Hipotekarna varščina (MBS) je vrsta zavarovanja s premoženjem, ki je zavarovano s hipoteko ali zbiranjem hipotek. Z MBS se lahko trguje prek posrednika. Izdaja jih podjetje, ki ga sponzorira vlada (GSE), pooblaščena zvezna vladna agencija ali zasebno finančno podjetje.
Značilnosti MBS
Čeprav so iz več razlogov privlačni, ima MBS nekaj edinstvenih lastnosti, ki v primerjavi z navadnimi vanilijevimi obveznicami dodajo dodatno tveganje.
- MBS so zavarovane s skupino stanovanjskih hipotek. Mesečna plačila "prenesejo" izvorno banko tretjemu vlagatelju. Poleg mesečnih plačil obresti se hipoteke amortizirajo v času njihove življenjske dobe, kar pomeni, da se z vsakim mesečnim plačilom izplača določen znesek glavnice. za razliko od obveznice, ki ob zapadlosti praviloma plača vso glavnico. Poleg načrtovanih amortizacij vlagatelji sorazmerno prejmejo tudi nenačrtovana predplačila glavnice zaradi refinanciranja, izključitve in prodaje hiš. Čeprav ima običajna hipoteka rok 30 let, se hipoteke pogosto izplačajo veliko prej. Zaradi teh nenačrtovanih predplačil je napovedovanje zapadlosti MBS problematično.
S poudarkom na vidiku predplačila MBS bo ta članek predstavil koncept tehtane povprečne življenjske dobe (WAL) in pojasnil njegovo uporabo pri varovanju pred tveganjem predplačila.
Kaj je tehtano povprečno življenje?
Statistika, ki se običajno uporablja kot merilo učinkovite zrelosti MBS, je WAL, ki se včasih imenuje zgolj "povprečna življenjska doba". Za izračun WAL pomnožite datum (izražen kot del let ali mesecev) vsakega plačila z odstotkom celotne glavnice, ki je bila izplačana na ta datum, nato pa seštejte te rezultate. Tako WAL zabeleži vpliv odplačil glavnice na celotno življenjsko dobo vrednostnega papirja.
WAL je mogoče prikazati kot središče na časovni premici, ki traja od nastanka do končnega datuma zapadlosti. Težišče "uravnoteži" glavna plačila, tako kot otroci različnih uteži uravnotežijo kos, saj imajo različne položaje na drogu. Slika 1 spodaj prikazuje WAL za 30-letni hipotekarni sklad.
Slika 1
Donosi in notranja stopnja donosa
MBS so tržni in lahko trgujejo s premijami, popusti ali nominalno vrednostjo, odvisno od sprememb trenutnih tržnih stopenj. Transakcije s trenutnimi kuponi trgujejo po nominalni vrednosti, medtem ko visoki kuponi trgujejo s premijami in vrednostni papirji z nizkimi kuponi trgujejo s popusti. Kotirani donos je notranja stopnja donosa, ki enači sedanjo vrednost vseh prihodnjih denarnih tokov s trenutno ceno vrednostnega papirja. Zato je kotirani donos na MBS vedno pogojen s predpostavko o predplačilu.
Predpostavka predplačila je ključna za hipotekarne vrednostne papirje. Vlagatelji že vnaprej vedo, da se predplačilo lahko zgodi in bo prišlo, vendar ne vedo, kdaj in koliko. Te spremenljivke je treba predvideti in predvideti. Prav tako ni niti ene, konzervativne predpostavke, ki bi lahko veljala za vse prehode zaradi asimetričnega učinka - obstaja spodbuda za hitrejše predplačilo na premijski MBS, medtem ko velja obratno za popust MBS.
(Za več informacij o tej metodi finančne analize si oglejte Notranjo stopnjo donosnosti .)
Kaj je realizirani donos?
Uresničeni donos na prehodnem vrednostnem papirju je donos, ki ga kupec dejansko prejme, medtem ko ima vrednostni papir na podlagi dejanskih predplačil glavnice, ne pa na predpostavljenih predplačilih, ki so bila uporabljena za izračun kotiranega donosa. Predplačila, ki so hitrejša ali počasnejša od pričakovanih, asimetrično vplivajo na premijo in popust.
Recimo, da se s prehodnim vrednostnim papirjem trguje s premijo. Predplačila po nominalni vrednosti povzročijo denarne tokove, ki jih je mogoče ponovno investirati le po nižji trenutni stopnji. Posledično hitrejša predplačila, kot je bilo predpostavljeno, vlagatelju zanikajo visoke denarne tokove, ki upravičujejo ceno premije najprej. Po drugi strani počasnejša predplačila vlagatelju ponujajo več časa, da zasluži višjo stopnjo kupona. Posledično počasnejša predplačila dvignejo realizirani donos nad navedenim donosom, hitrejša predplačila pa znižajo realizirani donos.
