Kakšen je način ponovne prodaje?
Metoda ponovne prodaje je način izračuna sprememb prodajne cene istega nepremičnine v določenih časovnih okvirih.
Analitiki trga stanovanj uporabljajo ta razmeroma preprost pristop za oceno premikov cen stanovanj v obdobjih, ki se raztezajo od mesecev do let. Različni indeksi cen stanovanj so sprejeli metodo ponovne prodaje, da bi kupcem domov zagotovili informacije o trgu nepremičnin in prodajalci, investitorji v nepremičnine in tisti, ki delujejo v industriji stanovanj in stanovanjskih financ.
Ključni odvzemi
- Metoda ponovne prodaje ocenjuje, kako se vrednotenje hiš sčasoma spreminja, tako da se osredotoča na različne prodajne cene istega nepremičnine. Različni indeksi cen stanovanj so sprejeli metodo ponovne prodaje, da bi odpravili težavo izračunavanja razlik v cenah stanovanj z različne lastnosti. Metoda ponovne prodaje ni brez napak, saj podatke omeji na hiše, ki so bile v vzorčnem obdobju prodane več kot dvakrat, in spregleda dejstvo, da se lahko ista lastnost sčasoma spremeni.
Razumevanje metode ponovitve prodaje
Trg stanovanj velja za enega vodilnih gospodarskih kazalcev ZDA. Stanje stanovanjskega trga in celotnega gospodarstva sta na več načinov prepletena. Ko se cene nepremičnin dvignejo, lastniki domov rastejo samozavestno in pogosto zrahljajo svoje vrvice, kar sproži porabo potrošnje. Razvijalci se tudi spopadajo z znaki povečanega povpraševanja in povečujejo bruto domači proizvod (BDP) z večjim vlaganjem v nova zemljišča, materiale in delovna mesta za gradnjo novih hiš.
Indeksi cen stanovanj so naloženi kot pomembno in zahtevno delo ocenjevanja trendov nepremičnin. Večina jih to želi doseči s sledenjem vrednotenj v določeni regiji v določenem obdobju. Na žalost lahko nekateri izračuni teh indeksov povzročijo napačno sliko gibanja cen stanovanj.
Nepravilni izračuni vključujejo nabiranje naključnih vzorcev hiš za sledenje. Te lastnosti morda niso na prodaj ali pa bi se lahko njihove strukture in vrste zelo razlikovale. Indeks, ki bi spremljal srednjo ceno stanovanj na določenem območju - na primer Mediani indeks Nacionalnega združenja za realiste (NAR) ali Median indeks popisnega urada -, ne bi opredelil sprememb v strukturi domov glede na zunanje tržne dejavnike, ki bi lahko vplivali na ceno.
Za preseganje teh strukturnih težav je prišla na sceno metoda ponovne prodaje. Ustvarjen je bil za sledenje sprememb cen nepremičnin med trenutno prodajo in vsako prejšnjo prodajo, s čimer je zagotovljeno, da se podobno primerja s podobnimi.
Prednosti in slabosti metode ponovne prodaje
Metode ponovne prodaje izračunajo spremembe cen stanovanj na podlagi prodaje iste nepremičnine, s čimer se izognemo težavi, da bi upoštevali razlike v cenah na stanovanjih z različnimi značilnostmi. Metode ponovne prodaje ponujajo tudi natančnejšo alternativo regresijski analizi ali izračunavanju povprečne prodajne cene glede na geografsko območje.
Koncept metode ponovne prodaje so prvič uvedli Martin Bailey, Richard Muth in Hugh Nourse leta 1963, nato pa sta jih v poznih osemdesetih letih modificirala Karl Case in Robert Shiller.
Metoda ponovne prodaje nikakor ni brezhibna. Ena njegovih glavnih pomanjkljivosti je, da v poročevalnem časovnem obdobju ne upošteva stanovanj, ki so bila prodana samo enkrat.
Druga stvar je, da nepremičnina, prodana v dveh različnih obdobjih v vzorčnem obdobju, ni nujno enaka. Isti dom se je lahko bistveno poslabšal ali se je podvrgel velikim prenovam, kar je vplivalo na njegovo primerljivost.
Primeri metode ponovitve prodaje
Morda najbolj znan indeks stanovanj, ki temelji na metodi ponovne prodaje, je nacionalni indeks cen domačih cen S&P CoreLogic Case-Shiller. Indeks Case-Shiller meri spremembe vrednosti ameriškega trga stanovanjskih stanovanj, tako da spremlja nakupno ceno in vrednost nadaljnje prodaje enodružinskih domov, ki so bile opravljene najmanj v dveh transakcijah na roki.
Indeks ne vpliva na novogradnjo, stanovanja in zadruge, izključuje pa tudi transakcije, ki niso daljše od orožja, kot je prodaja doma med družinskimi člani po nižjih tržnih cenah.
Drugi indeksi, ki uporabljajo metodo ponovne prodaje, vključujejo mesečni indeks cen hiš (HPI) Zvezne agencije za stanovanjsko financiranje (HPI), ki temelji na podatkih Fannie Mae in Freddieja Mac-a o eno-družinskih prodajnih cenah stanovanj in ocenah refinanciranja, ter prvo ameriško Indeks domačih cen LoLPerformance CoreLogic, ki zajema širše geografsko območje kot indeksi Case-Shiller ali FHFA. Kanadski glavni indeks cen domačih cen, nacionalni sestavni indeks cen hiš, sprejema tudi metodo ponovne prodaje.
Indeksi, kot so ti, običajno poročajo o spremembah cen stanovanj v prejšnjem mesecu, četrtletju in letu. Zvišanje cen stanovanj kaže na povečano povpraševanje, znižanje cen pa pomeni upadajoče povpraševanje.
