiti nepremičnine pri enem od teh diskvalificiranih oseb - to se imenuje samoplačniška transakcija - niti IRA ne more kupiti nepremičnine, ki jo že imate. Več o prepovedanih transakcijah lahko izveste v razdelku 4.72.11.2.1 Priročnika o notranjih prihodkih.

Izvedba nakupa

Vaš bilančni znesek IRA bo moral biti precej visok, saj pridobitev hipoteke za nakup nepremičnine znotraj IRA ni enostavno. Verjetno boste morali plačati z gotovino, kar ne pomeni le velikega računa, ampak vpliva tudi na vašo stopnjo donosa.

Vlagatelji v nepremičnine pogosto odložijo majhen znesek in izkoristijo še vedno razmeroma nizke obrestne mere, da vplivajo na nakup, računajoč, da lahko na nepremičnini zaslužijo več denarja, kot bodo plačali obresti. Če ne morete financirati nakupa nepremičnin, izgubite potencial za znatno donosnost naložbe (ROI).

Nekatere banke bodo upoštevale posojila za tovrstno transakcijo, vendar predstavlja še en problem: kakršen koli prihodek od nepremičnine se potem lahko šteje za nepovezan poslovni obdavčljivi dohodek (UBTI). Več o UBTI lahko izveste v razdelku 511 404 kodeksa notranjih prihodkov IRS (IRC).

Lastništvo nepremičnine

Ker vaša IRA ne plačuje davkov, ne morete izkoristiti odbitkov, ki nastanejo pri lastništvu nepremičnin. Ker ste plačali z gotovino, ni treba odšteti hipotekarnih obresti. Prav tako ne dobite ugodnosti odbitkov davka na lastnino ali amortizacije. Če vaša nepremičnina ustvari dohodek od najemnine, gre vsak delček nazaj v vašo IRA. Ker nimate nepremičnine, ne morete izplačati nobenega dohodka. (Seveda boste denar sčasoma dobili, ko boste ob umiku plačevali z računa.)

Na svetli strani vam noben vzdrževalni ali drugi povezani stroški lastništva nepremičnine ne pridejo iz vašega žepa. IRA plača za vse. Vendar to ni brez pomanjkljivosti. Vsak dolar, ki prihaja iz vaše IRA, je dolar, ki ga več desetletij ne dobivate več, da bi ga cenili brez vrednosti davka.

Veliko tveganje: stroški vzdrževanja, ki izčrpajo denar IRA in privedejo do dragih kazni, če "prispevate" na račun, da jih pokrijete.

In kaj se zgodi, če lastnina povzroči niz večjih stroškov, ki vaše stanje IRA potisnejo tako nizko, da račun nima dovolj denarja, da bi ga plačal? Ne pozabite, da ničesar, kar je povezano s to nepremičnino, ne morete plačati iz lastnega žepa, prispevki IRA pa so omejeni: do leta 2020 lahko položite od 6 000 do 7 000 dolarjev, če imate 50 let ali več.

Če popravilo ne pokriva in morate položiti več, ste na kljuku za kazni, povezane s prispevanjem preveč. To je veliko tveganje, saj lahko nepremičnina pogosto zahteva drago vzdrževanje, dohodek, ki ga dobite od najemnin, pa ne more pokriti tistega, kar morate porabiti v letu, v katerem je treba veliko vzdrževanja.

Prodaja nepremičnine v IRA

Če želite prodati svojo nepremičnino, oblikujte prodajno ceno tako, kot bi jo imeli pri katerem koli drugem posestvu v nepremičninah. Ko se obe strani dogovorita o ceni in pogojih, zahtevajte, da skrbnik proda nepremičnino v imenu vaše IRA. Ves denar se vrne v vašo IRA bodisi odloženo od davka bodisi brez davka, odvisno od sestave IRA.

Končna ocena: likvidnost. Kako enostavno se vam izmika naložba? Z zalogami je relativno enostavno. Včasih lahko svoj denar vrnete v nekaj sekundah. V nasprotju s tem so nepremičnine zloglasna nelikvidna naložba. Razdvajanje lahko traja veliko časa in denar lahko izgubite na poti. Kot se je v Veliki recesiji leta 2008 naučilo osem milijonov ljudi, se lahko znajdete s premoženjem, ki je vredno manj kot znesek denarja, ki ga dolgujete.

Prednosti in slabosti premoženja v IRA

Omenili smo že toliko težav in pomanjkljivosti, na tej točki se boste morda spraševali, ali je smiselno, da bi lastništvo vložili v IRA. V preteklosti so bile nepremičnine dobra dolgoročna naložba, saj se vrednosti nepremičnin sčasoma povečujejo, dolgoročno apreciacija pa gre z roko v roki z dolgoročnim naložbenim horizontom pokojninskega računa. Kratkoročno je vsak prihodek, ki ga ustvari nepremičnina, v IRA zavarovana z davki. Kot trdno sredstvo nepremičnine pomagajo diverzificirati portfelj, ki je sicer vložen v delnice in druge vrednostne papirje - ni najslabša ideja na svetu.

Prednosti

• Nepremičnine pomagajo diverzificirati portfelj in se pogosto pomirijo s finančnimi trgi.

• Nepremičnine so se skozi zgodovino cenili, kar je idealno za dolgoročno naložbeno obdobje IRA.

• Nepremičnine lahko zagotavljajo stalen dohodek od najemnin, vsak prihodek od najemnine pa v IRA raste brez davka.

• Lastnosti lahko kupujete, prodajate, obračate in nabirate.

Slabosti

• Vzpostaviti morate samostojno IRA s skrbnikom.

• Ne morete uveljavljati odbitkov za davke na nepremičnine, hipotekarne obresti, amortizacijo in druge premoženjske stroške.

• Vsi stroški, popravila in stroški vzdrževanja morajo biti plačani s sredstvi IRA, drugi pa jih morate plačati in upravljati s premoženjem.

• Vi in vaši sorodniki ne morejo živeti v podjetju ali voditi podjetja iz nepremičnine.

Spodnja črta

Uporaba IRA za nakup naložbene nepremičnine ni slabovidna, prav tako ne za vsakogar, ki ni seznanjen z različnimi vrstami posameznih pokojninskih računov. Naložbe v nepremičnine katere koli vrste so zelo tvegane ali v najboljšem primeru visoko vzdrževanje; za IRA pa so nepremičnine zelo tvegana izbira. Vrednosti nepremičnin ne smejo samo upadati, temveč se povečati; leto velikih stroškov vzdrževanja bi vas lahko kaznovalo tudi, če vaš dohodek in omejitev prispevka IRA ne pokriva popravil, ki si jih ne morete privoščiti.

Če ne razpolagate s časom in strokovnim znanjem za upravljanje nepremičnin, vam je verjetno najbolj všeč več strategij za vašo IRA. Ali razmislite o listinjenih nepremičninskih možnostih, kot so skladi za naložbe v nepremičnine (REIT) ali vzajemni skladi in ETF, ki vlagajo v nepremičnine. To je posredna oblika lastništva lastnine, vendar gre za enostavnejšo in bolj likvidno ponudbo - in jih je mogoče imeti tudi v rednih IRA.