Prilagoditev za popust je posledica predplačil, ki so hitreje od pričakovanih, ker lahko te denarne tokove ponovno vložijo po nominalni vrednosti v vrednostne papirje s tekočimi kuponi. Dejansko lahko vlagatelj nizki kupon preprosto nadomesti z višjim, saj je predplačilo v višini enakega. Torej bo realizirani donos presegel kotirani donos. Nasprotno, obratno se zgodi, kadar so predplačila počasnejša od pričakovanih. Vlagatelj se dalj časa zadržuje s spodnjimi kuponi in s tem zmanjša realizirani donos.
Kaj je predplačilo?
Z leti so bile razvite številne običajne specifikacije predpostavljenih stopenj predplačila. Vsak ima svoje prednosti in slabosti.
Standardni dobiček hipoteke
Prva in najpreprostejša specifikacija je predvideti "standardni donos hipoteke" ali "predplačniško v 12." V tej specifikaciji se domneva, da ni predplačil do dvanajstega leta, ko vse hipoteke v bazenu predplačajo v celoti.
Ta specifikacija ima prednost računske enostavnosti in ustreza dejanskemu stanju, da je dejanska zapadlost večine hipotekarnih skladov precej krajša od končne zapadlosti. Poleg tega za to domnevo ni mogoče veliko povedati. Popolnoma zanemarja predplačila, ki se pojavijo v zgodnjih letih hipotekarnega sklada. Zato donos, izračunan in kotiran na podlagi te "standardne" predpostavke predplačila, resno podceni potencialni donos pri trgovanju z vrednostnimi papirji z globokim popustom in preceni potencialni donos pri premijskem prehodu.
Metoda izkušenj s FHA
Na drugem koncu spektra je specifikacija predplačila, ki temelji na dejanskih izkušnjah Zvezne uprave za stanovanja (FHA). FHA zbira pretekle podatke o dejanski pogostosti predplačila hipotekarnih posojil, ki jih zavaruje. Ti podatki zajemajo široko paleto datumov nastanka in stopenj kuponov.
Metoda izkušenj s FHA je bila očitno izboljšanje v primerjavi s standardnim donosom hipoteke, saj je uvedla realne in zgodovinsko potrjene predpostavke, vendar ni brez lastnih težav. Ker FHA skoraj vsako leto objavlja novo serijo, se sekundarni hipotekarni trg sooča z zmedeno okoliščino, da ima vrednostne papirje, ki temeljijo na serijah iz različnih let.
(o sekundarnem hipotekarnem trgu v zakulisju vaše hipoteke .)
Stalna stopnja predplačila
Druga specifika, ki je bila uporabljena, je konstantna stopnja predplačila (CPR), znana tudi kot "pogojna stopnja predplačila". Ta specifikacija predvideva, da je odstotek glavnice, ki se predplača v določenem letu, enak.
Metodo CPR je lažje delati analitično kot izkušnje s FHA, saj je veljavna stopnja predplačila za vsako leto ena konsistentna številka, ne ena od 30 različnih številk. Posledično je lažje primerjati kotirane donose v določenem obdobju zadrževanja po različnih predpostavkah predplačila. Ena izmed subtilnih prednosti metode CPR je ta, da izpostavlja subjektivno naravo predpostavke o predplačilu. Pristop z izkušnjami FHA pomeni določeno stopnjo natančnosti, ki je lahko popolnoma neupravičena.
Različica CPR se imenuje "enomesečna smrtnost" (SMM). SMM je preprosto mesečni analog letnemu CPR-ju. Predvideva, da je odstotek glavnice, ki se predplača v določenem mesecu, enak.
PSA standardni model predplačila
Najpogostejša predpostavka o stopnji predplačila je standardna izkušnja predplačila, ki jo ponuja Združenje javnih vrednostnih papirjev (PSA), industrijska trgovinska skupina. Cilj PSA je bil prinesti standardizacijo na trg. Prvih 30 mesecev običajnih izkušenj s predplačilom je treba stalno naraščati CPR, ki se začne od nič in vsak mesec narašča za 0, 2 odstotka; zatem se uporabi šeststopenjski CPR. Včasih pa donos temelji na predpostavki hitrejšega ali počasnejšega predplačila kot ta standard. Ta sprememba predpostavke predplačila je označena z določitvijo odstotka nad ali pod 100 odstotkov.
- MBS, kotiran na 200-odstotni PSA, predpostavlja, da se bo v prvih 30 mesecih dvignil za 0, 4-odstotno CPR, nato za 12-odstotno raven CPR. MBS, kotiran na 50-odstotni PSA, predvideva 0, 1-odstotno mesečno povečanje CPR, dokler tri odstotni CPR stopnja dosežena.
Spodnja črta
Kot smo že omenili, uporaba tehtanega povprečnega življenja vključuje številne predpostavke in še zdaleč ni natančna. Vlagatelji pa pomagajo bolj realistično napovedati donosnost in rok trajanja MBS, kar pomaga zmanjšati inherentno tveganje predplačila.
(Za več informacij o MBS glejte Dobiček iz hipotekarnega dolga pri MBS .)
