V različici Periodičnega diagrama naložb MFS Investments za leti 1998–2017 so bili skladi naložb v nepremičnine (REITs) v šestih letih najbolj uspešen razred sredstev. Nadalje je v tem časovnem okviru REITs, ki ga predstavlja indeks lastniškega kapitala REAR, NAREIT, sestavil povprečno letno donosnost 8, 67%, kar je bil drugi najboljši razred sredstev v istem obdobju po majhnih sredstvih s povprečno letno donosnostjo od 9, 12%.
Dosedanja uspešnost ni zagotovilo za prihodnje donose. Ali so v današnjem okolju REIT-ji še vedno donosne naložbe tako za posamezne vlagatelje kot tudi finančne svetovalce in njihove stranke? (Glede povezanega branja glejte: REIT ETFs Stabilnost ponudbe.)
Obrestne mere + REITS
Po Yahoo! Finance, Vanguard indeks REIT Adm (VGSLX), ki sledi indeksu MSCI US REIT, ima trenutno 4, 3% donos. V današnjem okolju nizkih obrestnih mer je to gotovo privlačno za mnoge vlagatelje. Zvišanje obrestnih mer je na splošno negativen dejavnik za REIT; njihovi odlivi se povečajo zaradi višjih plačil obresti, kar zmanjšuje denar, s katerim razpolagajo za izplačilo dividend vlagateljem.
REIT-ji s presežnimi stopnjami dolga ali tisti, ki bodo morali v kratkem času refinancirati nepremičnine, so bolj dovzetni za povišanje stopnje kot drugi.
V letu 2018 se je cena Vanguard REIT ETF (VNQ) znižala za več kot 12% od najvišje januarja 2015, deloma tudi zaradi negotovosti glede časovnega razporeda Feda in pripravljenosti povišati obrestne mere.
Pretekla uspešnost REIT-ov
Cohen & Steers, vodja naložb, ki ponuja številna sredstva REIT, navaja zadnji zaostreni cikel med junijem 2004 in junijem 2006 kot primer, kjer višje stopnje na začetku škodijo uspešnosti REIT-ov. A s časom je močno gospodarstvo pripomoglo k povečanju donosa za REIT.
Kumulativni donos za REIT je bil v tem časovnem obdobju 57, 9%, kar je v primerjavi s 15, 5% za delnice in 5, 9% za obveznice, trdi podjetje.
Podjetje v članku na svojem spletnem mestu pravi: "Ko se gospodarstvo izboljšuje in so temelji močni, so popravki, ki jih prinašajo donos, zgodovinsko predstavili privlačne nakupne priložnosti za dolgoročne vlagatelje. Ko so koristi od močnejše gospodarske rasti vse bolj očitne, se vrednotenje ponavadi vrne v normalno stanje. Prepričani smo, da bodo vlagatelji, ki bodo izkoristili te priložnosti, lahko dolgoročno nagrajeni."
REIT ponujajo plusi za diverzifikacijo
REIT-ji niso velik diverzifikator zalog, kar dokazuje njihova približno 78-odstotna korelacija z zalogami na podlagi primerjave indeksa S&P 500 in indeksa NAREIT Equity REIT v obdobju 10 let do konca leta 2015. Vendar pa REITs zagotavljajo dobro diverzifikacija v smislu nizkih ali negativnih korelacij z osnovnimi obveznicami, blagom in valutami.
Poleg obrestnih mer bo uspešnost REIT-ov odvisna od tega, kako gospodarita in delnica trguje. V zadnjem članku CNBC je Joseph Smith, glavni direktor naložb za CBRE Clarion Securities, ki upravlja z nepremičninami približno 22 milijard dolarjev, dejal: "Vse leto se med pričakovanji po gospodarski rasti in obrestnimi merami dogaja prelom. Ta negotovost ustvarja nestanovitnost, v času nestanovitnosti pa se povečuje povezanost REIT-ov s širšim borznim trgom. " Navedba gospoda Smitha je bila objavljena konec leta 2015. (Glede povezave v branju glejte: Vlaganje v nepremičnine v okolju z visoko obrestno mero. )
Dejavniki, ki vplivajo na posamezne REIT
Kot vzajemni sklad ali ETF tudi v teh skladih obstajajo osnovni REIT. Posamezne REIT-ove lahko med drugim vključujejo tiste, ki imajo osnovno ponudbo poslovnih nepremičnin, stanovanjskih nepremičnin in hotelov ali krajev. Poleg tega obstaja izpostavljenost do določenih sektorjev, kot so zdravstvena in posebna področja, kot so les in hipotekarni REIT.
Bistvo tega je, da bodo nekatere uspešnosti teh REIT-ov povezane z uspešnostjo borznega in poslovnega sektorja, na katerega so povezane. To pomeni, da uspešnost teh REIT presega uspešnost celotnega delniškega trga in / ali gospodarstva. To ni podobno nepremičninskemu predlogu, ki navaja, kako so vse nepremičnine lokalne.
Na posamezne REIT-ove vplivajo tudi ljudje, ki jih upravljajo. Kot vsaka druga zaloga ali podoben instrument je tudi upravljanje pomembno. Kakšne so njihove izkušnje? Ali so osredotočeni na delničarje? Imajo svoj denar vložen poleg vašega?
Zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih iz leta 2017 je za vlagatelje nepremičnine ugoden. Nekatere spremembe, vključene v novi zakon o davkih, vplivajo na REIT. Na primer, REIT-ji imajo koristi od 20-odstotnega odbitka za donosnost subjekta.
Spodnja črta
Kot številne druge naložbe danes, lahko tudi REIT-ji vsaj na začetku trpijo zaradi obdobja povišanja obrestnih mer. REIT-ji, ki so z visokim učinkom in tisti, ki bodo morda morali refinancirati dolg, medtem ko stopnje rastejo, so lahko bolj ranljivi kot drugi. Tisti, ki gledajo na posamezne REIT-ove, morajo pogledati upravljanje podjetja in njegov osnovni portfelj naložb. Obstajajo številni vzajemni skladi in ETF, ki tudi na tem področju zagotavljajo dobro izpostavljenost. Sčasoma so se REIT-ji izkazali za trden sestavni del številnih portfeljev in lahko še naprej napredujejo. (V zvezi z branjem glejte: 5 vrst REIT-ov in kako vlagati v njih. )
