Najbolj tradicionalna oblika lastništva doma je lastništvo hiše in zemljišča, na katerem je zgrajena. Tisti, ki si hiš ne morejo privoščiti ali se ne želijo ukvarjati z zunanjim vzdrževanjem in vzdrževanjem, lahko kupijo stanovanja ali mestne hiše. Vendar obstaja še ena možnost lastništva stanovanja: nakup samo stanovanja in najem zemljišča, ki ga zaseda.
Nakup stanovanja v zakupljeni zemljiški skupnosti vam omogoča, da imate v lasti dom, ki si ga sicer ne bi mogel privoščiti. Vendar ta vrsta nakupa nima nekaterih prednosti tradicionalnega lastništva doma in ima tudi druge pomembne pomanjkljivosti. Bi ta nenavadna namestitev lastništva delovala za vas? Preberite, če želite izvedeti.
Osnove
Z izurjenim očesom lahko običajno opazite nepremičnino v najemu, tudi če ni izrecno navedeno. Ključne besede, ki jih je treba iskati, vključujejo "izdelan dom" in "zakupne obresti". Zunanje značilnosti doma so lahko opisane v pojmih, kot sta "združenje bazen" ali "asociacijska teniška igrišča." Tudi cena najetih nepremičnin je precej pod tržno vrednostjo. Na primer, če bo stalna cena za tradicionalno tri spalnico, dve kopalnici, 1.600 kvadratnih metrov približno 500.000 dolarjev, lahko primerljiv dom na najemnih zemljiščih stane le 150.000 dolarjev. Najeta hiša nepremičnine ima lahko tudi nenavadno visoko ceno za svojo ceno.
Pristojbine za združevanje lastnikov strmih domov (HOA) prav tako navajajo, da se lahko kotacija za nepremičnine v najemu. Običajna pristojbina za HOA lahko znaša približno 250 USD na mesec, medtem ko lahko pristojbina HOA za nepremičnine v najemu znaša 900 USD na mesec. Druga težava je, da če pogledate na satelitski zemljevid soseske, kjer se nahaja dom, boste morda opazili, da so domovi bližje kot običajno in so si zelo podobni drug drugemu. Končno imajo v tipični soseski nekateri domovi svoje bazene, medtem ko v skupnosti, ki jo imajo v najemu, noben od njih ne bo.
V seznamih nepremičnin ni vedno navedena nepremičnina v najemu. Ključne informacije so včasih v seznamu nepremičnin izpuščene zaradi neurejenosti zastopnika ali zato, ker zastopnik ali prodajalec poskuša kaj skriti. Raziščite skrita dejstva in nikoli ne kupujte nepremičnine v najemu, ne da bi temeljito razumeli nenavadne značilnosti te vrste lastništva domov.
Vrste nepremičnin v najemu
Obstaja več vrst nepremičnin v najemnih zemljiščih, najpogostejša vrsta pa se razlikuje glede na regijo. Na Havajih in v Delawareu obstajajo zakupni apartmaji. Na območjih z ameriškimi rezervacijami, kot je Palm Spring, boste morda lahko kupili nepremičnine na zakupljenih rezervacijskih zemljiščih. V Los Angelesu, kjer tudi domovi v predmestjih precej presegajo cene, ki si jih povprečni človek lahko privošči, so v primestnih območjih, kot sta Simi Valley in Canyon Country, najete nepremičnine. Florida in Arizona imata tudi številne pokojninske skupnosti v najemu.
Lastnosti zakupljenih zemljišč obstajajo na drugih območjih, a ker je najem zemljišča nekonvencionalen način nakupa nepremičnine, ta možnost ni na voljo v vseh državah. Prikolični parki, morda najpogostejša oblika skupnosti v najemu, je mogoče najti skoraj povsod.
Ko kupite hišo ali stanovanje na zakupljenem zemljišču, boste vzeli hipoteko na nepremičnini kot običajno. Mesečno plačilo hipoteke bo manjše, ker je kupnina doma nižja, vendar boste morali plačati tudi veliko mesečno pristojbino za najem zemljišča. Ker se nepremičnine za najem zemljišča pogosto nahajajo v celotnih skupnostih podobnih nepremičnin, lahko zakupljena zemljišča posedujejo tudi pristojbine HOA za pokrivanje vzdrževanja krajine, bazenov skupnosti, stavb skupnosti itd.
Splošna vprašanja
- Koliko časa ostane na najemu? Če je dolžina preostale najemne pogodbe krajša, kot jo nameravate ostati doma, je nujno, da ugotovite, kaj se zgodi z vašim zanimanjem za nepremičnino ob koncu trajanja najema. Najemni rok bo vplival tudi na vašo sposobnost financiranja doma. Morda je težko ali nemogoče pridobiti hipoteko, če je preostali najemni rok na zemljišču 20 let in želite 30-letno hipoteko. V idealnem primeru bo najem, ki presega vašo preostalo življenjsko dobo, zaščitil vaše finančne interese in vaš duševni mir. Seveda, čeprav morda ne živite v tem domu do konca življenja, je lepo imeti to možnost. In če prodate dom, bo dolg preostali najemni rok pozitivno vplival na vašo prodajno ceno.
Kakšni so pogoji klavzule o predaji? Preverite pogoje klavzule o predaji, če se bo najem iztekel, ko ste še vedno lastnik hiše. Če se najem izteče in se ne obnovi, se boste morali odpovedati uporabi zemljišč, na katerih je zgrajen vaš dom. Nekatere klavzule o predaji določajo, da morate tudi predati kakršne koli izboljšave na zemljišču (tj. Stanovanju, stanovanjski hiši ali hiši). Izognite se grdim presenečenjem, tako da pridobite informacije pred nakupom.
