Zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih za leto 2017 je uvedel niz novih davčnih olajšav, medtem ko odpravljajo težave z drugimi, od katerih naj bi vplival na obresti za posojila za lastniški kapital. Velik del tega odbitka je bil dejansko odpravljen, vsaj do konca leta 2025. Služba za notranje prihodke (IRS) je kljub temu omogočila vrzel v davčnem zakonu, ki bi nekaterim lastnikom stanovanj omogočila, da še naprej izkoristijo obresti od posojila za lastniški kapital odbitek.
Številne druge davčne spremembe neposredno vplivajo na davkoplačevalce, ki so lastniki stanovanja ali ga nameravajo kupiti, vključno z znižanjem omejitve odbitnega hipotekarnega dolga na 750.000 dolarjev za posojila, najeta po 14. decembru 2017. Prejšnja meja je bila milijon dolarjev. Poleg tega v nadaljevanju obstaja zgornja meja v višini 10 000 ameriških dolarjev za podrobne odbitke za državne in lokalne davke (SALT), vključno z davki na nepremičnine.
Ključni odvzemi
- Kljub določbam zakona o znižanju davkov in delovnih mest IRS v svetovanju za leto 2018 navaja, da je obresti za posojila na domači kapital še vedno odbitna, prav tako obresti za HELOC in druge hipoteke. Če želite izpolniti pogoje za odbitek, mora biti denar iz posojila za IRS- odobrena uporaba: in sicer za "nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje stanovanja davkoplačevalcev", za katerega so bila sredstva izposojena. Denar mora biti namenjen domači uporabi, ne pa za poplačilo osebnih dolgov ali drugih stroškov. Odbitek ni neomejeno; skupni znesek dolžniških obresti, povezanih z hipoteko, ki jih je mogoče odšteti od leta 2018, je 750.000 dolarjev.
Nova pravila za odštevanje posojilnih obresti domačega kapitala
Februarja 2018 je IRS izdala svetovanje za davkoplačevalce v zvezi s statusom odbitka obresti za posojila domačega kapitala. Svetovalka je določila, da je obresti za posojila iz naslova lastniškega kapitala, kreditne vrstice doma (HELOC) in druge hipoteke še vedno odbitne, ne glede na to, kako je posojilo označeno, če je posojilo odobreno z IRS.
Konkretno, za posojila, ki jih je mogoče odšteti, je treba uporabiti hipotekarna posojila, HELOC-ove ali druge hipoteke za „nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje doma davčnega zavezanca, ki zagotavlja posojilo“.
Medtem ko IRS ni vključeval seznama stroškov, ki bi bili pokriti z zakonskimi določbami, je svetovanje vsebovalo nekaj primerov dopustnih stroškov za izboljšanje stanovanja. Na primer, še vedno lahko izpolnite pogoje za odbitek, če uporabljate posojilo za domači kapital ali HELOC in naredite naslednje:
- Zgradite dodatek, da razširite svoj domNaložite novo streho na posestvuZapazite svoj sistem HVACZakončajte obsežen projekt prenove kuhinje ali kopalnicePospremite svoj dovoz
Vpliv novih pravil o posojanju domačega kapitala
Ohranjanje odbitka za upravičene davkoplačevalce je dobra novica za lastnike domov. Poročilo TransUnion ocenjuje, da bi lahko bilo več kot dve tretjini lastnikov stanovanj upravičenih do HELOC-a, poreklo HELOC pa naj bi do leta 2022 doseglo do 11 milijonov. Poročilo tudi ocenjuje, da je število potrošnikov, ki odprejo kreditno linijo domačega kapitala med do leta 2022 bo več kot podvojila stopnjo tistih, ki so to storili med letoma 2012 in 2016.
Ohranjanje odbitka posojila za domači kapital - tudi v omejeni obliki - ima lahko tudi pozitivne posledice pri spodbujanju lastništva.
Druge določbe zakona o davku bi lahko imele nasproten učinek. Poleg močnega znižanja odbitka države in lokalnih davkov se je standardni odbitek skoraj podvojil, na 12.000 dolarjev za samske vložke in 24.000 dolarjev za poročene pare, ki so vložili skupno vračilo.
V skladu s poročilom Nacionalnega združenja nepremičnin lahko višji standardni odbitek zmanjša število davčnih zavezancev, za katere bi bilo koristno zahtevati hipotekarne obresti in odbitke davka na nepremičnine z razčlenjevanjem. To bi pomenilo, da ne bo razlike med davki in najemom več kot 90% davčnih zavezancev. Zadrževanje odbitka posojila za domači kapital se lahko obravnava kot dodatna spodbuda za nakup namesto najemnine.
Najboljše prakse za uveljavljanje odbitka obresti od lastniškega kapitala
Enako velja, če vzamete posojilo in pustite, da denar sede v banki kot vaš primer za vsak primer.
Še več, prenove je treba opraviti na nepremičnini, na kateri dajete posojilo za lastniški kapital. Na primer, ne morete najeti posojila za svoje primarno prebivališče in denar porabiti za obnovo vaše koče ob jezeru.
Nato vodite evidenco svojih stroškov. Možnosti, da jih bo IRS revidiral, so na splošno nizke, vendar nočete tvegati. Če nameravate uporabiti posojilo za lastniški kapital ali HELOC za plačilo popravil ali nadgradnje domov, ne pozabite hraniti prejemkov za vse, kar ste porabili, in bančnih izpiskov, v katerih je razvidno, kam je denar šel.
Na koncu ne pozabite, da odbitek ni neomejen. Skupni znesek hipotekarnih dolžniških obresti, ki jih je mogoče odšteti od leta 2018, znaša 750.000 dolarjev. Če imate velik znesek lastniškega kapitala in veliko prvo hipotekarno posojilo, morda ne boste mogli odšteti vseh skupnih plačanih obresti. Ker se obresti na starejših hipotekarnih posojilih izplačajo na milijon dolarjev posojil, natančno preverite pri svojem računovodji, kaj lahko odštejete, če imate tako starejšo hipoteko kot stanovanjsko posojilo, ki izpolnjuje pogoje za odbitke.
Spodnja črta
Posojilo za lastniški kapital ali kreditna linija je lahko priročen vir financiranja, ko želite pospešiti svoj dom. Zabava davčne olajšave za obresti, ki jih plačate, je dodatna ugodnost. Kot pri vsakem drugem posojilu si tudi pri iskanju najboljše ponudbe vzemite čas za primerjavo obrestnih mer in pogojev posojila pri različnih posojilodajalcih.
