Kaj je povratna menjava?
Povratna menjava je vrsta izmenjave premoženja, pri kateri se najprej pridobi nadomestna lastnost, nato pa se trenutna lastnost iztrga. Uveljavljena je bila povratna menjava, ki je pomagala kupcem pri nakupu nove nepremičnine, preden je bila prisiljena trgovati ali prodati trenutno nepremičnino. To lahko prodajalcu omogoči, da ima trenutno nepremičnino, dokler se njena tržna vrednost ne poveča, s tem pa se poveča tudi njihov lastni čas prodaje za čim večji dobiček.
Ključni odvzemi
- Povratna menjava je izmenjava nepremičnin, pri kateri se nadomestna nepremičnina kupi brez prodaje nepremičnine, ki je trenutno v lasti. Reverzne menjave se razlikujejo od zamudnih menjav, pri katerih je treba nadomestno lastnino kupiti po prodaji trenutno lastnine nepremičnine. " Pravila o menjavi »podobna« običajno ne veljajo za povratne menjave. Povratne menjave veljajo samo za 1031 nepremičnin in so dovoljene le v primerih, ko imajo vlagatelji finančna sredstva za nov nakup.
Kako deluje povratna izmenjava
Standardna pravila za izmenjavo podobnih vrst običajno ne veljajo za povratne menjave. Takšna pravila običajno vlagatelju v nepremičnine dovolijo, da prekine plačilo davka na kapitalski dobiček nepremičnine, ki jo je prodal, dokler se dobiček od te prodaje uporabi za nakup nepremičnine "podobne vrste". IRS je ustvaril nabor pravil o varnem pristanu, ki omogočajo podobno obravnavo, če se sedanja ali nova lastnina nahaja v kvalificiranem namestitvenem aranžmaju ali QEAA. Poleg tega investitor ne more uporabljati premoženja, ki je že v lasti, kot nadomestilo za oproščeno nepremičnino.
Povratne menjave veljajo samo za lastnost oddelka 1031, zato se imenuje tudi izmenjava 1031. Nepremičnine v razdelku 1031 so nepremičnine, ki jih podjetja ali osebe s kvalificiranimi organizacijami izmenjujejo po vrstnem redu in odložijo plačilo davkov na dobiček, pridobljen s prodajo. Vendar pa ni tako preprosto, kot da posamezni davčni zavezanec kupi eno nepremičnino, jo proda, nato pa dobiček uporabi za nakup druge nepremičnine. Namesto tega mora biti določen standard izmenjave in prisotnost spodbujevalca, ki se uporablja za vzpostavitev postopka. Lastnosti v razdelku 1245 ali 1250 niso primerne za to vrsto transakcije.
Ime "1031 nepremičnine" je dobilo ime po oddelku 1031 ameriškega zakonika o notranjih prihodkih, ki vlagateljem omogoča, da se pri prodaji in nakupu naložbenih nepremičnin izognejo plačilu davka na kapitalski dobiček.
Posebna vprašanja
Eden najpomembnejših vidikov uspešne povratne menjave je odvisen od dejstva, da mora vlagatelj imeti finančna sredstva za nov nakup. Nove nepremičnine v času menjave ne bodo opustili, zato mora biti investitor sposoben zagotoviti celotno financiranje nove nepremičnine brez zaključene prodaje stare. Nakup nove nepremičnine je mogoče olajšati s posojilodajalcem, čeprav bodo le določeni posojilodajalci pripravljeni in sposobni sodelovati z vlagateljem v obratno menjavo.
Zahteve za povratne izmenjave
Na splošno velja največje obdobje zadrževanja, ki velja za lastnosti v povratnih menjavah, običajno v povprečju približno 180 dni. Nasprotno od povratne menjave je zamuda ali odložena menjava, pri kateri mora izmenjevalec najprej odstopiti od lastnine s trgovanjem ali prodajo, preden pridobi novo premoženje.
Povratne menjave se pogosto uporabljajo v primerih, ko mora vlagatelj nepremičnin zapreti prodajo nove nepremičnine, preden lahko proda svojo trenutno nepremičnino. Primeri, kot so ti, vključujejo nepričakovano odkritje zaželene nove nepremičnine, ki jo je treba kupiti v kratkem času ali situacije, v katerih se prodaja trenutno že posedene nepremičnine nepričakovano zgodi, s čimer ostane povratna menjava kot potencialni popravek, ki omogoča vlagatelj naj nadaljuje z nakupom nove nepremičnine.