Koliko znaša mesečno plačilo zakupa zemljišča, kako pogosto se prilagaja in za koliko? Če obstajajo pristojbine HOA, postavite enaka vprašanja o njih. Želite zagotoviti, da boste resnično prihranili denar z nakupom nepremičnine v najemu in da ne boste nekega dne prisiljeni k preselitvi stroškov.
Ali mi je boljše od izposoje? Razmislite, ali je lastništvo stanovanja na zakupljenih zemljiščih resnično boljše od najema. Oba sta si v marsičem podobna, vključno s plačilom mesečnih pristojbin, ki jih določi druga stranka. Lastništvo tradicionalnega doma vam lahko daje večjo mero svobode; če je to pomembno za vas, je morda vredno počakati, da prihranite za polog ali povečate svoj dohodek, da se lahko kvalificirate za dobro hipoteko na tradicionalnem domu.
Prednosti
Nakup stanovanja na zakupljenih zemljiščih ponuja naslednje prednosti.
- Dom kupite za veliko manj kot tradicionalni dom, ker vam zemlje ni treba kupiti.
Lastnosti zakupljenih zemljišč so pogosto boljše od stanovanja za otroke in hišne ljubljenčke, zato lahko vložite denar, ki vam ga najem prihrani. Kupci lahko živijo na lokaciji z visoko ceno, ki si je sicer ne bi mogli privoščiti. Na primer, v Huntington Beachu v Kaliforniji obstaja več skupnosti mobilnih hiš v bližini Tihega oceana. Za nakup celo začetne hiše v Huntington Beachu boste morda potrebovali približno 400.000 USD. Nakup doma za vstop v parkirišče s prikolicami bi lahko za primerjavo stal samo 40.000 dolarjev.
Skupnosti zakupljenih zemljišč pogosto vključujejo dobrine, ki jih ni vedno mogoče najti v tradicionalnih soseskah, kot so klubske hiše, bazeni, teniška igrišča, igrišča in igrišča za golf. Zaradi vidika združevanja v skupnosti lahko kakršne koli pristojbine za HOA vključujejo redno košnjo travnika.
Ker ne posedujete zemljišča, boste verjetno imeli nizke davke na nepremičnine ali jih sploh ni, kar vam lahko pomaga odvzeti nekaj plačila za plačilo zakupljenega zemljišča in pristojbin za stanovanje. Na nekaterih območjih lokalni zakoni omejujejo znesek, s katerim se lahko letno zvišujejo pristojbine za zakupljeno zemljišče.
Slabosti
Sledijo slabosti te oblike lastništva doma.
- Najpomembnejša pomanjkljivost lastništva stanovanja na zakupljenih zemljiščih se nanaša na lastniški kapital. Za mnoge ljudi je lastništvo doma glavni vir bogastva. Z nepremičninami v najemu tvegate izgubo vsega lastniškega kapitala ob poteku najema, odvisno od pogojev klavzule o predaji. Preprodaja doma bo verjetno težja od nadaljnje prodaje tradicionalnega doma, še posebej, ker se z vsakim letom skrajša preostali rok najema. Zaradi tega, če želite nekaj prepustiti svojim dedičem, dom na zakupljenih zemljiščih za njih ne bo niti približno tako dragocen kot tradicionalni dom. Nepremičnine v najemu so pogosto del HOA, kar pomeni dodatne mesečne pristojbine, ki so nekoliko nepredvidljive. Medtem ko so pristojbine za HOA običajno določen znesek vsak mesec, se lahko vsako leto zvišajo. Ministrstvo za notranje zadeve lahko odmeri posebno oceno za večja popravila ali nadgradnje premoženja v skupnosti, kar ustvari velik, nepričakovan račun. Pristojbine HOA so lahko še posebej moteče za tiste, ki ne uporabljajo skupnih udobja, kot so bazeni, ali bi se radi varčevali z denarjem.
Medtem ko je tradicionalno lastništvo stanovanja lahko dobra zaščita pred inflacijo, lastništvo nepremičnine v najemu ni. Ko kupite dom s hipoteko s fiksno obrestno mero, vaše plačilo ostane vsako leto enako, ko se inflacija poveča . Sčasoma je lahko mesečno plačilo za lastništvo vašega doma nižje od najema v vaši soseščini. Medtem ko domače vrednosti nihajo, se dolgoročne podražitve običajno ujemajo ali presegajo stopnjo inflacije. V skupnosti zakupljenih zemljišč se bodo vaša mesečna najemnina in provizije HOA verjetno zvišale vsaj za toliko kot stopnja inflacije. Medtem pa bo vaš dom postal manj vreden, ko se bliža konec najemne dobe.
Če imate izdelan dom na zakupljenem zemljišču in najem poteče (in klavzula o predaji ne zahteva, da se odpovete nepremičnini), jih lahko teoretično odnesete domov s seboj v drugo zakupljeno zemljišče ali na zemljišče, ki ga imate kupljeno. Vendar to ni zelo realno, razen če kupujete prikolico domov. V nasprotnem primeru boste morali hišo razstaviti in prepeljati na novo zemljišče. To je lahko zelo nepraktično in bo verjetno drago.
Spodnja črta
Nakup stanovanja na zakupljenem zemljišču je lahko mamljiv, ko vidite nizko prodajno ceno, vendar nakup vključuje veliko zapletov, ki jih tradicionalni nakup doma. Tradicionalno lastništvo stanovanja verjetno ustvarja največjo finančno varnost večine ljudi, vendar je nakup stanovanja na zakupljenih zemljiščih lahko koristna alternativa za tiste, katerih glavna prednostna naloga je nakup v določeno skupnost po nižji ceni kot tradicionalni dom ali kondominij, ne pa gradnja pravičnost.
